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【內(nèi)容提要】在農(nóng)村房屋買賣領(lǐng)域，一個突出的變化，就是購買主體由以前的集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員擴(kuò)大到外村村民甚至城鎮(zhèn)居民。如何解決好這一變化引發(fā)的新問題，已成為當(dāng)務(wù)之急。筆者通過對相關(guān)立法、實踐的思考，認(rèn)為對于此種農(nóng)村房屋買賣只能是宜疏不宜堵。但宅基地使用權(quán)連同房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)受一定限制，法律對此應(yīng)作出明確規(guī)定，以便對農(nóng)村房屋買賣加以引導(dǎo)，從根本上減少糾紛的產(chǎn)生，推動社會主義新農(nóng)村及和諧社會的建立。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村房屋集體經(jīng)濟(jì)組織地隨房走宅基地使用權(quán)

隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化步伐的加快，大量農(nóng)民涌向城市，各種原因促使他們選擇在城市長期居住而打算賣掉農(nóng)村的房屋，而部分城鎮(zhèn)居民則由于其他原因打算在農(nóng)村買房，同時，農(nóng)村村民也可能購買本村以外的農(nóng)村房屋。在這種供需刺激下，農(nóng)村房屋交易日益頻繁，新的形勢下引發(fā)的糾紛也不可避免地增多。這樣，就必然涉及到一個新的領(lǐng)域，也就是本文討論的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員購買農(nóng)村房屋問題。

城市房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，須到房屋所在地房屋管理機關(guān)及土地管理部門辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，只有完成這些手續(xù)，才發(fā)生房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。那么集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)、外成員間進(jìn)行農(nóng)村房屋交易時，其程序和效力又如何呢？這個問題一時難以回答，此類房屋買賣糾紛也已成為司法實踐中的難題。原因就在于，目前我國在此領(lǐng)域尚無明確可適用之法律、法規(guī)，最高人民法院亦無特定案由。要解決這個問題，只能從長計議。

一、農(nóng)村房屋及農(nóng)村房屋買賣主體的界定

筆者認(rèn)為，農(nóng)村房屋買賣的標(biāo)的物為農(nóng)村居民私房，此處的私房以廣義解，包括傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村居民住房、雜物房、飼養(yǎng)牲畜用房等。如此，村辦企業(yè)廠房、農(nóng)村公益事業(yè)用房等則不屬于農(nóng)村房屋買賣中的農(nóng)村房屋。而處于房屋之下的宅基地，一般包括農(nóng)民生活居住用地，如住房、廚房、牲畜房、倉庫、廁所用地等；四旁綠化用地，如房前屋后的竹林、木林、花圃用地等；其它生活服務(wù)設(shè)施用地，如水井、地窖用地等。在我國農(nóng)村大多數(shù)地方，宅基地就是指一家一戶居住生活的庭院用地。

農(nóng)村房屋交易的出售方，一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，而購買方目前存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員。集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員又分三種：一是本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)；二是已有宅基地，但尚未達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；三是已在集體組織落戶，但尚沒有被分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地且符合國家標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。因此，農(nóng)村房屋交易的買方在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員間僅限于第二種情況的一部分和第三種情況。作為買方的集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員，則包括外村村民甚至城鎮(zhèn)居民。

二、農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)存問題及原因分析

如前所述，集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)、外成員間的農(nóng)村房屋交易日益增多，因此產(chǎn)生的買賣糾紛近年也來呈明顯上升趨勢。應(yīng)原告的訴訟請求不同，各地法院在立案時確立的案由也不盡一致，其中常見的訴訟請求是請求法院確認(rèn)買賣合同有效和責(zé)令被告協(xié)助辦理過戶手續(xù)。審判實踐中，一般將其歸類為買賣合同，至于是一般買賣合同還是特殊買賣合同，尚無定論。但自從2004年11月國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》出臺后，大部分地方國土管理部門停止了辦理農(nóng)村房屋土地使用權(quán)的過戶手續(xù)，這對法院作出農(nóng)村房屋買賣有效的判決產(chǎn)生了很大的影響，形成了判決無法履行的被動局面。為了應(yīng)對這種局面，一些法院只能采取一些變通措施，如先建議原告對要求被告協(xié)助辦理土地證過戶手續(xù)的訴訟請求撤訴，若原告堅持的，則采取其他一些做法：有的在判決主文中注明如因政策等客觀原因不能辦理土地使用權(quán)過戶的，被告方不負(fù)責(zé)任，有的在判決被告協(xié)助辦理土地過戶手續(xù)的同時要求申請執(zhí)行人保證暫不申請法院執(zhí)行過戶手續(xù)等，或仍判決被告履行合同的協(xié)助義務(wù)，同時建議有關(guān)部門對法院協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行登記備案，在舊村改造、拆遷安置等政策處理時作為依據(jù)。

其次，審理農(nóng)村房屋買賣糾紛案件的問題很多，由于現(xiàn)行法律、法規(guī)對該問題缺乏明確系統(tǒng)的規(guī)定，法院在處理此類案件時首先要面臨法律適用方面的困惑。同類案件，援引不同法律，甚至援引同一部法律的不同條文，如《土地管理法》第62條或第63條，判決結(jié)果亦會截然不同。并且，最高人民法院在處理此類案件時也沒有規(guī)定一個特定的案由，以致各地法院的審理判決五花八門。這樣下去，主動權(quán)只會牢牢地掌握在裁判者手里，對于維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益是非常不利的。

