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【法庭傳真】房產(chǎn)廣告與事實(shí)不符，如何看待？法院認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商雖非欺詐，但有悖誠(chéng)實(shí)信用原則

廣告不實(shí)被判降價(jià)賠償

董震、鄭燕峰

買房：宣傳材料不實(shí)算不算違約

近日，濟(jì)南市一家法院以降低房?jī)r(jià)的方式，判令具有不誠(chéng)信行為的開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者加以賠償。這一判決，在全國(guó)尚屬首例。

當(dāng)?shù)胤山缯J(rèn)為，此案的判決結(jié)果，對(duì)于日益增多的商品房糾紛將具有一定的指導(dǎo)意義。

1999年4月15日，濟(jì)南市民夏軍與山東金龍地產(chǎn)有限公司簽訂購(gòu)房合同。夏軍購(gòu)買金龍公寓1號(hào)樓2單元101室，面積134．4平方米、地下室14．8平方米，住宅價(jià)格為1400元／平方米，地下室價(jià)格為800元／平方米，促銷折扣1500元，總計(jì)價(jià)款19．8萬(wàn)元，夏軍按約交齊了房款。

同年10月，夏軍入住。但隨后提起訴訟，要求金龍公司退房退款并雙倍賠償。2001年4月3日，濟(jì)南市歷下區(qū)人民法院受理此案。

夏軍的訴訟理由是：開(kāi)發(fā)商售樓時(shí)的宣傳材料與事實(shí)不符，使他對(duì)環(huán)境的期望成為泡影。

簽訂合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商發(fā)給夏軍一份金龍公寓簡(jiǎn)介規(guī)劃圖和廣告宣傳材料。宣傳材料顯示，公寓樓坐北朝南，整個(gè)樓區(qū)的結(jié)構(gòu)分布為：住宅樓前面只有一棟位于小區(qū)西南角的兩間小建筑樓（實(shí)為鍋爐房），樓前是一空?qǐng)龅?，公寓樓東側(cè)是兩塊面積很大的綠地，綠地分南北兩塊，其他則沒(méi)有標(biāo)識(shí)出任何建筑物。而且，廣告宣稱：“公寓內(nèi)集中供熱，熱水直接供應(yīng)至每一單元?！?/p>

夏軍說(shuō)，基于對(duì)上述內(nèi)容的期望，自己才與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，并履行了付款義務(wù)。但是，開(kāi)發(fā)商在他及其他業(yè)主入住后，卻在2000年4月下旬又在1號(hào)樓前的停車場(chǎng)建了2號(hào)樓對(duì)外銷售。2001年4月，宣傳材料中承諾的綠地處也開(kāi)始破土動(dòng)工，興建3號(hào)樓。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有在公寓內(nèi)集中供熱，熱水也沒(méi)有直接供應(yīng)到每一個(gè)單元。

夏軍認(rèn)為，雖然開(kāi)發(fā)商所建的公寓1號(hào)樓、2號(hào)樓及即將進(jìn)行的三期工程的建設(shè)，均有濟(jì)南市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)規(guī)劃土地建設(shè)管理局的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，卻與開(kāi)發(fā)商在宣傳材料中的表述不一致，對(duì)購(gòu)房者明顯實(shí)施了欺詐行為。

針對(duì)這一訴訟，山東金龍地產(chǎn)有限公司承認(rèn)，他們的宣傳材料中確有不實(shí)之處，但不構(gòu)成根本違約。

開(kāi)發(fā)商的理由是，宣傳材料的法律性質(zhì)屬要約邀請(qǐng)，而不是要約。要約邀請(qǐng)不具有拘束力，不能以不具有拘束力的內(nèi)容認(rèn)定為欺詐。夏軍錯(cuò)誤地將要約邀請(qǐng)當(dāng)成要約，應(yīng)由其自身承擔(dān)責(zé)任。

開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，總之，宣傳圖不構(gòu)成欺詐，購(gòu)房合同真實(shí)有效，開(kāi)發(fā)商為追求施工方案的盡善盡美，并在不損害原告利益的情況下，對(duì)原宣傳材料內(nèi)容略作變動(dòng)，無(wú)可厚非。為維護(hù)交易安全，不宜草率認(rèn)定為欺詐，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

一審：法院判令開(kāi)發(fā)商降價(jià)賠償

訴訟過(guò)程中，夏軍向法院提出申請(qǐng)，要求對(duì)涉案房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估鑒定。受法院委托，濟(jì)南市歷下區(qū)價(jià)格認(rèn)證中心于2002年7月做出價(jià)值認(rèn)定書(shū)，認(rèn)定該房1999年4月份的市場(chǎng)價(jià)格為810元／平方米。

