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●房地產(chǎn)調(diào)控要繼續(xù)深化，實(shí)現(xiàn)精確打擊，前提是對(duì)房?jī)r(jià)和空置率這些關(guān)鍵指標(biāo)要有全面和精確的把握。在這方面，統(tǒng)計(jì)部門(mén)責(zé)無(wú)旁貸。像住房空置率這樣本不該有的迷霧疑云，決策者和社會(huì)公眾都在期待權(quán)威數(shù)據(jù)揭開(kāi)真相。

●嘉賓：陳某(復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任)

支某：有關(guān)空置房總量的傳言，已經(jīng)持續(xù)數(shù)月。盡管?chē)?guó)家電網(wǎng)已經(jīng)出面否認(rèn)6540萬(wàn)套空置房消息發(fā)布的真實(shí)性，但由于權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)缺位，民間試圖通過(guò)讀水表曬黑燈數(shù)空調(diào)查物業(yè)來(lái)調(diào)查空置房真相的熱情卻越發(fā)高漲。對(duì)于傳言，您怎么看?關(guān)于空置率，您的判斷又是多少?

陳某：如果是新建商品房，空置率肯定沒(méi)有那么高。從1995年到去年底，全國(guó)城鎮(zhèn)竣工住宅的總面積只有86億平方米，就按每套70平方米來(lái)算，也就1.2億套。就算全部存量城鎮(zhèn)住宅，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布到2006年底的數(shù)字，總面積是113億平方米，算每年凈增加7億平方米，那么現(xiàn)在大約134億平方米，按照每套70平方米來(lái)算，也最多就2億套。如果說(shuō)有6540萬(wàn)套空置，那么空置率是達(dá)到了30%多，我認(rèn)為這個(gè)可能性很小。再說(shuō)這個(gè)數(shù)據(jù)根本沒(méi)有來(lái)源，似網(wǎng)上人士憑空捏造，所以不可信。

至于空置房實(shí)情如何，我認(rèn)為二套房比例是一個(gè)重要的參考。因?yàn)閾碛卸追繎?yīng)該是空置房的前提，否則也就談不上什么空置。從2008年的一個(gè)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)城鎮(zhèn)居民中擁有二套房的比例不是很高，只有9.5%。而在二套房里，用于出租的占54%，偶爾居住的占30%。因此，如果二套房的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可信，那么我國(guó)住房空置率的上限應(yīng)該是這9.5%中的一半——不到總數(shù)的5%。但即便如此，這個(gè)空置率還是比較高的。因?yàn)槊绹?guó)的住房空置率從來(lái)沒(méi)有高于3%，英國(guó)也基本在4%以下。當(dāng)然，這也跟我國(guó)當(dāng)前特殊的住房市場(chǎng)發(fā)展階段有關(guān)。

支某：很多人認(rèn)為，如果消化了這部分空置房，就能平抑市場(chǎng)，緩解當(dāng)下房?jī)r(jià)高、住房難的問(wèn)題。您怎么看?

陳某：首先，要逼出空置房很難。其次，我國(guó)住宅總量還是不足，增加5%供應(yīng)只是杯水車(chē)薪。再者，對(duì)于空置房，我們不能只看總量、不看結(jié)構(gòu)。目前內(nèi)地至少有一半的住宅是1999年前建造的，由于建造質(zhì)量所限，危舊房比重較高。有專(zhuān)家說(shuō)20年后中國(guó)現(xiàn)有的城鎮(zhèn)住房得拆一半，這并非誑語(yǔ)。因此空置房中，到底哪些是屬于危房舊房的，哪些房子是可居住的，一定要摸清楚家底。而且從歐美國(guó)家都定期通過(guò)抽樣調(diào)查來(lái)獲得住房空置率的實(shí)踐看，這個(gè)在技術(shù)上完全可行。此外，須盡快啟動(dòng)全國(guó)性的住房普查，上一次的普查是在1985年，如今已經(jīng)過(guò)去25年了。無(wú)論是出于房地產(chǎn)調(diào)控精準(zhǔn)性的考慮，還是為了穩(wěn)定公眾預(yù)期，空置房都不能霧里看花。

支某：現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，到底是緊缺還是過(guò)剩?

