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建立后的房屋租賃合同是否具有法律效力，主要從以下四個(gè)方面進(jìn)行審查：（一）合同主體是否符合規(guī)定，即出租人和承租人是否具有有效民事行為的構(gòu)成要件。如無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人為房屋所有人或合法使用權(quán)人。（二）房屋是否被法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租房屋，就可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）共有房屋未經(jīng)共有人同意的；（四）所有權(quán)有爭(zhēng)議的；（五）屬于違法建筑的；（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（七）抵押未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；（九）法律法規(guī)禁止出租的其他情形。（3）房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在實(shí)踐中，一些房屋租賃合同規(guī)定，租戶逾期支付租金和水電費(fèi)的滯納金是每天2％計(jì)算。就法律而言，這一約定因滯納金過(guò)高而不公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見(jiàn)的情況是，有人用租來(lái)的房子進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)。如果是真的，在出租人知道或者應(yīng)該知道的情況下，這樣的租賃合同無(wú)效，不受國(guó)家法律保護(hù)，租金依法沒(méi)收。（4）是否已登記備案?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和本市租賃法規(guī)規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)。在實(shí)踐中，對(duì)于未登記的租賃合同是否有效有兩種觀點(diǎn)，一種是認(rèn)為合同無(wú)效，另一種是認(rèn)為租賃合同仍然有效，但對(duì)第三方?jīng)]有效力。

民法合同中違約金的約定

一方當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加或減少違約金。相關(guān)法律規(guī)定了當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院增加或減少違約金的具體情形。合同中應(yīng)該明確約定違約行為導(dǎo)致的實(shí)際損失的范圍和數(shù)量。確保約定違約金不會(huì)明顯超過(guò)上述實(shí)際損失的30％。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為相關(guān)法律規(guī)定的過(guò)分高于造成的損失。

《民法典》第四百六十五條