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在房屋拆遷工作中，我們往往會遇到被拆遷的房屋沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，存在著和房屋權(quán)屬登記的結(jié)構(gòu)、面積與實際不相符合等問題，還有部分房屋產(chǎn)權(quán)登記的記錄不齊全，缺少建筑年代、使用性質(zhì)，房改房登記的面積小于實際面積等情況，這些都給房屋拆遷補(bǔ)償工作帶來了一定的難度。為使房屋所有權(quán)人依法登記的房屋權(quán)利受到國家法律的保護(hù)，正確處理房屋拆遷補(bǔ)償與權(quán)屬登記的關(guān)系顯得尤為重要，筆者就自己在實際工作中的感受談幾點粗淺認(rèn)識。

一、正確理解房屋拆遷工作中的各項業(yè)務(wù)與產(chǎn)權(quán)登記的聯(lián)系在一個城市的房屋總登記后，新增加的房屋必須辦理初始登記，取得房屋權(quán)利證書，房地產(chǎn)權(quán)利證書是房屋拆遷補(bǔ)償安置的合法依據(jù)，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》第十二條規(guī)定：“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進(jìn)行下列活動：（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；（二）改變房屋和土地用途；（三）租賃房屋?！钡诙l規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補(bǔ)償。拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補(bǔ)償；……?！睂Ψ康禺a(chǎn)用途變更和租賃房屋進(jìn)行限制，對違章建筑明確規(guī)定不予補(bǔ)償。這就明確了在拆遷中，只有取得合法房屋權(quán)利證書的房屋才可給予補(bǔ)償。

二、把握好拆遷房屋補(bǔ)償評估與產(chǎn)權(quán)登記的關(guān)系根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，拆遷房屋貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定，而房地產(chǎn)的建筑面積、用途、建筑年代、結(jié)構(gòu)等重要因素均依房屋權(quán)屬登記的內(nèi)容為準(zhǔn)，如何評估被拆遷房屋的市場價格，這就必須了解房地產(chǎn)權(quán)證上登記的內(nèi)容，依據(jù)登記的建筑面積、結(jié)構(gòu)、用途、土地使用狀況等情況，結(jié)合房地產(chǎn)市場進(jìn)行估價。

