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上證綜指3181上證綜指24814月19日地產(chǎn)指數(shù)跌8.32%，上證綜指最大跌4.79%4月19日至5月18日，60地產(chǎn)股跌幅達(dá)30%，上證綜指跌660多點(diǎn)或20%5月18日，地產(chǎn)指數(shù)反彈6.17%，帶動(dòng)上證綜指漲1.36%雖然說房地產(chǎn)是否支柱產(chǎn)業(yè)仍未有定論，但是目前看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為近期A股“最有影響力的行業(yè)”已經(jīng)毫無異議。自今年4月14日國務(wù)院表示出臺(tái)調(diào)控新政以來，房地產(chǎn)行業(yè)的巨大跌幅也帶動(dòng)了A股的大跌。并且在5月18日，房地產(chǎn)股的超跌反彈成為A股的反彈主力。更為明顯的是，關(guān)于房產(chǎn)稅是否出臺(tái)的傳言和澄清都成為影響A股走勢(shì)最明顯的因素。史上最嚴(yán)調(diào)控導(dǎo)致股市暴跌二成4月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)實(shí)行嚴(yán)格的差別化信貸政策等調(diào)控措施的“新國四條”后，第二天股市便出現(xiàn)了明顯的反應(yīng)，漢唐證券地產(chǎn)指數(shù)(以下簡(jiǎn)稱“地產(chǎn)指數(shù)”)大幅下跌2.26%，并且拖累上證綜指從上漲變?yōu)橄碌?.04%。4月16日，地產(chǎn)指數(shù)再次下跌，拖累上證綜指下跌1.10%。在4月17日，以最嚴(yán)厲的二套房貸政策為首的“新國十條”政策出臺(tái)，明確提出二套房貸5成首付、1.1倍利率，執(zhí)行力度遠(yuǎn)大于此前的二套房貸政策。市場(chǎng)還傳聞上海將試點(diǎn)房產(chǎn)稅、重慶將出臺(tái)特別消費(fèi)稅，一時(shí)間樓市調(diào)控頗有山雨欲來風(fēng)滿樓之勢(shì)。4月19日地產(chǎn)股出現(xiàn)了雪崩式下跌，至當(dāng)天地產(chǎn)指數(shù)下跌幅度達(dá)到8.32%，創(chuàng)下今年以來的最大跌幅，地產(chǎn)股全線下跌，20多只地產(chǎn)股跌停。地產(chǎn)龍頭股份萬科、保利、金地、招商跌幅也分別達(dá)到8.19%、9.28%、8.51%和9.99%。拖累上證綜指最大跌幅達(dá)4.79%，創(chuàng)下年內(nèi)最大跌幅和年內(nèi)新低。同時(shí)，上證綜指也從近期高點(diǎn)3181下跌至5月21日的2481近期低點(diǎn)，下跌近700點(diǎn)，跌幅超過21%據(jù)WIND資訊統(tǒng)計(jì)顯示，至5月18日近一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，在主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的約140只個(gè)股中，近60只個(gè)股跌幅超過或達(dá)到30%?！罢斜Ｈf金”四大地產(chǎn)龍頭也沒有因?yàn)榫C合實(shí)力強(qiáng)而幸免，招商地產(chǎn)一個(gè)月內(nèi)重挫31.55%，保利地產(chǎn)以28.77%的跌幅排在第二位，萬科與金地集團(tuán)同期分別下跌24.04%和20.61%。而同期，上證綜指狂跌，地產(chǎn)股在這里充當(dāng)了領(lǐng)跌先鋒的作用。房產(chǎn)稅之辯導(dǎo)致股市顫動(dòng)不過“敗也蕭何成也蕭何”，地產(chǎn)股經(jīng)過雪崩式的下跌之后，并且已經(jīng)大幅下跌3成左右的地產(chǎn)股與樓價(jià)的堅(jiān)挺形成了鮮明的對(duì)比，地產(chǎn)股已經(jīng)醞釀著強(qiáng)勁的超跌反彈，地產(chǎn)股的反彈也成為大盤反彈的主力。國信證券研究員方焱分析指出，近日，重慶、廣州為響應(yīng)中央房地產(chǎn)新國十條而制定的地方細(xì)則相繼出臺(tái)，此前浙江、深圳也均出臺(tái)了相應(yīng)細(xì)則，地方近期調(diào)控嚴(yán)厲程度低于預(yù)期，政策風(fēng)聲也趨向溫和。5月17日，針對(duì)上海市擬對(duì)住房保有環(huán)節(jié)征稅的傳聞，國家稅務(wù)總局新聞處處長牛新文表示：“地方政府沒有權(quán)力出臺(tái)新稅種?！痹撓⒈徊簧僮C券人士以及投資者視為房地產(chǎn)已經(jīng)利空出盡。5月18日，已經(jīng)超跌的房地產(chǎn)股出現(xiàn)了強(qiáng)勁的反彈，當(dāng)日地產(chǎn)指數(shù)在探底之后上漲6.17%，金地集團(tuán)等個(gè)股漲停，帶動(dòng)上證綜指上漲1.36%。5月24日，房產(chǎn)稅的傳聞再次左右股市的走勢(shì)。有媒體爆出發(fā)改委產(chǎn)業(yè)研究所所長助理黃漢權(quán)的表態(tài)：“3年之內(nèi)免談房產(chǎn)稅?！狈康禺a(chǎn)股再次出現(xiàn)脈沖行情，房地產(chǎn)指數(shù)再次上漲5.31%，帶動(dòng)上證綜指和深成指分別上漲3.48%和4.03%。但是當(dāng)天晚上，發(fā)展改革委負(fù)責(zé)人澄清，產(chǎn)業(yè)研究所屬于研究機(jī)構(gòu)，其研究人員所發(fā)表的意見只能是個(gè)人觀點(diǎn)，不代表發(fā)展改革委的立場(chǎng)，其有關(guān)房產(chǎn)稅的言論“內(nèi)容嚴(yán)重失實(shí)，造成了極為惡劣的影響”。隨著發(fā)改委的迅速澄清，5月25日，地產(chǎn)指數(shù)再次回調(diào)2.93%，地產(chǎn)股龍頭萬科、金地、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等跌幅一度均逾4%，從而拖累了大盤，帶動(dòng)上證綜指下跌1.9%。對(duì)經(jīng)濟(jì)影響大地產(chǎn)調(diào)控陷入兩難近期地產(chǎn)股與A股指數(shù)的緊密關(guān)聯(lián)，市場(chǎng)上關(guān)于“房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟(jì)”的聲音也日漸升溫。分析人士指出，由于房地產(chǎn)所帶動(dòng)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)多達(dá)60多個(gè)，調(diào)控樓市可能“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，這也是近期樓市調(diào)控趨向緩和的主要原因。獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠表示，股市向下調(diào)整與樓市調(diào)控直接相關(guān)。對(duì)于各個(gè)行業(yè)，尤其是金融業(yè)，房地產(chǎn)升值其實(shí)是最大的利潤來源。房屋存量、在建工程和土地儲(chǔ)備的價(jià)值，可能已超過GDP的3倍。樓價(jià)升20%，增加的價(jià)值相當(dāng)于GDP的60%。由于近期國際和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)了變化，也制約了樓市調(diào)控的力度。而國內(nèi)去年超寬松政策對(duì)經(jīng)濟(jì)刺激的邊際效應(yīng)正在弱化。國信證券表示，形勢(shì)演化正使樓市調(diào)控陷入兩難：不下狠手調(diào)控，土地財(cái)政及商品房投資品屬性過強(qiáng)，長期來看對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利；重拳調(diào)控，勢(shì)必導(dǎo)致房地產(chǎn)規(guī)模收窄，影響經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)政收入。“為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、讓市場(chǎng)保持一定活躍度，短期調(diào)控節(jié)奏將放緩”，國信證券認(rèn)為，“下一階段政策將以整合、優(yōu)化已出臺(tái)政策為主”。后市走勢(shì)有反彈空間但非反轉(zhuǎn)對(duì)于地產(chǎn)股的后市走勢(shì)，多家分析機(jī)構(gòu)指出，由于房?jī)r(jià)未明顯下跌，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)完全放松，因此目前房地產(chǎn)股有反彈的機(jī)會(huì)但非反轉(zhuǎn)。東方證券分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳導(dǎo)機(jī)制是從“政策”→“成交量”→“房?jī)r(jià)”的過程，目前尚處于“政策”→“成交量”的傳導(dǎo)階段。目前政策調(diào)控目的是要房?jī)r(jià)回到合理的水平，房?jī)r(jià)回落目前并未顯現(xiàn)。在政策調(diào)控房?jī)r(jià)的目的達(dá)成之前，政策不會(huì)放松。目前房地產(chǎn)股尚未有整體機(jī)會(huì)。國信證券研究員方焱認(rèn)為，地產(chǎn)股進(jìn)一步的跌幅有限，已進(jìn)入振蕩筑底階段。國泰君安證券房地產(chǎn)分析師孫建平認(rèn)為，短期地產(chǎn)股有超跌反彈機(jī)會(huì)，整體板塊反彈空間在15%左右。采寫：南都記者邱銳泉

