共有人和承租人享有優(yōu)先購買權(quán),房屋共有人和承租人還享有房屋的優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人在出售公有房屋時(shí),在同等條件下,共有人享有優(yōu)先購買權(quán);此外,房屋所有人在出售出租房時(shí),須提前3個(gè)月通知承租人,且同等條件下,承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。如果房屋所有人侵犯了共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán),他們有權(quán)向法院提出訴訟,宣告購房合同無效。
一、買賣不破租賃違約金怎么賠
(一)如果簽了合同,一般是按合同約定賠償;如果沒有就可以向法院起訴三倍違約賠償。
1、房東違約,違約金數(shù)額依據(jù)租房合同約定的數(shù)額確定。
2、買賣不破租賃。可以繼續(xù)租用原房屋。“買賣不破租賃”原則,即在租賃關(guān)系存續(xù)期間,即使出租人將租賃物讓與他人,對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響,買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。
(二)我國關(guān)于“買賣不破租賃”的原則規(guī)定
私有房屋在租賃期內(nèi),因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效。抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。
出租人出賣房屋,應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。租賃期限內(nèi),房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的,房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定;房屋所有人出賣出租房屋,須提起三個(gè)月通知承租人,在同等條件下承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。
二、哪些房屋轉(zhuǎn)讓合同無效
無效房屋轉(zhuǎn)讓合同歸納起來,主要有以下七種:
(一)房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓,合同無效。房屋是建筑在土地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí),該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別轉(zhuǎn)讓于不同的當(dāng)事人,或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),買方可以提出這種買賣合同無效。
(二)未辦理登記過戶手續(xù),合同無效。房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志,否則,房屋買賣合同不能生效,也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果,即使房屋已實(shí)際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù),即使賣方已收取了房價(jià)款,交將房屋交付買方使用,當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。
(三)產(chǎn)權(quán)主體有問題,合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)出賣他人房屋的,其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的,必須征得共有人同意才能出賣,出賣共有房屋時(shí),須提交共有人同意的證明書。
(四)侵犯優(yōu)先購買權(quán),合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時(shí),在同等條件下,共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣出租房屋時(shí),須提前3個(gè)月通知承租人,在同等條件下,承租人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)時(shí),共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣合同無效。
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共有,是指某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體共同享有同一所有權(quán),換言之,是指多個(gè)權(quán)利主體對(duì)一物共同享有所有權(quán)。按照一物一權(quán)主義,一物之上不得存在多個(gè)所有權(quán),數(shù)人不得對(duì)同一物各自享有完整的所有權(quán)。 但一個(gè)所有權(quán)可以由兩個(gè)或兩個(gè)以上的人享有。各... 更多>
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共同共有人與房屋的承租人,誰的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先受到保護(hù)?北京在線咨詢 2022-10-08我們知道共有的是物權(quán),而租賃合同是債權(quán),根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán),所以共有權(quán)人的優(yōu)先權(quán)應(yīng)優(yōu)先受到保護(hù)。請(qǐng)采納。
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承租人優(yōu)先購買權(quán)是承租人購買的房屋嗎寧夏在線咨詢 2022-06-17根據(jù)《民法典》第七百二十六條的規(guī)定,房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)指的是:出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利;但是,房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外?!睹穹ǖ洹返谄甙俣藯l規(guī)定,出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的,承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是,出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不
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承租人的優(yōu)先購買權(quán)與共有人優(yōu)先購買權(quán)相沖突嗎香港在線咨詢 2021-04-01《民法通則》第78條第3款規(guī)定:“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí),其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購買的權(quán)利。”如果按份共有人將出租的共同財(cái)產(chǎn)中的自有份額轉(zhuǎn)讓時(shí),即發(fā)生承租人的優(yōu)先購買權(quán)與其他共有人優(yōu)先購買權(quán)的沖突。一般地講,共有人的優(yōu)先購買權(quán)更為優(yōu)先。共有人的優(yōu)先購買權(quán)具有所有權(quán)保護(hù)的效力,而租賃關(guān)系是債權(quán)關(guān)系,依據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則,共有人的物權(quán)應(yīng)優(yōu)先對(duì)待。
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房屋承租人享有優(yōu)先承租權(quán),有哪些規(guī)定臺(tái)灣在線咨詢 2023-02-12房屋承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。優(yōu)先承租權(quán)是指在房屋租賃合同中,租賃期限屆滿出租人繼續(xù)出租的,原承租人可以在同等條件下優(yōu)先于其他第三人取得租用權(quán)。
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房屋買賣中承租人主張先購買權(quán)的,共有人可以放棄優(yōu)先購買權(quán)的情形香港在線咨詢 2022-04-08放棄的形式有兩種,明示和默示。明示表現(xiàn)為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示后,或者承租人知道房屋出賣事實(shí)的,承租人明確表示不予購買;默示可以表現(xiàn)為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示后,或者承租人知道房屋出賣事實(shí)的,承租人在合理期限內(nèi)沒有買受房屋的意思表示,或表現(xiàn)為積極為出租人尋找買家,承租人另行尋找租賃房屋等等。共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的,共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán),承租人的優(yōu)先購買