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價位、地段、戶型、樓層、學(xué)區(qū)當(dāng)你購買二手房時，上述這些因素經(jīng)常出現(xiàn)在考量指標(biāo)里。不過，記者在徐匯區(qū)法院審理的房屋買賣合同案中發(fā)現(xiàn)，因上家戶口問題引發(fā)的糾紛占有相當(dāng)比例。由于戶口問題關(guān)系到房屋的再次買賣、子女入學(xué)等一系列問題，所以法官提醒買家，在二手房交易過程中做好所購房屋戶籍狀況查詢的工作，并在簽訂的合同中就戶口遷出等予以明確約定。

為兒購學(xué)區(qū)房遇套貸專業(yè)戶

兩年前，王女士的兒子剛滿3歲，盡管離讀小學(xué)尚有時日，但她已著手實施擇校計劃。她打聽到，自己心儀的一所重點小學(xué)的入學(xué)條件之一是，孩子及父母中一人的戶口必須遷入該學(xué)校就近入學(xué)轄區(qū)內(nèi)房屋滿3年，也就是說，王女士必須在當(dāng)年7月之前買下一套當(dāng)?shù)氐膶W(xué)區(qū)房，并將本人和兒子的戶口遷入。

經(jīng)過數(shù)月尋覓，王女士找到一處合適的學(xué)區(qū)房。由于房主要求全額付款，她在親友幫助下湊齊了93萬元房款。

當(dāng)年6月，王女士與房主時女士簽訂了房屋買賣合同。為防止出現(xiàn)意外，王女士多長了一個心眼，與對方約定先付83萬元，10萬元尾款要等這筆交易經(jīng)房地產(chǎn)交易中心審批完成、雙方交接并簽署物業(yè)交驗單、時女士在當(dāng)年12月31日前遷出房屋內(nèi)原有戶口后再付。一個月后，王女士與時女士一同前往房產(chǎn)交易中心辦理了房屋過戶手續(xù)。其間時女士透露，這套房子里還住著一名姓施的先生和他的兒子，戶口也在里面，但已與這兩人說定年底前遷出。購房心切的王女士并未起疑，同意對方最晚年底交房。

轉(zhuǎn)眼到了12月20日，王女士打電話提醒時女士按約遷戶騰房，對方一口答應(yīng)，但遲遲未見動靜。元旦后，王女士再次催促，時女士表示一個月后交房，卻依然未履約。王女士只得一邊與時女士保持聯(lián)系，一邊上門與仍居住在房子里的施某父子交涉，可對方陽奉陰違。此時，王女士意識到自己可能落入陷阱中，于是根據(jù)合同約定，向仲裁機關(guān)申請仲裁。仲裁機關(guān)出具裁決書，要求時女士騰空房屋，而此時時女士已不知去向，施某則一副拒不配合的架勢。王女士無奈向法院申請執(zhí)行。

徐匯區(qū)法院執(zhí)行法官接手此案后展開調(diào)查。原來，這套位于老滬閔路的房屋原本歸施某所有，多年前被他出售給別人，幾經(jīng)轉(zhuǎn)手才到了時女士名下。盡管房屋幾次易主，但交易的幕后主使都是施某本人，因此房屋始終由他居住，他這么做的目的只是為了借他人名義套取銀行貸款。據(jù)悉，施某平日嗜好賭博，銀行貸款已被揮霍得所剩無幾，所以才再一次將房屋出售。在此后的執(zhí)行過程中，執(zhí)行法官幾次上門，向施某作法律釋明，告知其不履行交房義務(wù)所產(chǎn)生的法律后果?？紤]到施某的實際生活狀況，執(zhí)行法官又與王女士溝通，設(shè)法為施某尋找落腳之地。幾經(jīng)協(xié)調(diào)，施某終于搬離了房屋。

賣房不遷戶口

被判付違約金

2011年5月，劉先生與陳先生簽訂房屋買賣合同，由劉先生以95萬元的價格購買陳先生位于南丹路的一處房屋。雙方約定，陳先生在9月20日前騰出房屋，交由劉先生驗收，并在交房前清空房屋內(nèi)戶口。雙方還在合同中補充約定，如有一方違約，每逾期一日，將按合同約定總房款的萬分之三向守約方支付違約金。逾期超過15日，守約方有權(quán)單方面解除合同，并由違約方以總房款20%支付違約金。劉先生沒有想到，4個月后陳先生并沒有按時通知他交接房屋。在劉先生的再三交涉和催促下，雙方于10月22日簽訂了《房地產(chǎn)買賣交接書》?？勺寗⑾壬鼈X筋的是，陳先生的戶口仍沒有遷走。經(jīng)過新一輪交涉，雙方簽訂了《協(xié)議書》，陳先生承諾在2011年11月25日前遷走戶口。

