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沒有經(jīng)過審批的建房屬于違章建筑，政府一般不會，但可以申請執(zhí)行拆除。對于違法宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，對符合土地利用總體規(guī)劃與村鎮(zhèn)規(guī)劃以及有關(guān)用地政策的，依法補辦用地批準(zhǔn)手續(xù)后，進(jìn)行登記發(fā)證。有以下情況的可以補辦審批手續(xù)：未批先建，屬占用村莊宅基地拆舊建新且符合建房條件的，合法面積給予補辦手續(xù)。無房戶、困難戶、危房戶等一戶一宅而未批先建或批少建多的，合法面積給予補辦手續(xù)。對于在合法批準(zhǔn)的宅基地范圍內(nèi)進(jìn)行房屋翻建是否要重新辦理用地手續(xù)，法律中沒有規(guī)定，一般認(rèn)為，村民不能違背“一戶一宅”、“使用權(quán)人不變”、“建址不變”、“符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃”、“符合建房條件”、“不超過地方人民政府規(guī)定的宅基面積標(biāo)準(zhǔn)”等條件。在擁有合法的土地使用權(quán)的原宅基地上翻建房屋，不需要重新辦理用地手續(xù)，但擴建肯定要經(jīng)過審批的。

一、先確地權(quán)再確房權(quán)

在農(nóng)村住房的確權(quán)政策上，《通知》具有首創(chuàng)精神。為起草這個《通知》，省國土資源廳不動產(chǎn)登記局歷時9個月，通過座談、調(diào)研等多種形式征求各方意見，幾易其稿，最終確定采用以問題為導(dǎo)向、以土地為基礎(chǔ)的思路，遵循“先確地權(quán)、再確房權(quán)”的工作方法，提出農(nóng)房確權(quán)的分類處理意見和登記要求。

一是嚴(yán)格把握政策界線?！霸摬鸪牟鸪?、可補辦的補辦。”該負(fù)責(zé)人解釋說，按照“三改一拆”政策應(yīng)當(dāng)拆除的要堅決予以拆除；對符合規(guī)定允許補辦的應(yīng)當(dāng)先處理(處罰)、后補辦；對不符合補辦審批手續(xù)但又確實無法拆除的，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府(街道辦事處)會同縣級規(guī)劃、建設(shè)、國土資源、綜合行政執(zhí)法等部門認(rèn)定，可以暫時保留違法超占超建的宅基地及住房，違法超占超建面積不予確認(rèn)宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，只在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)證書附記欄中注明，待今后拆建、翻建時予以拆除。該負(fù)責(zé)人強調(diào)，經(jīng)依法補辦批準(zhǔn)的文書是權(quán)屬來源依據(jù)。

二是要嚴(yán)格統(tǒng)一權(quán)利主體，要求農(nóng)村宅基地與住房權(quán)利主體應(yīng)當(dāng)相符?！胺亢偷氐臋?quán)利人必須相符，可以一人或多人，但是必須相符。如果房、地權(quán)利人不相符，就需要重新確定權(quán)利主體，兩者相符后才可以登記?！贬槍Τ擎?zhèn)居民到農(nóng)村私下“購買”宅基地和住房的情況，該負(fù)責(zé)人明確表示，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村私下“購買”宅基地和住房，不能依法取得不動產(chǎn)權(quán)證。

妥善處理遺留問題

“《通知》的第一部分，明確了歷史遺留問題的處理政策。這些政策主要依據(jù)國家和我省關(guān)于宅基地管理以及村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃管理的相關(guān)政策法規(guī)。

——1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，在確定宅基地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，對宅基地上的房屋按現(xiàn)有實際建筑面積確定房屋所有權(quán)。

——1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》實施前，在確定宅基地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，根據(jù)已確定宅基地使用權(quán)范圍內(nèi)的房屋建筑面積確定房屋所有權(quán)；對超過已確定宅基地使用權(quán)范圍的房屋建筑面積不予確定房屋所有權(quán)。

——1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》實施后至2014年3月27日《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地管理切實破解農(nóng)民建房難的意見》(浙政辦發(fā)〔2014〕46號)文件出臺前，在確定宅基地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，對在已確定宅基地使用權(quán)范圍內(nèi)的房屋，補辦村鎮(zhèn)規(guī)劃審批手續(xù)后，按照村鎮(zhèn)規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積確定房屋所有權(quán)；對超過村鎮(zhèn)規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積以及超過已確定宅基地使用權(quán)范圍的房屋建筑面積，不予確定房屋所有權(quán)。

——2014年3月27日后，農(nóng)民違法占用宅基地或違反村鎮(zhèn)規(guī)劃建房的，一律按現(xiàn)行政策處理。

二、宅基地使用權(quán)人承擔(dān)什么義務(wù)？

宅基地使用權(quán)人對宅基地享有如下權(quán)利，并承擔(dān)一定的義務(wù)：

(1)占有和使用宅基地。宅基地使用權(quán)人有權(quán)占有宅基地，并在宅基地上建造個人住宅以及與居住生活相關(guān)的附屬設(shè)施。

(2)收益和處分。宅基地使用權(quán)人有權(quán)獲得因使用宅基地而產(chǎn)生的收益，如在宅基地空閑處種植果樹等經(jīng)濟作物而產(chǎn)生的收益。

(3)宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對沒有宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。

(4)宅基地使用權(quán)人出賣、出租住房后，再申請宅基地的，土地管理部門將不再批準(zhǔn)。并且，宅基地使用權(quán)的受讓人只限于本集體經(jīng)濟組織的成員。

相關(guān)法律規(guī)定：

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。