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去年10月1日起，市民辦理“”貸款開始執(zhí)行央行新的，即首付款不低于四成，利率較同期基準利率上浮10%。然而，近日有媒體報道，、在執(zhí)行“二套房”政策時有所放松，記者隨即走訪了的銀行、房產(chǎn)中介和開發(fā)商，發(fā)現(xiàn)這一政策在后的執(zhí)行中也悄然松動。

人均住房面積32m2以下不算“二套房”

2007年12月，中國人民銀行和中國銀監(jiān)會下發(fā)了“二套房”政策的補充通知。《補充通知》表示：“對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當?shù)仄骄剑俅蜗?a target="_blank" href="http://www.cookingeasy.cn/citiao/1677808693540324868.html">商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行;當?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計部門公布的上年度數(shù)據(jù)為準”。

昨天，記者從銀行了解到，南京的“人均住房面積”已于近日得到確定，為32平方米/人。這也就意味著，三口之家如果住房面積小于96平方米，那么再次貸款買房仍可享受相當于新房的優(yōu)惠利率，首付也不必上浮。

在此之前，南京市城市居民家庭人均住房建筑面積2006年為28.57平方米，2007年統(tǒng)計部門的最新數(shù)據(jù)則顯示達到了32.21平方米，而目前的操作中則將32平方米作為標準。

第一套房賣掉的可不算“二套房”

“節(jié)前‘二套房’新政剛出臺不久時，各家銀行的口風是統(tǒng)一的，從嚴審核第二套住房。”一家房地產(chǎn)中介告訴記者，“但節(jié)后各家銀行又不一樣了，有松有緊”。另一家房地產(chǎn)中介工作人員則舉例，比如有的銀行只要貸款者把第一套住房賣掉，再次貸款買房就可以算作新房，而最松的銀行則只要求貸款者將第一套住房貸款全部結清即可。

記者走訪了多家銀行個貸部門后，中介的這一說法得到了證實。例如，一家股份制商業(yè)銀行的個貸人員表示，現(xiàn)在仍執(zhí)行“二套房”新政。當記者詢問第一套房貸款已還清的情況下是否可以“通融”時，他表示，如果已還清且賣出，就可以按照新房政策享受優(yōu)惠利率。至于首付，也不用執(zhí)行“二套房”的不低于四成的規(guī)定，而是維持三成首付不變。

兩套小房子算人均面積時，不一定疊加

熟悉內(nèi)情的銀行界人士坦陳，有關“二套房”貸款各家銀行在目前肯定不敢公開挑戰(zhàn)央行政策，但由于央行規(guī)定和現(xiàn)實操作中存有漏洞，更多銀行則是選擇“打擦邊球”的方式進行放貸。

比如某人有兩套房子，第一套房子60平方米，沒有貸過款;第二套房子90平方米，貸過款。該戶家庭有三口人，如果嚴格按照人均面積來算，該戶家庭的人均住房面積是50平方米/人。但銀行在計算的時候，可以鉆空子說：由于其只有一套房子貸過款，算人均面積的時候，也只用算有貸款的那一套房子，即90平方米除以3，算下來人均面積不足32平方米，仍可享受0.85倍的優(yōu)惠利率和首付三成的“待遇”。

此外，實際上南京主城、江寧、浦口三個房產(chǎn)局的數(shù)據(jù)并未聯(lián)網(wǎng)。某人在主城和江寧各有一套房子，銀行在放貸時，如果僅在一個地方查詢是很難查清這個人的全部房產(chǎn)的，也就難以準確計算出人均住房面積。

還沒辦過1.1倍利率的貸款

南京一位再三叮囑不要透露其姓名的中介公司負責人介紹，“二套房”貸款松動的事情在業(yè)內(nèi)已是不公開的秘密。

“這樣的事情的確存在?！痹撠撠熑朔Q，幾乎每家中介、每個購房人都有自己的方法避開“二套房”新政，他們有的假、有的想方設法打擦邊球，總之很少有人付1.1倍的利率。他坦陳，從去年年底“二套房”新政開始，他們旗下的三家門店就沒有辦過一筆1.1倍利率的貸款?！爱斎唬@也表明購買二套房的大多為首次置業(yè)的年輕人”。

采訪中，大多數(shù)中介承認了“二套房”貸款松動這一狀況，他們認為，這主要是因為近期市場冷淡，銀行貸款業(yè)務吃緊，很多銀行沒能完成指標以至于“睜一只眼，閉一只眼”造成的。主城個別開發(fā)商也坦陳，銀行在與他們打交道的過程中，往往為了爭取業(yè)務，也有“網(wǎng)開一面”的情況。

貸款松動購房者仍不敢貿(mào)然出手

談及“二套房”貸款松動，不少業(yè)內(nèi)人士雖大多稱早有耳聞，不過也都坦陳“拿不上臺面”。大部分銀行的大部分營業(yè)網(wǎng)點，還得嚴格按照央行的相關規(guī)定操作。

上述坦陳至今沒辦過一筆1.1倍利率貸款的中介負責人稱，即便是真正為“1.1倍利率”埋單的客戶不多，市場仍舊一時半會好轉不起來。去年年底到現(xiàn)在，他們的業(yè)務量下降至少在20%以上。南京一家民間地產(chǎn)研究機構的專家稱，現(xiàn)今的市場已不是簡單一兩個政策能立馬見效的?！笆苷{(diào)控影響，市場仍處于震蕩期。”該專家說，以江北為例，一會有消息說開發(fā)商競相打折，一會又有消息說江北樓盤最高賣到7600元/平方米，這樣的價格波動使得市場難以平穩(wěn)，購房者也只得繼續(xù)觀望。更為重要的是，在去年連續(xù)出臺一系列宏觀調(diào)控政策后，購房者的心理預期已嚴重受到影響，即便是政策松動，很多人還是不敢貿(mào)然出手。

業(yè)內(nèi)人士大多表示，樓市只有在經(jīng)歷過這段時間的震蕩期后，才有可能平穩(wěn)，并呈現(xiàn)緩慢上升局面;但在政策松動、存款準備金率上調(diào)等多空對沖下，震蕩期到底要多久才能結束，現(xiàn)在誰也說不清楚。