一、如何控制房產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)因素

（一）稅收風(fēng)險(xiǎn)

由于目前房?jī)r(jià)波動(dòng)等因素，在拍賣時(shí)，如不能提供抵押物購入時(shí)的原始發(fā)票，增值稅將按照拍賣價(jià)格計(jì)征，這樣納稅金額將進(jìn)一步提高，風(fēng)險(xiǎn)增大。就上述測(cè)算看，稅收占房產(chǎn)增值額的50％左右，增值額越大，稅收越高，實(shí)際可以用以歸還貸款的款項(xiàng)也相應(yīng)減少，而60％左右的抵押率仍具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）抵押物風(fēng)險(xiǎn)

抵押物風(fēng)險(xiǎn)主要包括抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)、抵押物價(jià)值下跌、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)等。

從目前看，抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)主要指由于土地權(quán)利的不確定性，銀行在行使抵押權(quán)時(shí)也存在一定的不確定性，以及因國家對(duì)集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了嚴(yán)格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時(shí)，將面臨政策障礙，即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。

抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)主要指由于房?jī)r(jià)回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r(jià)值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)。

抵押處置風(fēng)險(xiǎn)是指因法律或事實(shí)原因，銀行對(duì)抵押物不能處置、或處置成本很高的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品，它不能移動(dòng)，屬于不動(dòng)產(chǎn)。因此，投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目中的資金流動(dòng)性差，變現(xiàn)性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。

（四）社會(huì)和政策性風(fēng)險(xiǎn)

任何國家的房地產(chǎn)都會(huì)受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和國家相關(guān)政策的影響。