陳某：我的判斷仍然來(lái)自于數(shù)據(jù)。住建部人士告訴我，目前，我國(guó)住房套數(shù)與城鎮(zhèn)家庭總數(shù)之比，是0.81到0.87，也就是說(shuō)每100戶(hù)的家庭擁有81-87套房子。這也意味著，還有13-19戶(hù)家庭是需要和別人擠在一起的。按照這個(gè)數(shù)據(jù)，我國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)住宅套數(shù)應(yīng)該在1.6-1.8億套左右。還有一組數(shù)據(jù)顯示，1999年以后竣工的全部城鎮(zhèn)住宅套數(shù)只占城鎮(zhèn)家庭總數(shù)的35%，也就是最多35%的人通過(guò)買(mǎi)新房改善了居住條件，但還有65%的人還住在原來(lái)的房子?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)的改善性需求還是非常大的。在住宅總量上，仍然存在著不足。

支某：有專(zhuān)家表示，不少多套房持有者不差錢(qián)，即便面對(duì)政策調(diào)控帶來(lái)的市場(chǎng)調(diào)整預(yù)期，也并不急于將手中房產(chǎn)出手。您怎么看?

陳某：有些老百姓也說(shuō)，怎么調(diào)控半天還是不降價(jià)?問(wèn)題其實(shí)就在這里。不少開(kāi)發(fā)商，去年獲利頗豐，現(xiàn)金流充沛，所以并不著急。那些手持多套房的人，也是手中有糧、心里不慌，更何況很多人都持這樣的想法——就算再怎么跌，也跌不到我買(mǎi)入時(shí)的價(jià)格。無(wú)怪乎央行貨幣政策委員會(huì)委員夏斌也說(shuō)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)，說(shuō)到底還是貨幣量太多，部分居民手頭錢(qián)也多。但又沒(méi)有相應(yīng)的投資渠道疏導(dǎo)出去，不炒房，那干什么呢?比起炒大蒜、綠豆，還是投資房子來(lái)得更安全。房地產(chǎn)的根本問(wèn)題，是進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的資金像洪水一樣泛濫。若不將其分流的話，靠堵是解決不了問(wèn)題的。

支某：即便在征收房屋保有稅的美國(guó)，也同樣遭遇了當(dāng)下空置率高的問(wèn)題。對(duì)此，您怎么看?

陳某：當(dāng)前社會(huì)公眾對(duì)物業(yè)稅抱有非常大的期待。但我擔(dān)心，可能政策甫出，會(huì)有一個(gè)跳水的效應(yīng)，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，只要存在其他炒作因素，房?jī)r(jià)依然會(huì)上漲，歐美經(jīng)驗(yàn)都證明這一點(diǎn)。加之物業(yè)稅自身征收成本很高，對(duì)此還是要慎重。

要挖掘潛力、盤(pán)活存量，不妨從兩點(diǎn)著手。一是鼓勵(lì)出租。現(xiàn)在出租房屋要征收10%的稅負(fù)，實(shí)際上也收不到，反而把房屋租賃變成了私下操作的地下交易。如果減免一部分租賃稅費(fèi)，不僅可以擴(kuò)大租賃市場(chǎng)供應(yīng)，而且有了備案登記，也有助于今后規(guī)范租賃市場(chǎng)。二是拓寬投資渠道。設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金，吸引公眾游資投資于此，這就相當(dāng)于把原來(lái)大家買(mǎi)房的錢(qián)拿去建房，不僅增加住房供應(yīng)量，而且投資者盡管不再購(gòu)買(mǎi)物質(zhì)形態(tài)的房子，卻也能像房地產(chǎn)商一樣，直接以小股東的身份投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。這樣一來(lái)，如果房產(chǎn)升值，中小投資者就能分享收益，對(duì)資金也是一種出路。一旦出現(xiàn)波動(dòng)，也能一同分擔(dān)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，降低當(dāng)前開(kāi)發(fā)商資金主要借自銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)調(diào)控要繼續(xù)深化，實(shí)現(xiàn)精確打擊，前提是對(duì)房?jī)r(jià)和空置率這些關(guān)鍵指標(biāo)要有全面和精確的把握。在這方面，統(tǒng)計(jì)部門(mén)責(zé)無(wú)旁貸。我相信，像住房空置率這樣本不該有的迷霧疑云，決策者和社會(huì)公眾都在期待權(quán)威數(shù)據(jù)揭開(kāi)真相。