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【按揭貸款】我國商品房按揭制度的困境

(一)我國商品房按揭制度立法中存在的問題

1.沒有明確規(guī)定商品房預(yù)售按揭中所涉及到的登記辦法、登記機關(guān)等相關(guān)內(nèi)容。雖然在實踐中“按揭”這一購買商品房的資金融通方式已經(jīng)被普遍接受，世界很多國家房地產(chǎn)市場在很多年前就將其作為一種比較有效的手段而去進行適用。然而，在我國立法至今沒有使用過“按揭”這一概念，只有在行政法規(guī)中，即2006年5月國務(wù)院在《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中首次也只一次使用了“按揭”一詞。這樣以來，對于按揭行為的法律保護是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要進一步完善。

2.在按揭權(quán)人怠于行使其代位權(quán)時，沒有明確規(guī)范按揭權(quán)人行使處分行為的權(quán)利。

3.按揭各方當(dāng)事人的權(quán)益無法平衡。在法律層面來說，借款人仍然需要履行銀行債務(wù)，但由于自然災(zāi)害或不可抗力造成購房人財產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失，客觀上通常會發(fā)生債務(wù)履行不能這一情況的發(fā)生。因此，自然災(zāi)害危害的是購房人的基本生存財產(chǎn)，影響很大。這對銀行而言，只是造成其投資及收益的巨大風(fēng)險，因為銀行依據(jù)法律還有權(quán)要求那些財產(chǎn)遭受重大損失的購房人以其他方式繼續(xù)償還貸款。在按揭制度的利益鏈條上，購房人是弱勢的一環(huán)，其次是開發(fā)商，最后是銀行。開發(fā)商承擔(dān)的是有限責(zé)任，作為普通購房人承擔(dān)的則是無限責(zé)任(我國無個人破產(chǎn)制度)，這對購房人是極不公平的。商業(yè)銀行自有商業(yè)規(guī)則，其不會主動放棄按揭債權(quán)，購房人無力還貸時試圖與之協(xié)商而減免按揭債務(wù)的思路一般不具有可行性。至于有人提出，由開發(fā)商、銀行與購房人按比例共同分擔(dān)貸款損失，但此比例如何確定、如何操作?顯然，按揭各方當(dāng)事人的利益難以平衡。

(二)司法實踐中我國商品房接揭存在的問題在當(dāng)前司法現(xiàn)實中，“假按揭”現(xiàn)象比較多

(1)開發(fā)商不具備按揭主體的相關(guān)資格，或者沒與銀行簽訂按揭貸款業(yè)務(wù)的有關(guān)合作協(xié)議，只是以虛假銷售方式獲得銀行按揭貸款;

(2)以個人住房貸款的方式進行參與不具有真實、合法交易基礎(chǔ)的銀行債權(quán)置換;

(3)以個人住房按揭貸款名義套取企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用途的貸款;

(4)銀行信貸人員向虛擬借款人或不具備真實購房行為的借款人發(fā)放高額的個人住房按揭貸款。這種假按揭的方式在本質(zhì)上說是，購房人事實上沒有向開發(fā)商任何首付款，但是銀行卻要向購房人提供售房總價100%的借款。