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記者在重慶一些農(nóng)區(qū)了解到,當前農(nóng)村土地流轉呈現(xiàn)規(guī)模化、加速化的趨勢,全市土地流轉面積高達320.3萬畝,占承包耕地總面積的16%。隨著大批工商資本進入農(nóng)業(yè),實現(xiàn)了農(nóng)民增收、企業(yè)增效。但記者與基層干部、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)座談中,他們普遍反映土地流轉年限偏短、租賃土地上的農(nóng)產(chǎn)品加工或農(nóng)業(yè)旅游等附屬設施產(chǎn)權不明確、土地流轉不規(guī)范等是當前土地流轉、農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營的阻礙。

第一、絕大部分的農(nóng)村土地流轉合同到期期限與第二輪土地承包期是一致的,目前大都不足20年。而農(nóng)業(yè)投資收益期長,如有的果樹產(chǎn)果期上百年。但相關法律對第二輪土地承包期(也就是合同期)到期后的農(nóng)業(yè)產(chǎn)出權益沒做明確規(guī)定,嚴重制約了工商資本投資農(nóng)業(yè)的積極性。

在重慶市渝北區(qū)興隆鎮(zhèn)朱皇村,記者來到了朱某瓊的楊梅生態(tài)園,400多畝山地上楊梅縱橫有致。朱某瓊一臉興奮:我從2002年先后投資了200多萬元改造山地,修水渠、鋪管道,這已成為重慶最大的楊梅生產(chǎn)基地?，F(xiàn)在朱某瓊不敢再增加投入了,她告訴記者:楊梅的產(chǎn)果期有100多年,進入盛果期要20年,前6年只有投入沒有產(chǎn)出?？勺赓U期只剩18年了,以后這片價值幾百萬元的果林屬于政府、農(nóng)民還是屬于我,我前前后后找農(nóng)業(yè)局、法院、律師事務所打聽,說是國家沒規(guī)定,誰也說不準。興隆鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長李功說,全鎮(zhèn)土地流轉面積達2500畝,大都面臨著這一問題。

全球重要的水果批發(fā)商澳門某果業(yè)自2003年以來,在重慶江津等地租用農(nóng)民土地2000畝,種植柑橘。這家公司先后引進了71個國外先進品種和先進栽培技術,還計劃在4個縣自建現(xiàn)代柑橘生產(chǎn)基地5萬畝以上,成為全國規(guī)模最大的生產(chǎn)基地,也成為重慶市最大的土地流轉戶。某果業(yè)總經(jīng)理朱鐵能最擔心土地租賃年限:企業(yè)實到資本就已有5000多萬元,下一步還要增加上億元投資。柑橘基地發(fā)展看好,可簽訂的土地租賃合同不足20年了,而柑橘樹的商品齡長達30至50年。對這些樹公司投入很大,如果在租賃合同到期后沒有明確的權益保護,還在盛果期就要交出去,很不合理。

對合同期限長短、投資權益歸屬問題。農(nóng)民也有看法。渝北區(qū)雙鳳橋街道硚田村共有4000多畝地,有3000多畝地出租,年租金是一畝860斤稻谷,業(yè)主用來種花卉、蔬菜,效益很好,村委會主任田川說：雖然農(nóng)民得了租金和打工收入,但是說實話,心里不平衡。以前農(nóng)民科技水平低,只知道種糧?，F(xiàn)在業(yè)主種花卉、蔬菜,效益是過去的幾倍甚至十幾倍,再按種糧效益計算租金給老百姓,群眾就覺得虧了。大家伙覺得要用兩種方式維護自己的利益,一是希望等合同期后不再租地了,而是自己組織起來發(fā)展特色農(nóng)業(yè);另一種是建立一種固定的土地租金增長機制?，F(xiàn)代技術讓土地土里生金,那農(nóng)民也不能只掙個土疙瘩的錢!

