不能,農(nóng)村宅基地的使用權(quán)不是一般的財產(chǎn),而是特殊的財產(chǎn)。首先因為宅基地使用權(quán)具有很強(qiáng)的人身依附性,它必須因具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格而取得,因集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的失去而失去,不產(chǎn)生在不同農(nóng)民個體之間的流轉(zhuǎn),即不可以繼承。第二,我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)主要是為了保障每戶農(nóng)民的居住需求,具有社會保障功能,如果允許繼承,將導(dǎo)致宅基地?zé)o限擴(kuò)大,違背了土地管理法關(guān)于村民一戶只能擁有一處宅基地的有關(guān)規(guī)定。據(jù)此,農(nóng)村宅基地不能算作遺產(chǎn),故不可以繼承。但是,存在特殊情況,根據(jù)地隨房走的原則,繼承人對宅基地上所造房屋的繼承將會導(dǎo)致其對宅基地的繼承。
一、宅基地怎么過戶,需要什么手續(xù)
農(nóng)村宅基地是可以過戶的,但是指的是宅基地使用權(quán)的過戶,也需要滿足一定的原則,不然其過戶行為是無效的,其宅基地過戶需滿足的條件具體如下:
1、宅基地過戶后雙方需滿足一戶一宅的原則
農(nóng)村宅基地實行一戶一宅的原則,宅基地過戶后的雙方也需滿足此項原則,此外其宅地基的面積不得超過當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積大小。
2、宅基地過戶的成員需是同一村集體組織的成員
(1)農(nóng)村宅基地屬于村集體所有,也可以說成每個村都有一定數(shù)量的宅基地,自然其分配的對象也只能是該村集體組織的成員,所以農(nóng)村宅基地過戶的成員還得是同屬于同一村集體組織的成員。農(nóng)村宅基地過戶的對象必須年滿18周歲,不然其過戶行為也是無效的。
(2)在特殊情況下,農(nóng)村宅基地可以過戶給外村居民,那就是若是本村的孤寡老人養(yǎng)老期間是外村的親屬照顧的,經(jīng)過村集體組織和老人的同意后,便可以進(jìn)行過戶,其過戶行為有效。
3、房屋隨宅基地一起過戶
農(nóng)村房屋是建在宅基地上的,若是該宅基地上建有房屋,受“地隨房走,房隨地走”原則的影響,其宅基地過戶后,宅基地上建的房屋也得一起進(jìn)行過戶,不能只單獨過戶宅基地或者是單獨過戶房屋,否則這一過戶行為不成立。
4、宅基地過戶需征得村集體組織的同意
農(nóng)村宅基地的歸屬權(quán)是在村集體組織手中的,這也就是說關(guān)于農(nóng)村宅基地的一系列過程,都需要先征得村集體組織的同意,不可以私自進(jìn)行交易,否則其過戶行為也是無效的。
5、宅基地過戶后需進(jìn)行主體變更
農(nóng)村宅基地過戶除了滿足上述條件外,在過戶后還得進(jìn)行宅基地主體的變更,不然其過戶行為并未獲得法律的認(rèn)可,那么原則上其宅基地的使用權(quán)還不歸屬于你,所以主體變更這一步不可少。
農(nóng)村宅基地過戶手續(xù):
一、農(nóng)村宅基地過戶所需材料
根據(jù)《房屋登記辦法》第八十六條規(guī)定,房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移,申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,應(yīng)當(dāng)提交登記申請書、申請人的身份證明、房屋所有權(quán)證書、宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料、其他必要材料,申請村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會議同意或者由村民會議授權(quán)經(jīng)村民代表會議同意的證明材料。
二、農(nóng)村宅基地過戶過戶條件
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定:“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”,宅基地屬于集體所有,農(nóng)民只有使用權(quán),故農(nóng)民個人之間不能私下轉(zhuǎn)讓或過戶,根據(jù)地隨房走的原則,房屋過戶后,宅基地使用權(quán)也相應(yīng)轉(zhuǎn)讓,在申請房屋過戶手續(xù)時可同時辦理相應(yīng)的宅基地過戶手續(xù),因此宅基地其實是可以過戶的,當(dāng)然過戶也是有一定條件限制的,各地的宅基地管理辦法也有一定的差別,辦理宅基地過戶的條件和手續(xù)也有所不同,根據(jù)國家宅基地管理的相關(guān)規(guī)定,宅基地辦理過戶需同時滿足三個條件:雙方應(yīng)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員,即都是本村的村民、雙方都應(yīng)年滿18周歲、受讓人名下無宅基地。
三、農(nóng)村宅基地過戶應(yīng)繳納的費用
1.契稅:普通住宅-評估價*1.5%,非普通住宅-評估價*3%
2.個人收入調(diào)節(jié)稅-(評估價-原購入價)*20%
3.營業(yè)稅:住宅購入不滿兩年的-評估價*5.55%;非普通住宅購入兩年以上的-(評估價-原購入價)*5.55%;普通住宅購入兩年以上的免交
4.房產(chǎn)交易費-房屋建筑面積*6元/平方米
5.印花稅-評估價*0.1%
6.房產(chǎn)證工本費-85元
7.土地證工本費-105元
8.交易評估費-評估價*0.3%
四、農(nóng)村宅基地過戶辦理流程
準(zhǔn)備好相關(guān)過戶所需的申請材料;原宅基地和現(xiàn)宅基地使用者共同向村民委員會申請;村委會向國土資源所申請;國土資源所地籍調(diào)查,或國土局地籍調(diào)查,公示十五日;由所報國土資源局進(jìn)行辦理。
二、宅基地房屋遺囑的內(nèi)容有哪些
不能,農(nóng)村宅基地的使用權(quán)不是一般的財產(chǎn),而是特殊的財產(chǎn)。首先因為宅基地使用權(quán)具有很強(qiáng)的人身依附性,它必須因具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格而取得,因集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的失去而失去,不產(chǎn)生在不同農(nóng)民個體之間的流轉(zhuǎn),即不可以繼承。第二,我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)主要是為了保障每戶農(nóng)民的居住需求,具有社會保障功能,如果允許繼承,將導(dǎo)致宅基地?zé)o限擴(kuò)大,違背了土地管理法關(guān)于村民一戶只能擁有一處宅基地的有關(guān)規(guī)定。據(jù)此,農(nóng)村宅基地不能算作遺產(chǎn),故不可以繼承。但是,存在特殊情況,根據(jù)地隨房走的原則,繼承人對宅基地上所造房屋的繼承將會導(dǎo)致其對宅基地的繼承。
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