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一、看“批貸函”后再過戶

在二手房交易中，涉及貸款的有一個很關(guān)鍵的流程：銀行面簽、銀行審核以及出“批貸函”，所謂的面簽，就是買賣雙方已確定買賣關(guān)系后，與銀行三方在銀行借款合同以及其他與銀行貸款有關(guān)的文件上簽字，便于銀行核對貸款人身份的真實性面簽時，買賣雙方都會到場，賣家需要提供一張銀行卡給銀行，如果買家申請貸款通過了，銀行會將買家貸款的錢打給賣家提供的銀行卡賬戶上，這就是貸款。

所謂“批貸函”，就是銀行審核買家的資質(zhì)一切ok，才下發(fā)表示“會貸款給他”的證明，賣家必須要看到銀行出具的“批貸函”才可以過戶。否則，一旦過戶，就代表房屋權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，房子是別人的了，可銀行如果審核買家的資料不通過，你的尾款可能就再也追補回來。

PS：銀行經(jīng)拒貸的常見情況

1、客戶償還能力不足，收入或流水不符合條件(流水以家庭為單位沒有達(dá)到月供的兩倍);

2、逾期次數(shù)過多(信用卡和其他房款、車貸還款逾期都計算，連三累六銀行可以拒貸);

3、虛假收入證明;

4、信息核查時，與實際情況不符，會拒貸;

5、戶口本和實際婚姻狀況不符，拒貸;

6、實際婚姻狀況和征信報告體現(xiàn)的不符合，拒貸。

二、及時辦理抵押

1、銀行出具“批貸函”只是代表客戶的貸款資格通過了，要想讓銀行放款，還需要再過完戶侯，及時拿著新房本去銀行辦理抵押，將房產(chǎn)抵押給銀行。如果沒有這個動作，銀行依舊不會放款，賣家仍然收不到錢。

2、為了防范風(fēng)險，您務(wù)必在過完戶“辦理房本”的時候，與銀行的人或者中介一起確認(rèn)，房本是拿走做抵押去了，而不是讓買家拿走了?；蛘吣仓苯优c買方去銀行辦理抵押。

過完戶之后，銀行的放款時間一般為10到15個工作日。各家銀行不同，買房的高峰期和低谷期放款的時間也不同。

三、合同中必須明確時間

一定要在合同中約定這三個細(xì)節(jié)：

1、約定一個明確的下款時間;

2、萬一不能正常下款，賣家怎么支付房款;