二手房購房指南:關(guān)注細節(jié)力保交易安全
來源：法律編輯整理
時間： 2023-06-10 14:31:02
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考慮到二手房的交易雙方多為個人，交易風(fēng)險相對比一手房要大，加上二手房買賣涉及環(huán)節(jié)較多，為確保交易安全，威德律師認為購房者要對一些細節(jié)問題給予足夠的重視。
在正式交易之前，購房者應(yīng)清楚該房屋是否存在抵押或查封等限制交易情形，如存在此類情況將導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。購房者對所購房屋買賣應(yīng)繳稅費的具體種類及數(shù)額要做到心中有數(shù)，防止由于對購房應(yīng)繳稅費估算不足而與預(yù)算有較大出入的情況發(fā)生。購房者不能忽略上家是否為房屋產(chǎn)權(quán)人及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人，如果與非產(chǎn)權(quán)人或非全部產(chǎn)權(quán)人簽訂合同，購房者應(yīng)要求其提供產(chǎn)權(quán)人出具的委托書，以防產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)人或其他共有權(quán)人以合同簽訂人未取得委托為由主張合同不成立的情況發(fā)生。
購房者在支付定金前，可先要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議，然后再與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金罰則并蓋有中介公司的印章；與中介公司簽好中介協(xié)議后，交付定金之前還應(yīng)要求中介公司出具上家委托其收取定金的委托書；收到委托書后，在交付定金時應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)，該收據(jù)應(yīng)有中介公司經(jīng)辦人員的簽字，還應(yīng)加蓋中介公司的印章。
由于正式合同將作為買賣雙方履行交易的法律依據(jù)，因此在訂立合同時，雙方應(yīng)充分協(xié)商，就交易流程、當(dāng)事人的各項義務(wù)包括有關(guān)費用的承擔(dān)等在合同附件中作出詳細的約定。一旦出現(xiàn)約定不明甚至約定真空的情況，爭議將不可避免。不少購房者認為取得房產(chǎn)證后，辦理交房只是領(lǐng)取鑰匙、查驗房屋而已，房屋交接手續(xù)其實遠非如此簡單，除驗房及相關(guān)設(shè)備是否正常且符合合同約定之外，還需注意相關(guān)費用是否已依據(jù)合同約定結(jié)清、相關(guān)更名手續(xù)是否已辦妥等。
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物業(yè)管理費一、房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈家電、家具的細致驗收。一般來講，買方在接收房子時都會對上述事項進行驗收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈的家電、家具要根據(jù)合同約定進行驗收，建議在合同中明確所贈家具、家電的數(shù)量和品牌，并且一定要求原房主提供所贈送家電的保修卡和發(fā)票，否則出現(xiàn)質(zhì)量問題或因此釀成事故，才好找到商家要求賠償。二、水、電、氣、電話、物業(yè)管理費等生活費用的結(jié)清手續(xù)。這類糾紛在房屋買賣中經(jīng)常出現(xiàn)，由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結(jié)算，等買方入住后，收到上述賬單時，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費用。三、維修基金余額的結(jié)算與更名。買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時約定過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用如何辦理?由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金未繳部分或2023-04-22201人看過 -
