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收房時發(fā)現(xiàn)房屋面積和約定的不一樣，可以按照合同約定的方式處理。在沒有約定或者約定不明確的情形下，根據(jù)實際情況結合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定處理。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十條第一款的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。

收房必修課：收房時究竟要掌握哪些訣竅？

年終歲尾，都是交房的高峰期。交房對開發(fā)商來說是一次大考，而對于購房者來說，收房同樣也是一道重要的坎。除了辦理一些常規(guī)手續(xù)，最重要的收房環(huán)節(jié)就是驗房了，這也是讓那些準業(yè)主們最頭疼的一個環(huán)節(jié)，那么，作為人生中重要的不動產(chǎn)投資，購房者應該掌握哪些驗房的訣竅，驗收自己的新房呢？

看三書一證一表是否齊全

江蘇蘇源律師事務所律師王煒指出，開發(fā)商交房的首要條件是三書一證一表齊全，即：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》。一般在交房現(xiàn)場，開發(fā)商會將這些證件公示，購房者可以根據(jù)自己需要去申請復印件保留。

王律師提醒，《竣工驗收備案表》尤其重要，驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《竣工驗收備案表》，還要仔細察看各個分項有沒有備案，例如消防設施等。《竣工驗收備案表》對開發(fā)商有嚴格的約束作用，出了問題可以追究其責任。

房屋質(zhì)量要好好驗驗

周女士前年花了70萬在浦口某樓盤買了套新房，11月初終于拿到了新房鑰匙。不料裝修公司進場之后卻發(fā)現(xiàn)周女士的房屋地面找平層、防水層以及網(wǎng)絡線路等均不合格，要花不少時間和費用來改造。周女士收房時沒對房屋進行仔細驗收，這些后遺癥讓她懊惱不已。

如果墻體不正或存在輕微的裂痕，我們會調(diào)整過來。但如果是比較大的問題，例如地面管線原有配位差，需要改造水路、電路等，需要增加很多繁瑣的步驟。百安居裝修隊郭隊長深有體會。對此，南京飛躍驗房機構劉經(jīng)理介紹，周女士在驗房時要是注意五個問題，就可以避開以上的煩惱：

第一、墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象，仔細查看房屋地面和頂上有無裂縫，若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴重，存在結構性質(zhì)量問題。

第二、檢查墻面、地面是否光潔、平整等。墻面不能有很明顯的起伏，地面不能起砂。如果墻面石灰爆點，說明石灰沒有經(jīng)過足夠的時間熟化或水泥中所摻的泥沙過多或攪拌不均，容易發(fā)生大面積的疏松、脫落等問題。

第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；公共供水是否正常。多層住宅不宜采用水箱供水方式，而應采用地壓式供水，高層住宅的鋼筋混凝土水箱內(nèi)壁應鋪白瓷磚。

第四、檢查廚房、衛(wèi)生間滲漏、排水、通風等問題。衛(wèi)生間面積、尺寸是否符合合同約定標準，上水、排水是否通暢，各種管線是否排放到位，便于裝修。

第五、檢查房屋的平面布局和高度是否符合合同約定。住宅層高較理想的高度應在2．8米－3．2米之間。

檢查合同約定配套是否齊全

陳先生收房時看得特別仔細，房子里有問題的地方都讓開發(fā)商進行了整改，自覺沒有什么問題了。不過，智者千慮必有一失，入住之后，陳先生發(fā)現(xiàn)小區(qū)的信箱質(zhì)量很差，不用鑰匙就能打開一片，地下車庫遲遲不開通，找物業(yè)反映，物業(yè)說是開發(fā)商之前沒搞好，正在進行協(xié)調(diào)，請陳先生耐心等待。

南京著名驗房師丁渤指出，驗房時除了檢驗室內(nèi)的質(zhì)量還要考慮配套設施，比如小區(qū)的同期建設、同期交房、車庫、會所、綠化、景觀園林等是否符合承諾，公共部分如大堂、樓道、墻、地、頂?shù)难b修是否符合承諾，郵箱、電梯、周界報警系統(tǒng)是否配備等。檢驗配套設施時除按合同所載的條文外，還可以參考開發(fā)商前期的宣傳資料。

同時，在簽收《房屋驗收單》之前，購房者最好先簽訂一份《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。搞清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定。同時，考察一下小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)。

發(fā)現(xiàn)規(guī)劃變更怎么辦

張先生當初買江寧某小區(qū)新房時被其超過60％的綠地率所吸引，交房之后張先生發(fā)現(xiàn)綠化面積沒有想象中大，去小區(qū)論壇才了解到開發(fā)商后來改了規(guī)劃，綠地率只有40％了，張先生非常氣憤，提出退房。

王煒律師指出，因規(guī)劃、設計變更導致購房者合法權益受到損害的，購房者一是有知情權，二是可以退房，并追償由此帶來的損失。但是需要說明的是：一是規(guī)劃、設計的變更必須經(jīng)過主管部門的批準；二是并不是所有的變更都要通知購房人，只有發(fā)生因規(guī)劃、設計變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才有義務通知購房者；三是只有因規(guī)劃、設計變更，影響了所購房屋上述變化，影響使用的，才有權選擇退房。容積率增加、綠地率的減少是比較常見的規(guī)劃、設計變更，但是這個不屬于國家規(guī)定的退房情況，購房者要預防此種狀況出現(xiàn)只能在合同補充條款中進行約定。

總之，在房屋的驗收過程中，購房者一定要根據(jù)合同上的約定，明確每一項條款是否符合，如果發(fā)現(xiàn)有不符合的地方，要及時反饋給開發(fā)商，要求開發(fā)商相應做出修補或賠償。本報地產(chǎn)評論員趙曉黎

《商品房銷售管理辦法》第三十條第一款

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。