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建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。這一規(guī)定，對建筑物專有部分以外共有部分的一般范圍作了劃分，業(yè)主共有范圍分別包括以下四個方面：

(一)建筑物的基本構(gòu)造部分；

(二)建筑物的共用部分及其附屬物；

(三)建筑物所占有的地基的使用權(quán)；

(四)住宅小區(qū)的相關(guān)設(shè)施。

一、業(yè)主的共有權(quán)是普遍意義上的共有權(quán)嗎？

不是。

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度中的共有權(quán)的法律特征與一般共有權(quán)的法律特征相比有著以下顯著的區(qū)別：

(1)從主體上看，共有所有權(quán)人的身份具有復(fù)合性，集專有權(quán)人、共有權(quán)人、管理團體成員的三種身份于一身。而一般共有權(quán)人的身份則是單一的，只能作為共有權(quán)人。

(2)從客體上看，區(qū)分共有所有權(quán)人的客體范圍較為廣泛，不僅包括法定共用部分，而且也包括約定部分。而一般共有權(quán)人的客體通常只限于一項財產(chǎn)。

(3)從內(nèi)容上看，區(qū)分共有所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)比較廣泛，包括：

①全體區(qū)分所有權(quán)人對建筑物整體所共同享有的權(quán)利義務(wù)；

②對建筑物的其中某一部分所共同享有的權(quán)利義務(wù)；

③一部分區(qū)分所有權(quán)人可在建筑物某一部分的共用部分上所設(shè)定專用使用權(quán)所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)；

④因建筑物基地的利用而發(fā)生的區(qū)分所有權(quán)人與土地所有人之間的權(quán)利和義務(wù)。而一般共有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)則比較簡單，僅僅限于各共有權(quán)人之間因某一財產(chǎn)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)。

(4)從種類上看，區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)可以依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分為不同的種類，如法定共有權(quán)和約定共有權(quán)、全體共有權(quán)和部分共有權(quán)、對建筑物的共有權(quán)和對附屬建筑物的共有權(quán)、無負擔(dān)的共有權(quán)和有負擔(dān)的共有權(quán)(專用使用權(quán))。而一般共有權(quán)人僅僅可分為共有權(quán)(分別共有權(quán))和共同共有權(quán)兩類。

(5)從權(quán)利變動上看，區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、消滅隸屬于專有權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)和消滅，前者從屬于后者，后者處于主導(dǎo)地位，共有權(quán)人無處分權(quán)。而一般共有權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、消滅，依共有權(quán)人獨立的行為為之，不存在主從關(guān)系問題。另外，區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)的出讓必須伴隨專有所有權(quán)的出讓而出讓，其他區(qū)分所有權(quán)人一般無優(yōu)先購買權(quán)。而一般共有權(quán)(按份共有)的出讓，其他共有權(quán)人有優(yōu)先購買權(quán)。

(6)從標(biāo)的物分割上看，區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)的標(biāo)的物不得請求分割，這是維護區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系的需要。而一般共有權(quán)的標(biāo)的物，共有權(quán)人可以請求對自己應(yīng)有部分進行量的分割。