購房合同購房合同需要注意的細節(jié)根據(jù)實際情況而定。首先在購房合同當(dāng)中，應(yīng)該注明房屋的價格以及付款的方式，是全款還是按揭付款都要寫的清清楚楚。如果是分期付款，那么每月付款的時間要備注上去。同時應(yīng)該明確產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放時間，開發(fā)商應(yīng)該在合同中寫清楚交房的時間，時間要具體，避免后期出現(xiàn)糾紛。一定要將合同的各項約定詳盡、準確，避免用含糊不清的用語。簽署購房合同時需要注意哪些細節(jié)簽署購房合同時需要注意什么首先，買房需要在什么時候簽合同。咱們回顧一下新房的買房流程：購房者認購——購房者交定金（拿收據(jù)）——開發(fā)商下載網(wǎng)簽合同，雙方進行簽合同，購房者交首付——將首付款打到房產(chǎn)局的資金監(jiān)管賬戶——開發(fā)商下載備案單并打印備過案的合同——通知購房者再次簽訂備案合同——開發(fā)商將備案合同送到房產(chǎn)局審核蓋章——辦理相關(guān)貸款手續(xù)。也就是說，網(wǎng)簽之后就要簽正式的合同啦。所以，已經(jīng)看好房的你，作好準備了么別擔(dān)心，購房指南為你準備了實用的2023-07-01461人看過 -
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拆遷安置房年底，向來是安置房交付和摸文定位的高峰期。根據(jù)市有關(guān)部門的安排，今年市區(qū)將計劃交鑰匙3858戶，并認購定位3633戶。最近幾年，由于安置房品質(zhì)逐年提高以及在價格方面存在優(yōu)勢，這類房源一直是二手市場交易的熱點。由于大多安置房沒有產(chǎn)權(quán)證，部分甚至是還沒有摸文定位，所以在購買此類房源時，還得特別注意程序和細節(jié)。近年來，隨著我市對安置房建設(shè)的力度加大，大多數(shù)安置房小區(qū)在綠化、采光、套型設(shè)計上都有了明顯的改善，從去年開始，市區(qū)范圍內(nèi)陸續(xù)有新田園住宅區(qū)、麻行小區(qū)、墨斗小區(qū)、八仙樓小區(qū)，江濱路的東明錦園以及下呂浦的南塘街等安置房交付使用。由于安置房價格較商品房實惠，導(dǎo)致這些房源在市場上較為搶手。市區(qū)朱先生就是其中一員。他知道每年年底一般都會有一批安置房要定位交付，而一部分拆遷安置戶因各種原因，甚至?xí)⒁呀?jīng)簽訂的安置協(xié)議書急于出手，于是他便早早開始物色了。但鑒于安置房和一般商品房不同，在權(quán)屬、手續(xù)等方面比2023-04-22358人看過
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C先生本來是向一家大型的、有信譽的中介委托購樓，后來又覺得傭金太高，于是被人慫恿去了一家非法中介公司，因為該公司可以保證傭金打折。于是C先生下了定金，并在公證過戶前將全房款悉數(shù)交由這家公司后，被告知15個工作日再去辦手續(xù)，誰知到時一看，已是人去樓空。由于買賣房屋動輒是幾萬、幾十萬的錢款轉(zhuǎn)移，很容易對不法分子產(chǎn)生誘惑。還有近來一些不正規(guī)的中介公司由于生意難做，不得已鋌而走險，使市面出現(xiàn)了一些惡意"吃定"行為，即他們刻意制造一些小借口，以買方毀約為由占有定金，此類官司打起來也非常麻煩，受害方很難不受損失就"全身而退"。對此唯一的辦法就是去找有知名度的、有信譽的大型中介公司，那里雖然傭金不打折，但買賣雙方利益能夠得到充分保證，并且服務(wù)也絕對是高質(zhì)量的。切忌:"占小便宜吃大虧"。2023-04-22174人看過 -
