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一、預(yù)告抵押登記能否實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)

抵押權(quán)預(yù)告登記屬于抵押，可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

預(yù)抵押登記制度，就是在購房者與開發(fā)商的購房合同、購房者與銀行的借款合同簽定的同時(shí)，在房管局的備案系統(tǒng)上立即生成預(yù)抵押登記，以排斥第三人對房產(chǎn)的行使權(quán)利。

根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十條第二款規(guī)定：以預(yù)購商品房抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

二、抵押權(quán)預(yù)告登記具有什么樣的法律效力

抵押權(quán)預(yù)告登記具有的法律效力：預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)效力，對后來發(fā)生的與該請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有對抗效力。預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利性質(zhì)可視為是一種準(zhǔn)物權(quán)，或稱之為“次抵押權(quán)”，其效力弱于抵押、保證、質(zhì)押、留置、定金等擔(dān)保物權(quán)，但優(yōu)于債權(quán)。預(yù)告登記沒有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，只有對抗第三人的效力。抵押權(quán)預(yù)告登記的目的僅是為了保障將來能對享有抵押權(quán)，即權(quán)利人依據(jù)預(yù)告登記享有優(yōu)先設(shè)立抵押權(quán)的權(quán)利，在抵押權(quán)辦理登記生效之前，權(quán)利人并不直接享有抵押權(quán)，亦不能據(jù)此主張享有抵押權(quán)。當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)；按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

三、預(yù)告抵押登記的流程是怎樣的

（一）取得，簽定并及時(shí)去房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行合同備案

1、取得商品房預(yù)售面積；

2、準(zhǔn)備已備案戶型圖及房號等；

3、簽定商品房買賣合同并送交備案；

4、房產(chǎn)局指定工作日滿取回已，存檔。

（1）若房款繳清，則直接準(zhǔn)備相關(guān)資料辦理預(yù)告登記及房產(chǎn)證。

（2）若需辦理銀行按揭，則需要客戶準(zhǔn)備銀行按揭材料，加已送交按揭銀行相關(guān)部門進(jìn)行審核，審核完畢通知客戶到銀行簽定，都取回并加蓋公司公章，送交銀行一份，一份交客戶，一份用于房產(chǎn)局按揭。

（二）辦理

1、取回房產(chǎn)局并進(jìn)行蓋章；

2、開發(fā)商證明及其經(jīng)辦人證明；

3、及經(jīng)辦人委托書；

4、預(yù)收客戶；

5、客戶攜帶身份證明，經(jīng)辦人攜帶相關(guān)資料前往房產(chǎn)局辦理手續(xù)，資料完畢直接送交審核；

6、工作日滿房產(chǎn)局通知繳費(fèi)并領(lǐng)取預(yù)告登記證明，將收據(jù)交還客戶。

（三）辦理房產(chǎn)抵押權(quán)預(yù)告登記

1、取回房產(chǎn)局并進(jìn)行蓋章；

2、抵押權(quán)人（銀行）的相關(guān)證明及經(jīng)辦人證明；

3、開發(fā)商的相關(guān)證明和經(jīng)辦人證明；

4、及其經(jīng)辦人委托書；

5、預(yù)收客戶抵押；

6、客戶攜帶身份證明，去房產(chǎn)局審核并簽定申請書；

7、簽完由房產(chǎn)局開具證明，持證明及其他相關(guān)資料去繳納契稅；

8、將繳款收據(jù)及其他資料送回房產(chǎn)局，進(jìn)行審核；

9、工作日滿房產(chǎn)局通知繳費(fèi)并領(lǐng)取抵押預(yù)告登記證明，將抵押預(yù)告登記費(fèi)收據(jù)交還客戶。

（四）將辦理完畢的抵押預(yù)告登記證明送交銀行，由銀行放款。

（五）辦理房產(chǎn)證

第一步是公司分戶房產(chǎn)證；

第二步是由公司的房產(chǎn)證過戶到業(yè)主名下。