三、房地產(chǎn)權(quán)證登記不規(guī)范對拆遷補(bǔ)償?shù)挠绊?．產(chǎn)權(quán)登記面積與實際面積誤差問題辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記的必備要件為建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)人合法的身份證明，產(chǎn)權(quán)登記的面積以測繪的面積為準(zhǔn)。而在拆遷工作中往往會遇到房屋實際面積大于或小于建設(shè)工程規(guī)劃許可證上規(guī)劃的面積，產(chǎn)權(quán)證上的面積大于或小于房屋的實際面積等情況。根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，不按建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的建筑位置、范圍、性質(zhì)、建筑面積和建筑造型建設(shè)的建筑物屬違章建筑，不得辦理房屋權(quán)屬登記，拆遷時不予補(bǔ)償；需要變更建筑工程規(guī)劃許可證的，應(yīng)當(dāng)變更建設(shè)規(guī)劃許可證，實際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有誤差的，應(yīng)申請測繪，按測繪的面積進(jìn)行房屋權(quán)屬變更登記。2．房改房產(chǎn)權(quán)登記面積與實際面積不符問題房改房產(chǎn)權(quán)登記的面積一般都小于房屋的實際面積，這也給拆遷補(bǔ)償帶來了困難，如何確定房改房的拆遷面積，筆者認(rèn)為房改房權(quán)屬登記的面積應(yīng)該是房屋的建筑面積，而不是享受折扣后的房屋面積，在辦理房改房產(chǎn)權(quán)登記時，只要在備注中說明參加房改的面積二建筑面積—廚衛(wèi)折半的面積—陽臺和樓梯的面積即可。在拆遷時這部分房改房可按實際丈量的建筑面積給予補(bǔ)償，同時由產(chǎn)權(quán)登記部門按規(guī)定出具產(chǎn)權(quán)認(rèn)定書。3．房屋權(quán)屬登記時漏填用途問題關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬證書的填寫，在房屋設(shè)計用途一欄內(nèi)，現(xiàn)在有很多房地產(chǎn)證書此欄空白無任何內(nèi)容，這也給拆遷補(bǔ)償帶來很多不便。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條規(guī)定，房屋的用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途。如果產(chǎn)權(quán)用途欄漏填是空白的話，產(chǎn)權(quán)人就可以根據(jù)自身的需要，自行填寫上用途，影響了正常的拆遷補(bǔ)償工作，也給產(chǎn)權(quán)登記部門帶來諸多的麻煩，涉及到權(quán)屬證書的真假，往往還會進(jìn)行不必要的訴訟。因此，產(chǎn)權(quán)用途必須按照填寫說明要求認(rèn)真填寫設(shè)計用途，維護(hù)產(chǎn)權(quán)證的合法性、真實性。四．注銷登記和他項登記債權(quán)實現(xiàn)的問題房屋滅失后三個月內(nèi)應(yīng)辦理注銷登記，房屋拆除后，如何辦理注銷登記和實現(xiàn)債權(quán)，筆者認(rèn)為：1．產(chǎn)權(quán)登記部門應(yīng)在拆遷公告發(fā)布后，積極配合拆遷人的工作，了解拆遷范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記情況，做好注銷登記的準(zhǔn)備工作；2．實行產(chǎn)權(quán)交換的房屋，在辦理房屋登記時，應(yīng)提交原房屋所有權(quán)證書和拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書，注銷原證后，方可辦理新證，在辦證費(fèi)用上應(yīng)給予一定的優(yōu)惠；3．實行貨幣補(bǔ)償?shù)姆课?，拆遷人在發(fā)放拆遷補(bǔ)償金額的同時，收回原房屋權(quán)屬證書，由拆遷人集中統(tǒng)一到產(chǎn)權(quán)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)注銷登記；4．產(chǎn)權(quán)登記部門應(yīng)根據(jù)拆遷管理部門書面通知上的拆遷范圍，提供列入拆遷范圍內(nèi)的房屋他項權(quán)利登記情況，及時與債權(quán)人和拆遷人聯(lián)系，提供相關(guān)的抵押登記的房屋資料，以保證債權(quán)的實現(xiàn)。在房屋拆遷中，正確把握處理拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)登記的關(guān)系和產(chǎn)權(quán)登記部門、拆遷人與被拆遷人的關(guān)系，才能有利于城鎮(zhèn)房屋拆遷工作的順利進(jìn)行?！吨袊康禺a(chǎn)》

住宅土地使用權(quán)年限與產(chǎn)權(quán)年限的關(guān)系是什么

在購買房子之后，購房者按照相關(guān)的法律法規(guī)享有對房子的使用，占有，收益和處分的權(quán)利，也就是房屋所有者享有房屋的各項權(quán)益的總和。而房子的產(chǎn)權(quán)是由兩部分組成，主要有房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)兩部分，而房屋的所有權(quán)是永久的，指的是在房子購買之后，這房子就永遠(yuǎn)屬于購房者了。而土地使用權(quán)部分則由相關(guān)年限的不同，有40年，50年，或者70年的區(qū)別。

而土地的使用權(quán)，按照相關(guān)的法律法規(guī)的政策，土地使用權(quán)出讓年限按照土地的用途不同，有所區(qū)別。比如，如果土地是居住用地，土地使用權(quán)出讓年限是70年；如果土地是工業(yè)用地性質(zhì)，年限是50年；教育用地和衛(wèi)生體育，科技文化用地，50年年限；而一般的商業(yè)用地，或者娛樂旅游用地等，40年年限等等。而土地使用權(quán)年限到期之后，會再續(xù)期，當(dāng)然還要收取一定的土地使用權(quán)出讓金，按照1％到10％來收取。