購房者對物業(yè)管理問題的了解，不能局限于開發(fā)商的口頭承諾。否則，一旦發(fā)生糾紛，購房者的權(quán)益將無法得到保障?？次飿I(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標準一般來說，物業(yè)管理公司提供的服務(wù)包括三種：一是公共性服務(wù)，如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務(wù)；二是代辦性服務(wù)，如代收水電費等；三是特約性服務(wù)，如室內(nèi)維修、代送報紙等。購房者對未來物業(yè)管理公司提供各種服務(wù)的標準應(yīng)該詳細了解，如物業(yè)公司一天打掃幾次？是否有樓內(nèi)保安？對于急迫性維修，物業(yè)公司承諾多長時間到達現(xiàn)場？明確使用維修管理的具體制度房屋今后如何使用？具體維修怎么辦？物業(yè)管理公司如何管理？這些比較瑣碎的問題，看起來十分簡單，其實很容易產(chǎn)生糾紛，如物業(yè)公司規(guī)定：住戶封閉陽臺要統(tǒng)一顏色、外觀，小區(qū)里禁止出租車出入，全體住戶要共同承擔(dān)樓房公共地方的維修，裝修時不得拆改某些設(shè)施，住戶不得在小區(qū)里遛狗，自行車不得上電梯這些規(guī)定，購房者能否接受，都應(yīng)成為購房時必須考慮的因素。記者2023-06-1079人看過 -
二手房買賣省力不可省心，在二手房交易的環(huán)節(jié)中，關(guān)注細節(jié)往往是避免交易風(fēng)險的關(guān)鍵所在，尤其是小區(qū)物業(yè)管理、公共維修基金、車位等交易細節(jié)三大問題最容易被消費者忽視，因而必須注意。①物業(yè)管理情況物業(yè)管理水平的高低直接影響到日后的居住生活質(zhì)量，在買二手房的過程中如果忽略了所在小區(qū)的物業(yè)管理情況，入住以后可能會造成很多麻煩。(1)物業(yè)交驗不可大意。買房過程中需重視物業(yè)交驗環(huán)節(jié)，交驗時您應(yīng)注意：物業(yè)是否與合同約定的一致；家電、家具等是否與合同相符；鑰匙是否已交付；水電、煤氣表數(shù)字是否查驗等；另外，在簽訂合同后應(yīng)到物業(yè)管理處辦理物業(yè)管理費結(jié)算，時間應(yīng)以交房當(dāng)日為準，同時購房者辦理物業(yè)進戶手續(xù)。(2)物業(yè)管理水平要考察。觀察小區(qū)是否封閉，保安巡查情況如何；小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適；詢問水、電、煤氣的費用如何收取，是上門代收還是自己去交；電梯品牌、速度及管理方式；物業(yè)管理公司還提供其他哪些服務(wù)等。2023-04-22217人看過 -
配套設(shè)施如何保證資金安全?由于二手房交易存在資金風(fēng)險，尋求第三方的托管是很有必要的，中介公司已普遍存在信任危機，再把房款交給他們托管已不現(xiàn)實。所以，銀行的介入將大大降低資金的風(fēng)險。購買二手房如何“殺價”?1、掌握業(yè)主的出售動機，根據(jù)業(yè)主的真實想法制定自己的殺價方案，做到心中有數(shù)，有的放矢。2、合理運用付款方式，最好可以用一次付款的方式來代業(yè)主解除抵押的條件，借此來壓低房價。3、挑出房屋的缺陷，言辭上夸大缺點，并陳述一些因此所帶來的問題與影響，并反復(fù)描述，直到達業(yè)主底線為止。4、不要過早亮出自己的底牌，哪怕已經(jīng)十分合心水了，也要掌握好談判節(jié)奏。常見的中介公司暗箱操作方式1、炒房。低買進，高賣出，隱瞞真實情況，賺取差價。2、收取的費用不清楚。很多時候，客戶只知道自己要交的費用大概數(shù)目，具體是哪些項目并不清楚。3、辦理的進度由中介公司來掌握，已經(jīng)辦完的，對外卻說正在辦理。二手房交接房是應(yīng)該注意哪些因素?2023-04-2299人看過
