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弄清產(chǎn)權(quán)問題是買賣二手房必修課

來(lái)源：法律編輯整理時(shí)間： 2023-04-22 14:40:10 301 人看過

在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，一些年輕人會(huì)考慮購(gòu)買二手房作為婚房，而一些長(zhǎng)期租房的人也會(huì)考慮買二手房自住。在此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人羅巖提醒，對(duì)首次置業(yè)，尤其是打算購(gòu)買二手房的人來(lái)說(shuō)，二手房的產(chǎn)權(quán)問題相比新房要復(fù)雜一些，弄清產(chǎn)權(quán)問題是買賣二手房的必修課，否則可能會(huì)遇到意想不到的麻煩。

六大問題要特別注意

問題一：產(chǎn)權(quán)交易有限制。

如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房以及危房等不能上市交易的問題。如軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房，必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓，而大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。

問題二：承租人可能優(yōu)先購(gòu)買。

在同等條件下，房屋的承租人具備優(yōu)先購(gòu)買該房屋的權(quán)利，所以必須得到該承租人不購(gòu)買房屋的書面承諾，或是等租賃關(guān)系結(jié)束后再購(gòu)買該套房屋。

問題三：房屋用途非商用。

買房自住者可不必在意這一點(diǎn)，但如果是準(zhǔn)備買房用作營(yíng)業(yè)或辦公，則應(yīng)注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。若該套房屋不能用作辦公，就只能望房興嘆了。

問題四：房改房成本價(jià)未補(bǔ)足。

1998年以前許多職工購(gòu)買原產(chǎn)權(quán)單位的住房時(shí)，都是以優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的。

如果購(gòu)買的是賣房者當(dāng)初以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房產(chǎn)，那么就要確認(rèn)該房屋是否已按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。

問題五：城市居民不能買農(nóng)民房。

根據(jù)國(guó)家政策規(guī)定，農(nóng)民的房屋一般不能直接賣給城市居民，城市居民只能向農(nóng)民租房。

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋(又稱小產(chǎn)權(quán)房屋)需經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)，征地開發(fā)，只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲?guó)有時(shí)，才能在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行房產(chǎn)交易。如果是縣城住房，土地使用權(quán)證上顯示是城鎮(zhèn)開發(fā)的，才可以上市交易。

問題六：未辦理房產(chǎn)證。

購(gòu)房者還需要注意，如果購(gòu)買的房子只有購(gòu)房合同和發(fā)票，而未辦理產(chǎn)權(quán)證則盡量不要購(gòu)買，這類房產(chǎn)很可能會(huì)因?yàn)殚_發(fā)商的問題，導(dǎo)致最終無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。

此外，在房屋買賣交易完成的同時(shí)，買方應(yīng)要求賣方及時(shí)協(xié)助自己到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，以防賣方看房?jī)r(jià)上漲而毀約，給買方帶來(lái)不必要的麻煩。

二手房產(chǎn)權(quán)信息要細(xì)查

首先，要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件等。產(chǎn)權(quán)證書是指房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證(寶雞市商品房目前只有一證，即房屋所有權(quán)證);身份證件是指身份證、戶口簿等。

其次，向有關(guān)房地產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)源。房主是誰(shuí)，假如為共有財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式;檔案文號(hào)，即該宗交易的文件編號(hào)，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號(hào)向有關(guān)方面取閱該文件副本;登記日期，此日期為該項(xiàng)交易的簽訂日期;成交價(jià)格，即該項(xiàng)交易的成交價(jià)，查詢者應(yīng)注意如果成交價(jià)是注明部分成交價(jià)，則代表該成交價(jià)不單只包括該房屋，并且包括其他房地產(chǎn)成品;其他內(nèi)容，如房屋平面圖等。

最后，查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)。房產(chǎn)檔案記錄了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交事實(shí)，至于所涉房屋是否被抵押等則必須查驗(yàn)其他有關(guān)證明，包括抵押貸款合同等，從而對(duì)該房產(chǎn)有更深的了解。

羅巖表示，很多購(gòu)房者都把目光投向二手房市場(chǎng)，但由于是初次購(gòu)房，不少人看不懂其中的貓膩，吃了啞巴虧或者上當(dāng)受騙，此時(shí)就應(yīng)該拿起法律的武器進(jìn)行維權(quán)。如果自己對(duì)法律法規(guī)不夠了解，可以委托律師幫助辦理相關(guān)事項(xiàng)。

聲明：該文章是網(wǎng)站編輯根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)公開的相關(guān)知識(shí)進(jìn)行歸納整理。如若侵權(quán)或錯(cuò)誤，請(qǐng)通過反饋渠道提交信息，我們將及時(shí)處理。【點(diǎn)擊反饋】

