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房地產(chǎn)價格影響因素眾多，需采用多種評估方法確定。常用的價格評估方法有成本法和市場比較法。地價受位置、面積、地形、地質(zhì)、形狀、用途、交通、環(huán)境、朝向、樓層、采光、通風(fēng)、建設(shè)質(zhì)量、物業(yè)管理狀況和土地環(huán)境等因素影響。其中，位置、面積、地形、地質(zhì)是最主要的因素。

房地產(chǎn)是一種獨特的商品，其價格受到許多因素的影響，僅憑借經(jīng)驗很難全面掌握這些影響。專業(yè)評估人員也要綜合采用兩種甚至兩種以上的評估方法來確定比較合理的價格。

一、價格評估常用的方法：

1、成本法：是按建造房屋實際所需的各項費用來計算某一房地產(chǎn)的價格。

2、市場比較法：是比較流行的一種評估方法，就是用近期內(nèi)已知或已經(jīng)發(fā)生的交易實例，從中選用地段、房屋狀況相近的房地產(chǎn)，將之與需要評估的房地產(chǎn)進行比較，先得出一個初步的價格。由于完全相同的房地產(chǎn)是沒有的，即使是非常類似的房地產(chǎn)，也會受成交日期、區(qū)域、環(huán)境等因素影響而要再進行修正，最后確定出一個比較合理的價格。

二手房價格最主要的還是由地價和建筑物決定的，在這一點上，新房和舊房并沒有什么本質(zhì)區(qū)別。

二、決定地價的八大因素：

1、位置、面積

地理位置優(yōu)越的地段比地理位置差一些地段的地價要高。

一般來說，面積大的土地，其利用效率比面積小的土地高，因而價格較高。但也不能一概而論，只有房子所處的土地的總體面積比較合適，其土地價格才會比較高，房子的價格也會比較高。

2、地形、地質(zhì)

不良的地形會增加工程前期施工的費用，提高建筑成本，也會影響土地功能的發(fā)揮，因而地價較低。例如，在山坡上已建有一個工廠，則處于其下風(fēng)口的平坦地的價格也許要比處于其上風(fēng)口處的山坡地價格還要低。

3、形狀、用途

一般來說，三角形等不規(guī)則土地，由于利用率低，其價格自然也會有所降低。

而商業(yè)用地價格高于工業(yè)用地；工業(yè)用地價格高于住宅用地。

4、交通、環(huán)境

土地附近的街道是否屬于主干道，主干道鋪設(shè)狀況、寬窄程度、運輸?shù)谋憷徒煌ǖ姆奖闩c否，都會影響土地的價格。

5、朝向、樓層

良好的房屋朝向和適當?shù)臉菍佑欣陉柟獾纳淙?，有利于通風(fēng)，可以改善住宅室內(nèi)環(huán)境，對居住者的身心健康有益。

6、采光、通風(fēng)

房屋門窗的方向與設(shè)計對于保持充足的光線和良好的通風(fēng)有很大影響。住宅的采光要求符合節(jié)能標準，住宅的通風(fēng)要求開啟門窗可以保證室內(nèi)外空氣自由流動，特別是在炎熱的夏天要有穿堂風(fēng)。

7、建設(shè)質(zhì)量

質(zhì)量問題是在選購商品房的過程中很難把握的問題。是否具有《質(zhì)量合格證書》是衡量其質(zhì)量好壞的一個重要標志。

8、物業(yè)管理狀況

安居的首要條件是有屋可居，但若沒有良好的物業(yè)公司，只能是居而不安。因此，購房者在購房的同時還要選擇一家好的物業(yè)管理公司，以保證居住時的舒適的方便。

土地的環(huán)境質(zhì)量包括自然環(huán)境與人工環(huán)境兩部分。

對于居住用地來說，公共服務(wù)設(shè)施齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完備，遠離污水處理設(shè)施的土地，價格自然會比較高。

另外，政府對土地的用途、容積率、綠地覆蓋率、公建比例等規(guī)劃指標的限制，也會影響土地價格。

如何綜合采用兩種或兩種以上的評估方法來確定二手房價格？

在房地產(chǎn)交易中,賣家和買家通常需要確定二手房的實際價值,以便達成合理的交易價格。確定二手房價值的方法有很多種,其中包括市場比較法、成本法、收益法等。然而,在實際操作中,為了確保交易公平、公正,通常會綜合采用兩種或兩種以上的評估方法來確定二手房價格。

市場比較法是指通過比較類似房屋在市場上的銷售情況和成交價格,來確定二手房的價值。這種方法適用于市場較為活躍、房屋狀況良好的情況。

成本法則是通過計算房屋的重建成本、裝修成本、拆除成本等,來確定二手房的價值。這種方法適用于房屋狀況較差、需要進行較大修整的情況。

收益法則是通過計算房屋的租金收益、投資回報率等,來確定二手房的價值。這種方法適用于投資者或出租房子的情況。

綜合采用多種評估方法,可以更準確地確定二手房的價值,使交易更加公平、公正。同時,也可以避免因為單一評估方法造成的誤差和爭議,確保交易順利進行。

房地產(chǎn)是一種獨特的商品，其價格受到許多因素的影響，僅憑借經(jīng)驗很難全面掌握這些影響。專業(yè)評估人員也要綜合采用兩種甚至兩種以上的評估方法來確定比較合理的價格。在確定二手房價格時，應(yīng)綜合考慮房屋位置、面積、地形、地質(zhì)、形狀、用途、交通、環(huán)境、朝向、樓層、采光、通風(fēng)、建設(shè)質(zhì)量、物業(yè)管理狀況等因素，同時考慮土地的環(huán)境質(zhì)量。采用多種評估方法可以更準確地確定二手房的價值，確保交易公平、公正。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第三十一條房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔。但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費用由原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔。復(fù)核評估費用由原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔。房屋征收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規(guī)定的收費標準執(zhí)行。