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保證如何保證二手房安全交易？合肥晚報二手房交易比較復(fù)雜，大多數(shù)交易者都選擇委托房地產(chǎn)中介機構(gòu)進行交易。在委托房地產(chǎn)經(jīng)紀公司賣房過程中怎么樣才能保證交易的安全呢？業(yè)內(nèi)專家認為至少有如下四點值得注意?！鲑I賣雙方應(yīng)直接見面并簽訂房屋買賣合同。在簽訂房屋買賣合同時，由于中介機構(gòu)委托事項不明確，價格不透明，給買賣雙方造成了不必要的糾紛和損失，所以買賣雙方在簽訂房屋買賣合同時應(yīng)由房屋的產(chǎn)權(quán)人或合法委托代理人來確定交易中的重要環(huán)節(jié)并簽訂房屋買賣合同，以保證合同的合法性、真實性、有效性，使房屋交易價格更合理、更透明，房屋買賣交易更具安全性。■買賣雙方在交付房款時應(yīng)選擇安全的形式進行交付。買賣雙方交付房款的時間往往是買賣雙方爭論的焦點。買方認為如果先付清房款怕在整個交易過程中發(fā)生問題，以致不能得到真實有效的房產(chǎn)，再追討房款很麻煩。賣方最擔(dān)心的是在辦理了產(chǎn)權(quán)手續(xù)后不能收到應(yīng)有的房款。大部分的買賣雙方都選擇了代理交2023-06-10177人看過 -
律師事務(wù)所專家提出，有四種安全的錢款交割方式。第一種，銀行免費托管二手房交易資金：廣州市國土資源和房屋管理局與中國人民銀行廣州分行于2008年1月聯(lián)合簽發(fā)了《關(guān)于我市開展存量房交易資金托管有關(guān)問題的通知》，根據(jù)該文件精神，目前廣州市有8間銀行開展了二手房交易資金托管業(yè)務(wù)，免費為存量房交易雙方辦理交易資金托管。辦理程序：二手房買賣雙方簽定買賣合同后，到銀行簽署資金托管協(xié)議---》買方根據(jù)托管協(xié)議將交易資金存入指定托管賬戶---》買賣雙方辦完交易過戶手續(xù)后，銀行根據(jù)托管協(xié)議，將交易資金劃入賣方收款賬戶。第二種，買賣雙方直接交接。就是購房人與房主談妥成交價格并簽好買賣合同后，購房人將錢存在存折上，在約定時間同房主到房地局辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)；在完成房產(chǎn)過戶之后，購房人與房主一同到開戶銀行將錢存入房主的賬戶。第三種，通過公證處交接，這種方式也稱為公證處提存。交易雙方共同到公證機關(guān)辦理房款公證，買方將房款交由公證2023-04-22111人看過 -
房產(chǎn)交易文前提要：換房者購房目的性很強，因此不免會產(chǎn)生快刀斬亂麻的想法。不過這種想法還是有些不妥，故在此還是要重申交易安全。只有做到瞻前顧后不忽視交易中的細節(jié)，才能把換房進行到底。在房產(chǎn)交易過程中，交易安全同樣起著舉足輕重的作用。相對來說，買新房安全系數(shù)較高，除非開發(fā)商資金鏈斷裂而造成購房者利益受損，一般情況下，不會出現(xiàn)較大的問題。但是二手房買賣相對要復(fù)雜一些，雖然有經(jīng)紀人的協(xié)助，但其交易過程存在太多不確定因素，因此其安全性必須引起充分重視。而對于換房者而言，購房目的性很強，因此針對此類群體而言，如何做到安全交易呢?下面我們按照二手房交易流程來進行解析。當(dāng)然，這里主要針對主要問題進行分析，只要掌握了這些關(guān)鍵因素，一般不會出現(xiàn)大的紕漏。定金安全要當(dāng)心對于換房者而言，購房欲望強烈，因此看到合適的房源不免心動不已。但對于這類群體而言，由于要考慮到家庭所有成員的需求，因此建議避免出現(xiàn)自作主張的情形發(fā)生。因2023-06-1084人看過 -
結(jié)婚證一、二手房交易注意事項1、實地看房買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋產(chǎn)權(quán)證、身份證件及其它證件。2、產(chǎn)權(quán)調(diào)查二手房房屋有存在多個共有人的情況。如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。3、簽購合同賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。4、銀行按揭對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲2023-06-10398人看過