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一是五證要齊全，缺一不可。五證即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《商品房預(yù)售/銷售許可證》，尤其是《銷售許可證》，如果沒有此證，銷售商說(shuō)得再好，也不要?jiǎng)有?。還要注意，不要以為能在正規(guī)交易會(huì)上參展的都是手續(xù)齊全的物業(yè)，不少是魚目混珠。二是公寓概念有熱水房的不一定是公寓。光聽銷售商自我介紹不可靠，現(xiàn)在稱自己是高級(jí)社區(qū)、高級(jí)公寓、高級(jí)住宅的很多，實(shí)際卻未必是公寓，因?yàn)楣N售和物業(yè)管理的價(jià)格要比住宅高。如不弄清楚，很可能交公寓的錢，買的是住宅，享受的只是住宅的服務(wù)，一般銷售商介紹區(qū)分的方法是有24小時(shí)熱水和落地門窗的是公寓。這不正確，有些甲級(jí)住宅也具備這些條件，但與實(shí)際上的公寓在建筑設(shè)計(jì)、質(zhì)量、物業(yè)管理等方面都有差別，可直接從《銷售許可證》是看明白。三是購(gòu)房雜費(fèi)?，F(xiàn)在的銷售商一般都會(huì)打出誘人的低價(jià)，但您千萬(wàn)不要貪圖小利，因?yàn)楹竺婵赡苡幸婚L(zhǎng)

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這段內(nèi)容講述了在抵押權(quán)人同意的情況下，經(jīng)過抵押的二手房可以進(jìn)行買賣交易。如果在抵押期間，抵押人想要出售抵押房屋的所有權(quán)并申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，則需要提交抵押權(quán)人的身份證明、抵押權(quán)人同意抵押房屋買賣的書面文件以及他項(xiàng)權(quán)利證書。在抵押權(quán)人同意的情況下,經(jīng)過抵押的二手房可以進(jìn)行買賣交易。在抵押期間,如果抵押人想要出售抵押房屋的所有權(quán)并申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,則需要提交抵押權(quán)人的身份證明、抵押權(quán)人同意抵押房屋買賣的書面文件以及他項(xiàng)權(quán)利證書。【房屋買賣】有抵押權(quán)的二手房如何進(jìn)行所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記？根據(jù)我國(guó)《房屋登記管理辦法》的規(guī)定，二手房買賣中若涉及抵押權(quán)，需要先辦理抵押權(quán)人的變更登記，取得新的房屋權(quán)屬證書，方可進(jìn)行所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。具體操作可參照當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心的相關(guān)規(guī)定。需要注意的是，不同地區(qū)和類型的房屋可能存在不同的辦理流程和所需材料，建議在辦理前咨詢當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門，確保辦理順利。在抵押權(quán)人同意

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二手房買賣中的法律問題案例：李某和張某為夫婦，二人購(gòu)置一套房產(chǎn)后嫌位置偏遠(yuǎn)，決定將其賣掉。2011年2月初，丈夫張某赴外地出差期間，本市的陳某經(jīng)人介紹找到妻子李某，表示愿意買房，最終李某以四十萬(wàn)價(jià)格將該房出售，雙方簽訂了房屋買賣合同，合同約定違約金為房?jī)r(jià)的百分之十。次日，買主陳某送來(lái)5萬(wàn)元定金，妻子李某將鑰匙交給陳某，陳某隨后即入住該房，但因產(chǎn)權(quán)證被丈夫張某放在單位，妻子李某提出等丈夫出差回來(lái)之后再辦理過戶登記手續(xù)。辦完手續(xù)后買主將余款付清。同年7月初，丈夫張某出差回來(lái)后，聽說(shuō)房?jī)r(jià)已上漲，遂找到買主陳某，要求加價(jià)2萬(wàn)才能辦理過戶登記，陳某不同意，張某便在同年8月10日以42萬(wàn)的價(jià)格將房子賣給了另一個(gè)買主王某，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。后第二個(gè)買主王某找到第一個(gè)買主陳某，要求其搬離該房，陳某到法院起訴，告丈夫張某、第二個(gè)買房人王某侵害其所有權(quán)，并要求法院解除丈夫張某與第二個(gè)買房人王某之間的房

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購(gòu)買二手房的兩門“必備功課”

一、地理位置是關(guān)鍵地段好壞決定房屋的未來(lái)升值潛力。對(duì)于購(gòu)買二手房純居住人群來(lái)說(shuō)，可以盡量選擇那些公交車站較近，周邊商業(yè)氛圍較完善的區(qū)域買房，這樣不但上、下班較便利而且買菜、購(gòu)物等也會(huì)十分方便。對(duì)于購(gòu)買二手房長(zhǎng)期投資人群而言，最好選擇在商圈成熟、地一、地理位置是關(guān)鍵地段好壞決定房屋的未來(lái)升值潛力。對(duì)于購(gòu)買二手房純居住人群來(lái)說(shuō)，可以盡量選擇那些公交車站較近，周邊商業(yè)氛圍較完善的區(qū)域買房，這樣不但上、下班較便利而且買菜、購(gòu)物等也會(huì)十分方便。對(duì)于購(gòu)買二手房長(zhǎng)期投資人群而言，最好選擇在商圈成熟、地段較好、交通便利區(qū)域買房，因?yàn)殡S著商圈的不斷成熟其二手房?jī)r(jià)值也會(huì)充分體現(xiàn)出來(lái)，同時(shí)如果房屋業(yè)主以租代售的話，其投資回報(bào)收益也將較為可觀。二、房屋質(zhì)量看周詳房屋質(zhì)量是買房時(shí)十分重要的一個(gè)考核因素。就目前二手房市場(chǎng)而言，上世紀(jì)90年代初的二手房普遍較多，由于這些二手房年代建成較久，使用時(shí)間較長(zhǎng)，因此可能存在管線