時間又過去了一個月，陳先生在《協(xié)議書》中的承諾并沒有兌現(xiàn)。忍無可忍的劉先生將對方推上被告席，要求其支付違約金20萬元。陳先生辯稱，由于賣房事宜和家人產(chǎn)生分歧，導(dǎo)致戶口在短時間內(nèi)無法遷出，為此同意承擔(dān)10萬元違約責(zé)任。

法院審理后認(rèn)為，原、被告在買賣合同及《協(xié)議書》中對逾期遷出戶口的違約責(zé)任作了明確約定，且截至本案開庭審理時，被告仍未將戶口遷出，過錯在被告，其理應(yīng)按照約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)雙方合同約定，守約方有權(quán)向違約方請求總價款20%違約金的條件是：違約方逾期違約超過15日，且守約方選擇單方面解除合同?，F(xiàn)原告并沒有選擇解除合同，所以20%違約金的訴訟請求并不符合合同約定。鑒于被告對違約金金額提出調(diào)整請求，且屬合理，法院遂根據(jù)此案情況，酌情判令被告陳先生向原告劉先生支付違約金10萬元。

雙方自行解約

中介討要傭金

2011年6月，在中介公司的介紹下，宋先生和濮先生簽訂房屋買賣合同。房屋所有人宋先生在合同中承諾，在買方濮先生申請的銀行購房貸款放款之前，向房屋所在地派出所辦妥原有戶口的全部遷出手續(xù)。當(dāng)日，中介公司與宋先生和濮先生簽訂了《傭金確認(rèn)單》，約定居間服務(wù)費1.6萬元。

一個月后，買賣雙方自行協(xié)議解除了買賣合同。中介公司得知這一情況后，將買賣雙方告進法院，要求支付居間服務(wù)費。

在本案審理過程中，宋先生的妻子出庭作證稱，雙方解除合同的原因是濮先生不能接受房屋內(nèi)有其他戶口，而宋先生無力解決這一問題。此后，濮先生與中介公司達成調(diào)解協(xié)議，由濮先生向?qū)Ψ街Ц?000元居間服務(wù)費。

而對于中介公司提起的訴訟，宋先生認(rèn)為，合同之所以解除，是因為中介公司隱瞞了房屋內(nèi)還有宋先生表兄弟的戶口的真實情況，導(dǎo)致買方不能接受有戶口的房屋。中介公司并沒有完成中介服務(wù)，不應(yīng)該收取傭金。

法院審理后認(rèn)為，原、被告雖未簽訂正式的書面居間協(xié)議，但根據(jù)雙方的陳述、傭金確認(rèn)單、買賣合同等證據(jù)，可證明雙方之間存在委托居間服務(wù)關(guān)系。原告提供了居間服務(wù)，被告應(yīng)當(dāng)支付服務(wù)費。被告主張原告在為被告提供服務(wù)過程中違反如實告知義務(wù)，缺乏證據(jù)證實，法院不予采信。但鑒于原告收取被告全額傭金的前提是向雙方提供房源信息，作政策解釋，協(xié)助辦理貸款、交易過戶等手續(xù)，而原告尚未完成全部的居間工作，無權(quán)要求傭金確認(rèn)書中約定的全額傭金，故酌情確定宋先生向中介公司支付傭金7000元。

法官說法

戶口問題關(guān)系到房屋的再次買賣、子女入學(xué)等一系列問題，但法官在案件審理中發(fā)現(xiàn)，買受方在買房前對二手房內(nèi)的戶口問題重視不夠，由此引發(fā)的糾紛在近年來的房屋買賣合同糾紛中占到了相當(dāng)大的比例。

房屋買賣合同雖有關(guān)于戶口遷移問題的約定，但一旦發(fā)生糾紛，由于戶口遷移涉及行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍，故法院對遷出戶口要求不予處理，即使法院判決違約方支付一定數(shù)額的違約金，也無法解決上家空掛戶口等問題。另外，買受人實際損失難確定。在買受人對房屋再次交易時，房屋內(nèi)的空掛戶口必然會對房屋的出售造成影響，以此造成的實際損失難以量化，經(jīng)濟賠償也缺乏界定和量化的標(biāo)準(zhǔn)。

因此，法官提醒市民，在購買二手房時，應(yīng)要求賣方出示戶口本，并復(fù)印留存，同時與賣家一同前往當(dāng)?shù)嘏沙鏊樵兎课輧?nèi)人員的戶口情況;在合同中就戶口問題作出約定，如留部分尾款在賣方遷出全部戶口后才予以支付，同時明確違約方所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。