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二手房過戶買二手房的目的多樣，有的為了結(jié)婚、有的是想改善居住條件，還有一些是為孩子上學(xué)選學(xué)區(qū)房，不管是什么目的，置業(yè)者在購買二手房時，都需要關(guān)注戶口問題。尤其是那些購買學(xué)區(qū)房的買家，否則很可能影響孩子正常入學(xué)。因為，如果原業(yè)主戶口尚未遷出，購房者的戶口就無法遷入，而買賣結(jié)束后，要辦理相關(guān)手續(xù)就會變得復(fù)雜許多。細節(jié)一留存戶口簿復(fù)印件買方看好房子在購買前最好要求賣方出示戶口簿，并留存復(fù)印件，以確認房子的戶籍狀況。此外，通過審查賣方的戶口簿，你能大致了解賣方家庭的戶籍情況。細節(jié)二查看戶口是否遷出在交易之前，買方最好到公安機關(guān)查詢交易房屋的戶籍狀況，派出所以及政府對外服務(wù)窗口均可查詢。房屋的戶籍通常是由該房屋所在地的派出所管理的，一般情況下，公安部門會要求戶主本人調(diào)取戶籍材料，這時買方可以要求同賣方一起到派出所了解，其戶口是否已經(jīng)從房子里遷出。這個程序最好在交易前完成，一旦遷戶有問題，可以拒絕購買。細節(jié)三將2023-06-10276人看過 -
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房產(chǎn)證是購房者通過交易取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。 房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證，是房屋權(quán)屬證書，是國家依法保護房屋所有權(quán)的合法憑證。 房產(chǎn)證由地方人民政府頒發(fā)，證書上填寫產(chǎn)權(quán)人、房... 更多>
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怎樣保障二手房交易安全臺灣在線咨詢 2022-10-25【怎樣保障交易安全】在二手房交易的過程當(dāng)中，從簽訂買賣合同，到房屋交易過戶，一般需要1至3個月的時間，房屋交易不可能像一般普通商品一樣實行“銀貨兩迄”，無法做到“產(chǎn)權(quán)證與房款”的即時交割。在這期間，賬戶資金如果沒有監(jiān)管，資金安全就存在極大的隱患。因此，如何保障資金的安全成為避免中天置業(yè)類似事件的關(guān)鍵因素?！妒袌鰣蟆酚浾邚臉I(yè)內(nèi)人士處了解到：目前保障資金絕對安全的模式有兩種，即資金監(jiān)管和銀行資金托管。 -
二手房交易那些細節(jié)會容易忽略云南在線咨詢 2022-05-05二手房買賣專業(yè)性較強、也是較復(fù)雜的問題，不可預(yù)見的風(fēng)險較大，一旦出現(xiàn)糾紛的處理時間較長、程序繁雜，往往購房者為此遭受的損失較大。所以提醒購買二手房者要慎重、注意的問題也比較多。下面僅對二手房交易過程中容易忽略的問題簡述如下： 一、房產(chǎn)權(quán)屬是二手房買賣應(yīng)當(dāng)注意的首要問題。往往購房者僅核對產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證，而沒有對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的進一步了解，后患無窮。 1、目前房屋的類型比較多，也比較亂，既有可以自由上市轉(zhuǎn) -
深圳二手房交易步驟指南福建在線咨詢 2025-01-28第一步，委托房產(chǎn)中介尋找合適的房源并實地查看。 第二步，在看到滿意的房源后，與業(yè)主就房價、購買條件等方面進行磋商。 第三步，如果磋商成功，請與業(yè)主約定時間坐下來詳細商議細節(jié)并支付定金。 第四步，支付定金后，進行簽約。 第五步，簽約完成后，進行資質(zhì)審核、網(wǎng)簽以及銀行面簽。 第六步，全款資金監(jiān)管、繳稅過戶貸款等操作完成后，進行首次付款資金監(jiān)管。 第七步，面簽通過后，等待銀行審批。審批通過后，即可繳稅過
