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首先，按照稅收的性質(zhì)和作用來(lái)分類(lèi)，房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，是以納稅人擁有或占有的財(cái)產(chǎn)為征稅對(duì)象的稅種。從房產(chǎn)稅所屬的稅收類(lèi)別，我們就可以看出，征收房產(chǎn)稅，并不是因?yàn)槟惆l(fā)生了房產(chǎn)交易行為而征稅，而是因?yàn)槟銚碛谢蛘加蟹慨a(chǎn)而征稅，且是按年計(jì)征，不是一次性征收。其次，房產(chǎn)稅征收分兩種形式，一種是房產(chǎn)的所有人、承典人、代管人或者實(shí)際占有人，按照房產(chǎn)的原值和當(dāng)?shù)卣?guī)定的比例，計(jì)算計(jì)稅依據(jù)，再按照房產(chǎn)稅率，計(jì)算應(yīng)納房產(chǎn)稅額，另一種是房產(chǎn)的出租人，按照租金收入，乘以適用的稅率，計(jì)算應(yīng)納稅額。

目前，我國(guó)的房產(chǎn)稅征收對(duì)象主要是經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，對(duì)于個(gè)人住房只在試點(diǎn)范圍內(nèi)征稅，而上海在整個(gè)行政區(qū)域內(nèi)，屬于個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征稅試點(diǎn)范圍。知道了房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象和基本征收形式，再根據(jù)上文提到的上海本地的兩個(gè)相關(guān)的稅收法律文件，我們來(lái)看上海個(gè)人房產(chǎn)交易中的以下問(wèn)題：

一、具體對(duì)哪些房產(chǎn)征稅?

答：征收對(duì)象具體包括兩類(lèi)：

一是本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房);二是非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房(以下統(tǒng)稱(chēng)“應(yīng)稅住房”)。

二、什么是新購(gòu)住房?

答：新購(gòu)住房是指2011年1月28日起購(gòu)買(mǎi)的住房，購(gòu)房時(shí)間以購(gòu)房合同網(wǎng)上備案的日期為準(zhǔn)。

三、居民家庭住房套數(shù)是如何確定的?

答：居民家庭住房套數(shù)即根據(jù)夫妻雙方及其未成年子女在本市擁有的住房情況確定。

四、計(jì)稅依據(jù)如何確定?

答：本市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)中，將應(yīng)稅住房計(jì)稅依據(jù)確定為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。

五、適用稅率是多少?

答：本市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)行差別化的比例稅率，即：適用稅率暫定為0.6%，但對(duì)應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格由市統(tǒng)計(jì)局每年公布。

六、房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額如何計(jì)算?

答：應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積×新購(gòu)住房單價(jià)×70%×稅率。

七、對(duì)本市居民家庭的應(yīng)稅住房征收房產(chǎn)稅的面積如何確定?

答：本市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)中，對(duì)本市居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積(指住房建筑面積，下同)扣除。即，對(duì)本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積人均不超過(guò)60平方米(含60平方米)的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅;人均超過(guò)60平方米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積，按規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

合并計(jì)算的家庭全部住房面積為居民家庭新購(gòu)住房面積和其它住房面積的總和。

本市居民家庭中有無(wú)住房的成年子女共同居住的，經(jīng)核定可計(jì)入該居民家庭計(jì)算免稅住房面積;對(duì)有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計(jì)算辦法將另行制定。

八、目前有哪些稅收減免優(yōu)惠?

答：本市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)中對(duì)部分個(gè)人應(yīng)稅住房給予稅收優(yōu)惠。

1.對(duì)本市居民家庭換購(gòu)住房給予優(yōu)惠。

本市居民家庭原來(lái)已擁有一套唯一住房，因?yàn)楦纳凭幼l件而新購(gòu)住房的，該居民家庭新購(gòu)住房先按規(guī)定核定征免房產(chǎn)稅，當(dāng)其在新購(gòu)住房后的一年內(nèi)出售家庭原有唯一住房的，對(duì)新購(gòu)住房已按規(guī)定繳納的房產(chǎn)稅，可予退還。

2.對(duì)本市居民家庭子女成年后因婚姻等購(gòu)房需求給予優(yōu)惠。

對(duì)本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新購(gòu)、且屬該子女家庭唯一的住房，暫免征收房產(chǎn)稅。

3.對(duì)在本市工作生活的非本市居民家庭購(gòu)房給予優(yōu)惠。

對(duì)于在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，給予優(yōu)惠：一是，對(duì)符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購(gòu)且屬于家庭唯一的住房，暫免征收房產(chǎn)稅。二是，對(duì)持有本市居住證滿三年并在本市工作生活的購(gòu)房人，其在本市新購(gòu)且屬于家庭唯一的住房，暫免征收房產(chǎn)稅;持有本市居住證、但不滿三年的購(gòu)房人，其上述住房先按規(guī)定征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

九、該誰(shuí)納稅?

答：納稅人為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)所有人為未成年人的，由其法定監(jiān)護(hù)人代為納稅。

十、新購(gòu)住房，從何時(shí)起計(jì)算納稅，如何進(jìn)行房產(chǎn)稅征免認(rèn)定?

答：房產(chǎn)稅稅款自納稅人取得應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)的次月起計(jì)算，按年計(jì)征，不足一年的按月計(jì)算應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。

對(duì)于新購(gòu)住房的，購(gòu)房人在辦理房地產(chǎn)登記前，應(yīng)按照地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，主動(dòng)提供家庭成員情況和由市房屋狀況信息中心出具的其在本市擁有住房相關(guān)信息的查詢(xún)結(jié)果。地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)需要會(huì)同有關(guān)部門(mén)對(duì)新購(gòu)住房是否應(yīng)繳納房產(chǎn)稅予以審核認(rèn)定，并將認(rèn)定結(jié)果書(shū)面告知購(gòu)房人。對(duì)于應(yīng)稅住房發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，原產(chǎn)權(quán)人應(yīng)繳清房產(chǎn)稅稅款。

交易當(dāng)事人須憑地方稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的認(rèn)定結(jié)果文書(shū)，向登記機(jī)構(gòu)辦理房地產(chǎn)登記;不能提供的，登記機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)登記。