最后，關(guān)于該領(lǐng)域的基礎(chǔ)理論研究存在問題。以農(nóng)村房屋買賣合同為例，村民將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，認(rèn)定買賣合同有效沒有什么異議；但出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員，即外村村民或城鎮(zhèn)居民時，合同效力的認(rèn)定，目前則有兩種截然相反的觀點。一種觀點，認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同無效。理由是：其一，根據(jù)《土地管理法》第62條及其他條款的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，能享有宅基地使用權(quán)的必須是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，且一戶只能享有一處。如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，將導(dǎo)致房屋項下的宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，這勢必導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體的擴(kuò)大化，違反《土地管理法》中關(guān)于宅基地使用權(quán)身份限制的規(guī)定。其二，《土地管理法》第63條規(guī)定：農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。如果農(nóng)民的房屋允許自由買賣，就是將與房屋相連接的宅基地使用權(quán)作為標(biāo)的物出賣了，實質(zhì)上就是對農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，因而為該規(guī)定所禁止。其三，1999年國務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。另一種觀點認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同有效。理由是：其一，1963年3月20日中共中央《關(guān)于對社員宅基地問題作一些補充規(guī)定的通知》第2項規(guī)定：社員有買賣房屋的權(quán)利。房屋出賣后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸集體所有。這一規(guī)定，明確了農(nóng)民擁有買賣房屋的權(quán)利，并且房屋買賣完成后，宅基地的使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。其二，最高法院（1992）民他字第8號批復(fù)認(rèn)為：農(nóng)村房屋買賣，按約定交付房款以及管理房屋的有效。其三，禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地有違法律的平等原則。一方面，僅允許農(nóng)村居民到城鎮(zhèn)購置房地產(chǎn)，而不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地，對城鎮(zhèn)居民來說是不公平的；另一方面，允許城鎮(zhèn)居民自由轉(zhuǎn)讓其房屋，而不允許農(nóng)民自由處分其房屋，實際上剝奪了農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民財產(chǎn)上的平等權(quán)利，對農(nóng)民來說是不公平的，憲法亦規(guī)定法律面前人人平等。另外，禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地使得地隨房走的原則不再適用，即便是通過法院拍賣而來的農(nóng)村房屋，也只有房屋所有權(quán)，而無土地使用權(quán)，一旦碰到舊村改造、拆遷安置、征地等，也難以保證得到土地補償。

減少和正確處理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的對策及建議（北京）

1．進(jìn)一步加強法制宣傳教育力度，增強交易各方的法律意識。通過送法進(jìn)村、送法進(jìn)社區(qū)及以案說法等生動活潑的形式大力開展普法宣傳和教育，尤其是大力宣傳有關(guān)農(nóng)村房屋買賣方面的法律法規(guī)及相關(guān)政策的有關(guān)規(guī)定，尤其是強制性或禁止性規(guī)定，以規(guī)范農(nóng)村房屋的交易行為。2．倡導(dǎo)誠實信用的交易原則，減少故意毀約行為的發(fā)生。交易行為中誠實信用原則的缺失也是導(dǎo)致農(nóng)村房屋買賣合同糾紛不斷增多的原因，因此有必要進(jìn)一步加強商業(yè)交易道德規(guī)范的建設(shè)，增強人們在交易行為中自覺遵守誠實信用原則的道德意識，防止或減少交易中故意毀約現(xiàn)象的出現(xiàn)。法院應(yīng)通過對典型案件的公開審理和宣傳報道，增強人們交易行為中的誠實信用意識和商業(yè)道德。3．加強此類案件的審理和執(zhí)行力度，強化判決的統(tǒng)一性和規(guī)范性，正確引導(dǎo)農(nóng)村房屋交易行為。加大對此類案件的審理力度和執(zhí)行力度，堅持對待同一性質(zhì)的案件統(tǒng)一判決結(jié)果，避免同案異判現(xiàn)象。對農(nóng)村村民之間的房屋買賣行為，只要雙方出于真實的意思表示，就應(yīng)當(dāng)判決房屋買賣合同有效，判令各方嚴(yán)格履行合同義務(wù)，以維護(hù)交易行為的穩(wěn)定性；對農(nóng)村村民與城市居民之間的房屋買賣合同因其違反了有關(guān)行政法規(guī)的強制性規(guī)定，目前應(yīng)判決合同無效，雙方互相返還。4．加強立法、司法和行政方面的協(xié)調(diào)和互動，進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村房屋的交易行為，促進(jìn)房屋交易行為的有序進(jìn)行。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，有關(guān)農(nóng)村房屋的買賣交易行為將會日益增多，而目前由于相關(guān)法律規(guī)定和行政政策方面的不協(xié)調(diào)及存在的沖突，導(dǎo)致農(nóng)村房屋交易糾紛難以全部得到正確合理的處理，因此應(yīng)當(dāng)從立法層面和司法層面對這種交易行為進(jìn)一步規(guī)范。建議通過立法或司法解釋的形式，對農(nóng)村房屋買賣行為的效力認(rèn)定及處理作出科學(xué)合理且操作性強的明確規(guī)定，以便對農(nóng)村房屋買賣行為加以正確引導(dǎo)，促使農(nóng)村房屋交易規(guī)范化，從而從根本上減少此類糾紛案件的發(fā)生。作者系江蘇省鎮(zhèn)江市潤州區(qū)人民法院法官（北京）（北京法律咨詢：商品房買賣律師二手房買賣糾紛農(nóng)村宅基地買賣農(nóng)村房屋買賣糾紛房產(chǎn)訴訟經(jīng)濟(jì)適用房買賣糾紛小產(chǎn)權(quán)房房產(chǎn)財產(chǎn)保全房產(chǎn)糾紛律師房產(chǎn)繼承）