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一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為既然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不繳納房產(chǎn)稅，所以也無須繳納土地使用稅。有的企業(yè)認(rèn)為只要繳納了土地出讓金就不用繳納土地使用稅，還有的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以享受土地使用稅減免等優(yōu)惠政策以及征用的集體土地和未辦理土地使用證的土地也無須申報(bào)繳納土地使用稅等。上述說法是錯誤的，那么到底應(yīng)該怎樣處理呢?一、納稅人增加了外商投資企業(yè)和外國企業(yè)，單位稅額進(jìn)行了調(diào)整。

《國務(wù)院關(guān)于修改《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的決定》(國務(wù)院令第483號)對原條例進(jìn)行了修改。修改后的條例與原條例相比主要做了以下調(diào)整：

第一、第二條增加一款，作為第二款：前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位;所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。

第二、第四條修改為：土地使用稅每平方米年稅額如下：

(一)大城市1.5元至30元;

(二)中等城市1.2元至24元;

(三)小城市0.9元至18元;

(四)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

第三、第十三條修改為：本條例的實(shí)施辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

即從2007年1月1日起，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)需要按調(diào)整后的稅率繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，結(jié)束了其不繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的歷史。

二、使用集體土地也應(yīng)繳納土地使用稅。

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕56號)規(guī)定，自2006年5月1日起，在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實(shí)際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實(shí)際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

因此，土地使用稅的征收管理并不是只針對國有土地而言，而是凡在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人均應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

三、除經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的用地外，對各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第七條的規(guī)定，納稅人繳納土地使用稅確有困難的需要定期減免的，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，報(bào)國家稅務(wù)局批準(zhǔn)，可以享受土地使用稅減免政策，同時(shí)《國家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補(bǔ)充規(guī)定〉的通知》(國稅地〔1989〕140號)關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地應(yīng)否征稅問題規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)從嚴(yán)的原則結(jié)合具體情況確定。

但《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理的通知》(國稅發(fā)〔2004〕100號)進(jìn)一步明確規(guī)定，各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要嚴(yán)格按照減免稅的管理權(quán)限和減免稅審批程序辦事。除經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的用地外，對各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論是在開發(fā)期間還是在開發(fā)過程中自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房過程中的用地均應(yīng)享受依法繳納土地使用稅，不得享受減免稅政策。