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夫妻共同財(cái)產(chǎn)
購(gòu)買二手房前一定要先弄清權(quán)屬

實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)購(gòu)買房子，卻沒有弄清房子的權(quán)屬，最后惹來(lái)一身煩惱的情形。近日，因?yàn)橘?gòu)房不慎的張某就陷入了這種境地，當(dāng)他準(zhǔn)備好首期房款跟賣方王某和房產(chǎn)中介到房地產(chǎn)交易管理所辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)，卻被交易所告知：該房屋已被法院查封，依法不能辦理過戶手續(xù)。更讓張某吃驚的是，該房屋的房產(chǎn)證上，業(yè)主根本不是王某。為了張某的遭遇不再重演，購(gòu)房者在簽訂二手房買賣合同前一定要著重審查房屋的權(quán)屬。首先，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。沒有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房產(chǎn)證的房屋，不得買賣。為慎重起見，購(gòu)買者應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實(shí)性。了解要交易的房屋是否有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議。在審查房屋所有權(quán)證書時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注要交易的房地產(chǎn)是否具有共有權(quán)人。如果二手房屬于兩個(gè)以上主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查賣方提供的共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。此外，因?yàn)槲覈?guó)實(shí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)制度為主，所以一般情況下也應(yīng)征求賣方

2023-06-10

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房貸
購(gòu)房貸款之前必須弄清哪些問題

購(gòu)房貸款之前最好弄清以下幾個(gè)問題，才能保證貸款的順利辦理。問題一：公積金不要隨便提取公積金的使用范圍越來(lái)越廣，不過，在支付過程中要注意，千萬(wàn)不要將你的余額用完。對(duì)于部分城市，一旦你的公積金賬戶上一分錢都沒有，你的公積金貸款額度也就沒有了，無(wú)法申請(qǐng)公積金貸款。相應(yīng)的，你也就失去了享受房貸最低利率的資格，得不償失。問題二：想買房別任性換工作申請(qǐng)貸款時(shí)，一些銀行會(huì)要求申請(qǐng)人出具6個(gè)月以上、不間斷的銀行流水帳單，額度一般為月供的兩倍以上，以便評(píng)估申請(qǐng)人的還款能力。銀行批準(zhǔn)貸款需要綜合考量貸款人的經(jīng)濟(jì)能力水平，比如工作的穩(wěn)定性、收入穩(wěn)定程度以及增長(zhǎng)的趨勢(shì)。如果你在買房前辭了職，可能會(huì)增加貸款的難度，影響貸款的進(jìn)度。因此，買房前最好不要辭職，以便順利拿到貸款。假如你很不幸還是換了工作，同時(shí)你覺得你的流水帳單不太理想，可以提前6個(gè)月往銀行賬戶里多存點(diǎn)錢，或者提供其他財(cái)力證明。如果你已經(jīng)結(jié)婚，可以提供夫妻

2023-05-05

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二手房產(chǎn)權(quán)
二手房產(chǎn)權(quán)是否存在問題？

判斷二手房產(chǎn)權(quán)是否有問題的方法是：1、在購(gòu)買二手房前一定要求對(duì)方提供房產(chǎn)證原件和復(fù)印件；2、要看好房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上會(huì)明確標(biāo)明獨(dú)有還是共有；3、雙方應(yīng)共同到房產(chǎn)交易部門去查詢房子的產(chǎn)權(quán)等情況；4、自己應(yīng)到轄區(qū)派出所內(nèi)查詢。一、二手房賣房需要注意哪些流程和注意事項(xiàng)注意事項(xiàng)：（1）房屋手續(xù)是否齊全：房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使沒有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。（2）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰：有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。（3）交易房屋是否在租：有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在

2023-03-28

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二手房買賣
關(guān)于二手房買賣中房產(chǎn)陰陽(yáng)合同問題

房產(chǎn)交易陰陽(yáng)合同的法律問題是：1、房產(chǎn)交易中的陽(yáng)合同無(wú)效，因?yàn)樾袨槿伺c相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效；2、陰合同如果符合法律規(guī)定的，雙方應(yīng)當(dāng)執(zhí)行，如果不符合法律規(guī)定的，則無(wú)效。一、陰陽(yáng)合同有效嗎陰陽(yáng)合同的效力不能一概而論。一般來(lái)說(shuō)，陰陽(yáng)合同中的陽(yáng)合同因?yàn)橐馑急硎静徽鎸?shí)而無(wú)效；陰合同如果是雙方真實(shí)的意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗的，依法生效。根據(jù)2021年實(shí)施的《民法典》第一百四十六條規(guī)定，行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。第一百四十三條規(guī)定，具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。二、陰陽(yáng)合同是否有效呢陰陽(yáng)合同是否有效需要按實(shí)際情況判定，合同無(wú)效的情形有：1、一方以欺詐、脅

2023-06-25

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