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一房多賣，判斷房子的歸屬權(quán)應(yīng)分為以下幾種情形：

1、已經(jīng)辦理商品房過戶登記手續(xù)的，歸辦理登記手續(xù)的買受人所有；

2、均未辦理商品房過戶登記手續(xù)的，歸已經(jīng)辦理商品房預(yù)告登記手續(xù)的買受人所有；

3、數(shù)個(gè)買受人均未辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記，又未辦理預(yù)告登記的，歸已經(jīng)先行合法占有爭議房屋的買受人所有；

4、均未辦理商品房過戶登記手續(xù)和預(yù)告登記手續(xù)，又未合法占有爭議房屋的，歸先行支付房屋價(jià)款的買受人所有；

5、如果上述情況均未發(fā)生，歸簽約在先的買受人所有。

如何查實(shí)一房多賣

購房人可通過詢問承租人或賣家、出租屋管理部門等途徑查實(shí)所購的房屋是否已經(jīng)有人租賃，如果有人租賃，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)承租人是否是已經(jīng)與賣家簽訂買賣合同或者承租人是否已經(jīng)放棄行使優(yōu)先購買權(quán)等事項(xiàng)，如有承租人已經(jīng)與賣家簽訂買賣合同或者承租人未放棄優(yōu)先購買權(quán)，購房人最好別再購買該房。因?yàn)榍皟烧咝袨楹芸赡茏兿鄻?gòu)成“一房多賣”。

另外，在預(yù)售房買賣方面，買房人在買房時(shí)務(wù)必要查看開發(fā)商是否有《商品房預(yù)售許可證》，確保所購房屋是在預(yù)售許可范圍之內(nèi)，不要貿(mào)然交付房款；在二手房買賣方面，購房者要調(diào)查所購房屋的產(chǎn)權(quán)，必要時(shí)，可提存房屋產(chǎn)權(quán)證，也應(yīng)盡可能要求在房屋交易中心登記后再向賣家支付房款，并在交易后及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

“一房多賣”問題的產(chǎn)生，無非是利益作祟，即賣家想賣一個(gè)更高的價(jià)格或者本來就預(yù)謀要把一個(gè)房屋賣予多人以謀取利益最大化。因此，買房人有必要在與賣家簽訂合同時(shí)，約定一個(gè)比較高數(shù)額的違約金以警惕賣家不敢隨意違約。

任何一方不履行本合同約定義務(wù)，致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，守約方有權(quán)選擇定金罰則或要求對(duì)方支付該房地產(chǎn)總價(jià)款的違約金?！碑?dāng)然，買賣雙方也可以在房地產(chǎn)總價(jià)款30％以內(nèi)進(jìn)行協(xié)商。

開發(fā)商因“一房多賣”而造成合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，購房人有權(quán)請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付房款一賠的賠償責(zé)任。

可知，在買房人已付了較多的房款時(shí)，所獲得的賠償是非常高的，甚至很可能會(huì)超過違約金的賠償數(shù)額。如果買賣雙方有約定，那么法院只會(huì)支持約定的條款，如果沒有約定，可按照前款的規(guī)定判決。因此，買房人要視情況決定是否約定高額違約金。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

《中華人民共和國民法典》

第二百零九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第二百一十四條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。