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《寧波市區(qū)國有劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓的若干意見》（以下簡稱《若干意見》）系為加強(qiáng)依法行政，統(tǒng)一規(guī)范市區(qū)國有劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)繳出讓金標(biāo)準(zhǔn)制定，切實(shí)保障群眾合法權(quán)益而制定的規(guī)范性文件，現(xiàn)將《若干意見》相關(guān)內(nèi)容解讀如下：

1、《通知》制定背景

劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓是國土資源管理的一項(xiàng)行政審批事項(xiàng)，也是和群眾利益密切相關(guān)的一項(xiàng)日常工作。為加強(qiáng)依法行政，切實(shí)保障群眾合法權(quán)益，有必要出臺(tái)相關(guān)規(guī)范性文件，統(tǒng)一規(guī)范市區(qū)國有劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)繳出讓金標(biāo)準(zhǔn)。

（一）依法依規(guī)行政的需要

根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不符合《劃撥用地目錄》的，由受讓方依法依規(guī)足額補(bǔ)繳土地出讓收入。而我市目前僅以2003年市國土資源局對(duì)海曙區(qū)國土資源局的批復(fù)作為依據(jù)，允許個(gè)人之間劃撥土地上的商品房或房改房保留劃撥性質(zhì)轉(zhuǎn)讓，各地目前仍允許保留劃撥轉(zhuǎn)讓。

（二）統(tǒng)一政策標(biāo)準(zhǔn)的需要

長期以來，市區(qū)老三區(qū)和江北、鎮(zhèn)海、鄞州、北侖對(duì)劃撥土地補(bǔ)辦出讓實(shí)行不同的補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)，特別是江北原三江片范圍內(nèi)和外的差異很大，圈外補(bǔ)辦的標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)高于圈內(nèi)補(bǔ)辦的標(biāo)準(zhǔn)。市區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整后，為貫徹落實(shí)市委市政府《關(guān)于進(jìn)一步完善行政區(qū)劃調(diào)整后市與相關(guān)區(qū)管理體制的若干意見》，實(shí)行統(tǒng)一的劃撥土地補(bǔ)繳出讓金標(biāo)準(zhǔn)非常必要。

2、《通知》制定依據(jù)

依據(jù)《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（原國家土地管理局令第1號(hào)）、《劃撥用地目錄》（原國土資源部令第9號(hào)）等法律法規(guī)和《關(guān)于切實(shí)推進(jìn)節(jié)約集約利用土地的實(shí)施意見》、《寧波市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)寧波市市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易繳納土地收益等價(jià)款辦法的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步完善行政區(qū)劃調(diào)整后市與相關(guān)區(qū)管理體制的若干意見》等規(guī)范性文件。

3、政策措施

一是明確了補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)。

第一是商品住宅用地，不動(dòng)產(chǎn)登記以獨(dú)立宗地登記的（指別墅、四合院等高檔住宅用地），按評(píng)估期日的國有出讓建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)的50%比例補(bǔ)繳土地出讓金，以分?jǐn)偦蚬灿米诘怯洠ㄖ钙胀ㄉ唐纷≌玫兀┙y(tǒng)一按照基準(zhǔn)樓面地價(jià)的3%補(bǔ)繳。

第二是經(jīng)濟(jì)適用房用地，補(bǔ)繳土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)按《寧波市市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易繳納土地收益等價(jià)款辦法》的規(guī)定執(zhí)行，并明確該辦法第五條規(guī)定繳納的土地收益等價(jià)款包含土地出讓金。該辦法第五款規(guī)定，本辦法實(shí)施后簽訂銷售合同購買的經(jīng)濟(jì)適用住房（包括出讓土地），按規(guī)定期限后上市交易的，按財(cái)稅部門核定的計(jì)稅價(jià)格與原購買經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格差價(jià)的50%向政府繳納土地收益等價(jià)款。在實(shí)際執(zhí)行過程中，理解有差異，不明確土地收益等價(jià)款是否包含土地出讓金。