此案經(jīng)過(guò)2002年10月16日、11月26日公開(kāi)審理，近日歷下區(qū)法院做出一審判決。

首先，法院沒(méi)有支持夏軍要求退房退款并雙倍賠償?shù)恼?qǐng)求。

法院認(rèn)為，夏軍購(gòu)房的目的是為了自己居住使用。開(kāi)發(fā)商的宣傳材料中，并未注明綠地面積的大小，也未明確標(biāo)明1號(hào)樓前是停車場(chǎng)。宣傳材料的內(nèi)容從法律性質(zhì)上應(yīng)為要約邀請(qǐng)而不是要約。開(kāi)發(fā)商對(duì)在宣傳材料中的表述和承諾在合同中沒(méi)有載明，雖然交房后沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，但這并不會(huì)導(dǎo)致夏軍的購(gòu)房目的完全落空。所以，為維護(hù)交易安全及正常的交易秩序，不宜認(rèn)定開(kāi)發(fā)商采用欺詐手段誘使夏軍與其訂立合同，不宜認(rèn)定開(kāi)發(fā)商存在欺詐的故意和存有欺詐行為。因而，合同有效，開(kāi)發(fā)商的辯解是成立的。

但是，法院同時(shí)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的宣傳材料中確有不實(shí)之處：公寓樓前的空地雖然不能確定為停車場(chǎng)，但不應(yīng)該為建筑物2號(hào)樓；雖然沒(méi)有標(biāo)明綠地面積的大小，但確定為綠地而非建筑物無(wú)疑。況且，開(kāi)發(fā)商的確又在宣傳圖標(biāo)注的綠地位置動(dòng)工建三期工程；夏軍所購(gòu)房屋內(nèi)雖然鋪設(shè)有暖氣，但并未實(shí)行集中供熱；雖然有鍋爐房，熱水并沒(méi)有直接供應(yīng)至家中，而且開(kāi)發(fā)商被政府部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃手續(xù)表明，宣傳材料中1號(hào)樓前空地的位置應(yīng)是2號(hào)樓，綠地的位置應(yīng)是3號(hào)樓。

基于此，法官認(rèn)定房產(chǎn)商有意對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行誤導(dǎo)，其行為即使不構(gòu)成欺詐，也是違背誠(chéng)實(shí)信用原則，理應(yīng)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行補(bǔ)償。歷下區(qū)法院最終做出了一個(gè)創(chuàng)新判決，將夏軍所購(gòu)房屋的房?jī)r(jià)由購(gòu)房時(shí)的每平方米1400元，降到每平方米810元，判令開(kāi)發(fā)商退賠8萬(wàn)余元。

據(jù)悉，開(kāi)發(fā)商不服一審判決已經(jīng)提起上訴。

爭(zhēng)議：《廣告法》是否適用于本案

此案判決引起了當(dāng)?shù)胤山缛耸康年P(guān)注。

夏軍的代理律師韓文勇說(shuō)，從誠(chéng)實(shí)信用的角度出發(fā)，本案中，開(kāi)發(fā)商不誠(chéng)實(shí)的宣傳行為，確實(shí)誤導(dǎo)了消費(fèi)者，使購(gòu)買其房屋的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到一定程度的損害。

因此，法院認(rèn)為，完全不支持原告要求賠償?shù)恼?qǐng)求，也不盡合理。可見(jiàn)，消費(fèi)者因開(kāi)發(fā)商不實(shí)宣傳而做出了選擇，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)消費(fèi)者的損失予以賠償。

但是，如何補(bǔ)償，卻一直沒(méi)有定論。有的說(shuō)，應(yīng)當(dāng)雙倍賠償；有的說(shuō)，應(yīng)當(dāng)退房退款。這不能不說(shuō)是一項(xiàng)法律的空白。

他認(rèn)為，雖然我國(guó)不是判例國(guó)家，但此案的判決結(jié)果對(duì)于審理日益增多的商品房糾紛，將具有一定的指導(dǎo)意義。如果此判決最終生效，對(duì)于威懾不誠(chéng)信房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)依法走向規(guī)范，都將起到積極的作用。

商品房銷售過(guò)程中，房產(chǎn)商散發(fā)廣告，其廣告承諾到底是不是合同的一部分，在法律界也存在一定的爭(zhēng)議。

本案中開(kāi)發(fā)商的觀點(diǎn)代表了一種意見(jiàn)。但另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，從廣告法的角度看，房產(chǎn)商以效果圖、廣告等形式所做出的廣告內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法，不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，應(yīng)當(dāng)遵循公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則。

這樣，開(kāi)發(fā)商宣傳材料內(nèi)容，也應(yīng)看做是合同的一部分，應(yīng)當(dāng)作為合同義務(wù)來(lái)看待。開(kāi)發(fā)商在房屋交付后沒(méi)有實(shí)現(xiàn)承諾，嚴(yán)格意義上講，不僅是一種違約行為，也是一種違反合同的行為。在這一點(diǎn)上，一審法院的判決似乎有些不足。

據(jù)了解，對(duì)于當(dāng)前不少開(kāi)發(fā)商廣告宣傳與實(shí)際不符，從而誤導(dǎo)了消費(fèi)者購(gòu)房的法律問(wèn)題，最高人民法院正在醞釀出臺(tái)這方面的司法解釋。