第二、農(nóng)業(yè)業(yè)主在租賃土地里的生產(chǎn)用房、設備投資巨大,但依照相關法規(guī),這些房產(chǎn)、設備沒有產(chǎn)權,投資人的權益得不到保護。

渝北區(qū)雙鳳橋街道辦事處副主任周某權介紹說,全街道有3萬多畝耕地,其中有9300多畝出租給了農(nóng)業(yè)業(yè)主。周某權面臨的最大困難就是業(yè)主們紛紛來找他辦產(chǎn)權證。他舉例說,比如以經(jīng)營毛哥老鴨湯聞名的毛哥食品有限公司,先后帶動5000多戶農(nóng)民養(yǎng)鴨致富,是市級農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)。這家企業(yè)在硚田村搞了農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地,投資4000多萬元,但沒有建設規(guī)劃也沒有產(chǎn)權。集種花、旅游觀光、餐飲為一體的渝都生態(tài)園投資占地200多畝,房產(chǎn)投資高達4000多萬元。據(jù)周某權統(tǒng)計,僅雙鳳橋街道辦事處,就有20多位農(nóng)業(yè)業(yè)主價值2億多元的房產(chǎn)或設施是沒有產(chǎn)權的。

這類問題十分普遍。許多農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)反映說,傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)要想有高收益,要么和第二產(chǎn)業(yè)結合,搞農(nóng)產(chǎn)品深加工,要么和第三產(chǎn)業(yè)結合,搞農(nóng)家樂式的旅游觀光農(nóng)業(yè),都要就近建設生產(chǎn)用房。渝北區(qū)農(nóng)辦綜合科科長楊春平說：按相關規(guī)定,搞農(nóng)業(yè)結構調(diào)整,允許在耕地上建一定數(shù)量的臨時生產(chǎn)用房,不辦理產(chǎn)權。但什么是臨時呢?三十年還是五十年?沒有明確規(guī)定,各地都打擦邊球。但投資量越來越大,這個矛盾遲早會暴露。

天緣寨經(jīng)理劉應全先后在雙鳳橋投資2800多萬元搞起了遠近聞名的農(nóng)家樂,說起產(chǎn)權十分揪心:以前是政府號召搞農(nóng)業(yè),我干了3年了,現(xiàn)在還有18年的承包期。我算了一筆賬,20年才能收回投資。如果沒有產(chǎn)權保護,那時農(nóng)民肯定不再和我簽定出租合同了,那么農(nóng)田上的一大片房產(chǎn)就不再屬于我了。

第三、土地流轉中大量不規(guī)范行為阻礙了農(nóng)業(yè)規(guī)?；l(fā)展。

重慶市農(nóng)辦的調(diào)查表明,當前土地流轉中的不規(guī)范行為四多四少:農(nóng)民自行流轉多,報村鎮(zhèn)批準備案少:口頭協(xié)議多,書面協(xié)議少:雙方約定不明的多,約定明確的少:書面協(xié)議內(nèi)容不規(guī)范的多,內(nèi)容規(guī)范的少。調(diào)查結果顯示,目前重慶市在農(nóng)業(yè)承包合同管理機構登記、備案或公證的農(nóng)村土地流轉面積不足40%,相當一部分農(nóng)村土地流轉沒有簽訂流轉合同。即使有一些簽訂合同的流轉行為,也存在著形式不規(guī)范,內(nèi)容過于簡單,條款不完整,對于流轉雙方的權利義務及違約責任等不明確。

合同約定權益、風險承擔的不明確往往使處于弱勢地位的農(nóng)民最終利益受損。從2002年開始,兩三年里重慶江津b84區(qū)雙福鎮(zhèn)出現(xiàn)了一股土地流轉熱,63家農(nóng)業(yè)企業(yè)農(nóng)民手中租下1.3萬畝承包地。

當時江津市和鎮(zhèn)兩級政府出臺了優(yōu)惠政策,不少投資者不顧自身經(jīng)濟實力,而是寄希望于政府補助和銀行貸款。但現(xiàn)在絕大多數(shù)企業(yè)處于癱瘓與半癱瘓狀態(tài)。雙福鎮(zhèn)政府對這些企業(yè)現(xiàn)狀的分析是:1/3的企業(yè)經(jīng)營狀況還過得去;1/3的經(jīng)營慘淡,勉強能夠支付出農(nóng)民的土地租金;還有1/3的完全失敗,連農(nóng)民的租金也付不出,有的村民打官司,但是最終也是贏了官司得不到錢,而且土地連復墾起來都十分困難。記者了解到,本應由業(yè)主承擔的市場風險和管理風險,最終由于約定的不明確而轉嫁到農(nóng)民頭上,許多基層干部建議,在土地流轉合同中應該明確業(yè)主通過交納風險金或抵押物等形式來回避農(nóng)民的風險。