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我國農(nóng)村土地“三權(quán)分置”思想是指在堅持農(nóng)村土地集體所有的前提下，促使承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，形成所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置，經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的格局。

一、宅基地是宅基地的三權(quán)分別有什么

農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”是指宅基地的所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分置，主要目的是適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。宅基地的“三權(quán)分置”指的是落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。簡單的說就是宅基地將被賦予三種權(quán)能，分別為所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)，并且三權(quán)分離。村集體（村或經(jīng)濟社）是宅基地所有權(quán)人，符合規(guī)定和條件的村民（農(nóng)戶）具有認定為宅基地資格權(quán)資格，宅基地使用權(quán)人就是通俗所說的農(nóng)村自建房房主，主體現(xiàn)為本村村民（農(nóng)戶）。

二、土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式有哪些？

1、互換

互換土地，是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的農(nóng)戶，為方便耕種和各自的需要，對各自土地的承包經(jīng)營權(quán)進行的簡單交換，是促進農(nóng)村規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營的必由之路。30年前，中國農(nóng)村實行土地聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，農(nóng)民分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大塊的土地被分割成條條塊塊。劃分土地時留下的種種弊病，嚴重制約著生產(chǎn)力的發(fā)展和產(chǎn)量的提高。如何讓土地集中連片，實現(xiàn)規(guī)模化、集約化經(jīng)營，于是互換這種最為原始的交易方式，進入農(nóng)民視野。

2、交租

在市場利益驅(qū)動和政府引導(dǎo)下，農(nóng)民將其承包土地經(jīng)營權(quán)出租給大戶、業(yè)主或企業(yè)法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定，承租方獲得一定期限的土地經(jīng)營權(quán)，出租方按年度以實物或貨幣的形式獲得土地經(jīng)營權(quán)租金。其中，有大戶承租型、公司租賃型、反租倒包型等。

3、入股

入股，亦稱“股田制”或股份合作經(jīng)營，是指在堅持承包戶自愿的基礎(chǔ)上，將承包土地經(jīng)營權(quán)作價入股，建立股份公司。在土地入股過程中，實行農(nóng)村土地經(jīng)營的雙向選擇（農(nóng)民將土地入股給公司后，既可繼續(xù)參與土地經(jīng)營，也可不參與土地經(jīng)營），農(nóng)民憑借土地承包權(quán)可擁有公司股份，并可按股分紅。該形式的最大優(yōu)點在于產(chǎn)權(quán)清晰、利益直接，以價值形態(tài)形式把農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)長期確定下來，農(nóng)民既是公司經(jīng)營的參與者，也是利益的所有者，是當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機制的新突破。

三、宅基地抵押相關(guān)的貸款政策

宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。

《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》）根據(jù)《意見》明確，要以落實農(nóng)村土地的用益物權(quán)、賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利為出發(fā)點，深化農(nóng)村金融改革創(chuàng)新，穩(wěn)妥有序開展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)，有效盤活農(nóng)村資源、資金、資產(chǎn)，增加農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中長期和規(guī)模化經(jīng)營的資金投入，為穩(wěn)步推進農(nóng)村土地制度改革提供經(jīng)驗和模式，促進農(nóng)民增收致富和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化加快發(fā)展。

《意見》提出了試點農(nóng)村宅基地抵押貸款五項新政策：

（一）賦予“兩權(quán)”抵押融資功能，維護好、實現(xiàn)好、發(fā)展好農(nóng)民土地權(quán)益，落實“兩權(quán)”抵押融資功能，盤活農(nóng)民土地用益物權(quán)的財產(chǎn)屬性；

（二）推進農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新，在貸款利率、期限、額度、擔(dān)保、風(fēng)險控制等方面加大創(chuàng)新支持力度；

（三）建立抵押物處置機制，允許金融機構(gòu)在保證農(nóng)戶承包權(quán)和基本住房權(quán)利前提下，依法采取多種方式處置抵押物，完善抵押物處置措施；

（四）完善配套措施，試點地區(qū)要加快推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)和農(nóng)民住房所有權(quán)確權(quán)登記頒證，建立完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易平臺，建立健全農(nóng)村信用體系；

（五）加大扶持和協(xié)調(diào)配合力度，在貨幣政策、財政政策、監(jiān)管政策、保險保障等方面，加大扶持和協(xié)調(diào)配合力度。