房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先以其建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定了抵押權(quán)，并在土地登記部門辦理土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)立登記，然后又以在建工程設(shè)定抵押權(quán)。這時(shí)房屋登記機(jī)構(gòu)是否能夠?yàn)槠滢k理在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記? 律師認(rèn)為，從我國(guó)法律來(lái)看，是可以辦理的。首先，《物權(quán)法》并不禁止重復(fù)抵押。而且廢止了《擔(dān)保法》禁止超額抵押的規(guī)定，因此即便土地使用權(quán)抵押后又辦理在建工程抵押，超過(guò)了抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，在建工程抵押也是有效的。其次，《物權(quán)法》第200條規(guī)定“：建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償?！?因此，土地使用權(quán)抵押給債權(quán)人A之后，又以在建工程抵押給債權(quán)人B的，抵押人在辦理在建工程抵押時(shí)，除需要在土地登記部門為債權(quán)人B辦理第二順位的土地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)定登記之外，還需要在房屋登記機(jī)構(gòu)為債權(quán)人B辦理第一順位的在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記。當(dāng)債務(wù)人無(wú)法履行債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的事由時(shí)，應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)與在建工程一并拍賣，就土地使用權(quán)賣得的價(jià)款，債權(quán)人A首先受償，剩余部分由債權(quán)人B受償。但是，就在建工程拍賣所得的價(jià)款，則只有債權(quán)人B能夠優(yōu)先受償。