第三是拆遷安置房用地，統(tǒng)一按現(xiàn)行基準(zhǔn)樓面地價(jià)的3%補(bǔ)繳土地出讓金。

第四是商服、工礦倉儲(chǔ)及公共管理與公共服務(wù)等其它用地，按照市政府《關(guān)于切實(shí)推進(jìn)節(jié)約集約利用土地的實(shí)施意見》文件要求，統(tǒng)一按評(píng)估期日的國有出讓建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)的一定比例補(bǔ)繳出讓金，其中商服用地為50%，工礦倉儲(chǔ)和其它用途的比例為40%，并明確各區(qū)已有規(guī)定高于上述標(biāo)準(zhǔn)的，從其規(guī)定。

二是規(guī)定了其它有關(guān)事項(xiàng)。

第一，明確工業(yè)用地和容積率小于1的地塊按土地面積、地面地價(jià)進(jìn)行補(bǔ)繳，其余一律按建筑面積、樓面地價(jià)進(jìn)行補(bǔ)繳。

第二，基準(zhǔn)地價(jià)更新的，按更新后的基準(zhǔn)地價(jià)執(zhí)行。

第三，國有企事業(yè)單位改制涉及劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，按有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。

第四，明確了新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施的時(shí)間。由于涉及重大利益調(diào)整，為此明確本意見正式施行起的六個(gè)月內(nèi)（以申請(qǐng)受理時(shí)間為節(jié)點(diǎn)），申請(qǐng)人可選擇按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，也可按本意見規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（二）適用范圍、期限

1、適用范圍。寧波市區(qū)（不含奉化區(qū)）范圍內(nèi)，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)同意補(bǔ)辦出讓的，適用本意見。

2、期限。本文件自印發(fā)之日起實(shí)施。

一、農(nóng)村土地使用類型

我國國有土地使用權(quán)的取得方式包括劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資或入股這四種方式。而與此相對(duì)應(yīng)地土地使用權(quán)類型有國有劃撥土地使用權(quán)、出讓土地使用權(quán)、承租土地使用權(quán)以及作價(jià)出資或入股土地使用權(quán)這四種類型。

第一種是國有土地使用權(quán)劃撥取得方式的劃撥土地使用權(quán)。首先，國有土地使用權(quán)劃撥，指的是經(jīng)過縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者依法繳納相關(guān)補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后該土地歸其使用，或者無償交付該土地給使用者使用的行為。

此種方式下的土地使用權(quán)即是劃撥土地使用權(quán)，系一種無償?shù)恼姓渲梅绞?，且除法律、行政法?guī)另有規(guī)定外，不受使用年限的限制，因而，劃撥用地的范圍受到法律的嚴(yán)格限制。未經(jīng)批準(zhǔn)，土地使用者不得轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)。在實(shí)踐操作中，可參照國土資源部令第9號(hào)《劃撥用地目錄》，來對(duì)劃撥土地范圍進(jìn)行一個(gè)細(xì)化。

第二種是出讓土地使用權(quán)，是通過招標(biāo)、拍賣、掛牌或者協(xié)議的方式取得的一種國有土地使用權(quán)。用于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性的，須采用招標(biāo)拍賣掛牌的方式才可以取得此種土地使用權(quán)。出讓土地使用權(quán)根據(jù)法律規(guī)定，按用途分有不同的年限，如居住用地年限是70年；工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地、綜合或者其他用地年限是50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地年限是40年。

第三種是承租土地使用權(quán)，顧名思義，是通過國有土地租賃方式取得的一種國有土地使用權(quán)。承租人按約定支付土地租金的，并依法領(lǐng)取該租賃國有土地使用權(quán)權(quán)屬證書，且依約完成協(xié)議中所要求的開發(fā)建設(shè)工程的，經(jīng)相關(guān)部門同意或依照協(xié)議內(nèi)容，可進(jìn)行轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓以及抵押等行為。但須依法進(jìn)行登記，便于土地行政主管部門進(jìn)行國有土地管理。所以，承租人享有對(duì)該租賃土地的使用權(quán)權(quán)益、收益權(quán)權(quán)益和部分處置權(quán)權(quán)益。

第四種，是作價(jià)出資或入股土地使用權(quán)。即土地使用權(quán)被作為國家投資公司的對(duì)價(jià)，來獲得企業(yè)的國家資本金或股本金，但是該國有土地使用權(quán)必須受到年限的限制。此時(shí)應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地行政主管部門向企業(yè)頒發(fā)《國有土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)決定書》，當(dāng)事人可依法進(jìn)行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租或抵押等行為。