開發(fā)商沒有取得預(yù)售合同能否進(jìn)行房屋銷售
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時間： 2024-04-09 10:35:26
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一、開發(fā)商沒有取得預(yù)售合同能否進(jìn)行房屋銷售
根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，未獲得商品房預(yù)售許可證的項目不得開展任何形式的銷售活動。
開發(fā)商需確保其所持有的商品房預(yù)售許可證是合法且有效力的，若開發(fā)商在預(yù)售過程中未能出示該證件，則此類行為將被視為違法，在此情況下與購房者簽訂的商品房預(yù)售合同也將被判定為無效。
然而，如果開發(fā)商能夠在提出訴訟之前成功取得合法且有效力的預(yù)售許可證，則該商品房預(yù)售合同可被視為有效。
《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條
商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
《商品房銷售管理辦法》第六條
商品房預(yù)售實行預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
二、開發(fā)商沒有按時交房我應(yīng)該怎么去處理
如果開發(fā)商沒有按期交房，買受人可以根據(jù)不同情況，采取不同的方式來維護自己的合法權(quán)益。
第一，開發(fā)商不能按期交房，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒有履行的，買受人可以解除合同；
第二，逾期交付，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒有履行的，買受人不解除合同，可以請求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任；
第三，逾期交付，經(jīng)催告后開發(fā)商在合理期間內(nèi)交付的，不能解除合同，但是可以請求承擔(dān)違約責(zé)任。需要注意的是，買受人享有解除權(quán)的必須在法定期間內(nèi)行使，不行使的，解除權(quán)就消滅。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條
出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
法律是一種普遍的約束，它既保護我們的權(quán)益，也規(guī)范我們的行為。我們每個人都應(yīng)該充分了解和理解法律，以便更好地保護自己的權(quán)益，更好地生活在這個法治社會中。正如本文的標(biāo)題所提出的問題，“開發(fā)商沒有取得預(yù)售合同能否進(jìn)行房屋銷售”，法律的學(xué)習(xí)和理解是一項長期的任務(wù)，需要我們不斷地努力和探索。我們應(yīng)該珍視這個過程，把它看作是一次自我提升的機會，以便更好地適應(yīng)社會的發(fā)展和變化。
《商品房銷售管理辦法》：第二章 銷售條件 第六條 商品房預(yù)售實行預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
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摘自甄靈宇律師著《房屋買賣法律自助手冊》（上海人民出版社2010年5月第1版孫洪林主編）律師提示未依法取得商品房預(yù)售許可證而以預(yù)訂、預(yù)約、認(rèn)購、定購等方式變相預(yù)售商品房的，均屬無證預(yù)售行為，違反了《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第三十三條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由市房地局或區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門依據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定，責(zé)令其停止預(yù)售，沒收違法所得，并可以處違法所得一倍以上三倍以下的罰款。但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。因此，此時的認(rèn)購書或認(rèn)購協(xié)議不會被當(dāng)然地確定無效。另外，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實，或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，按照《商品房買賣合同糾紛解釋》第九條第（2023-04-2264人看過 -
當(dāng)我們發(fā)現(xiàn)購房收據(jù)不慎遺失，而開發(fā)商又拒絕補發(fā)的時候，我們應(yīng)當(dāng)采取以下適當(dāng)且有效的措施來解決這個問題：首先，如果遺失的只是手寫收據(jù)，那么我們應(yīng)該盡快與開發(fā)商進(jìn)行溝通，向他們準(zhǔn)確地陳述相關(guān)情況，并且明確表示原有的收據(jù)已經(jīng)失效，相信在這樣的情況下，開發(fā)商通常會要求我們簽署一份聲明，之后便會為我們重新開一張新的收據(jù)。如果不幸失落的是購房發(fā)票的話，那就需要按照以下步驟進(jìn)行操作了：首先，我們需要在當(dāng)?shù)氐膱蠹埳峡且粍t聲明，詳細(xì)描述發(fā)票的具體編號以及金額等重要信息，然后憑借這份聲明前往開發(fā)商那里申請補辦。對于首付款的發(fā)票，開發(fā)商會依據(jù)底聯(lián)的信息對我們的身份進(jìn)行核實，確認(rèn)無誤后，他們會為我們重新補辦一張新的發(fā)票。盡管發(fā)票和收據(jù)的遺失可能會給我們帶來一些困擾，但請放心，這并不影響我們在房屋交付后獲取總房款的購房發(fā)票，從而順利完成房產(chǎn)證的辦理手續(xù)。然而，我們必須認(rèn)識到，發(fā)票和收據(jù)的遺失可能會引發(fā)一系列的法律2024-05-19241人看過 -
合同無效開發(fā)商在沒有取得預(yù)售許可證的時候，是不能與購房者簽訂商品房預(yù)售合同，根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。開發(fā)商進(jìn)行商品房銷售時，應(yīng)當(dāng)向購房者出示商品房預(yù)售許可證，未主動出示的，購房者可要求其出示或者咨詢當(dāng)?shù)胤抗芫值墓ぷ魅藛T。開發(fā)商在未取得預(yù)售許可證的情況下，仍與購房者簽訂的商品房預(yù)售合同無效，購房者可以要求出賣人返還預(yù)付款和賠償相應(yīng)損失。此外，開發(fā)商未取得預(yù)售許可證情況下出售房屋屬于違規(guī)行為，可以向有關(guān)部門舉報，根據(jù)違法情節(jié)和后果，相關(guān)部門會給予相應(yīng)的處罰。在未取得《商品房預(yù)售許可證》前能否簽訂商品房預(yù)訂協(xié)議？未依法取得商品房預(yù)售許可證而以預(yù)訂、預(yù)約、認(rèn)購、定購等方式變相預(yù)售商品房的，均屬無證預(yù)售行為，違反了《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第三十三條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由市房地2023-08-04412人看過
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商品房預(yù)售許可證答案是不合法。建設(shè)部令第131號《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條:商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。如果開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房，根據(jù)違法情節(jié)和后果，將處以不同等級的處罰:1、銷售1套且收取定金或房價款未超過50萬元的，沒收違法所得，并處以已收取預(yù)付款0.5%的罰款;2、銷售2套以上5套以下或收取定金或房價款超過50萬元未超過300萬元的，沒收違法所得，并處以已收取預(yù)付款0.8%的罰款;3、銷售6套以上或收取定金或房價款超過300萬元的，沒收違法所得，并處以已收取預(yù)付款1%的罰款。對于"不符合商品房銷售條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用"的行為，按照收取金額的多少，明確了從1萬元到3萬元3檔不同的處罰標(biāo)準(zhǔn)。房企未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)2023-04-17280人看過 -
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開發(fā)商預(yù)售商品房需要先取得一定的資質(zhì)，也就是要先取得預(yù)售許可證，在尚未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，就是不允許開發(fā)商預(yù)售商品房。所以，要是開發(fā)商沒有按照國家規(guī)定取得預(yù)售資格證，那么就是不能賣房，否則就會構(gòu)成違法，需要承擔(dān)一定的法律責(zé)任。開發(fā)商沒有預(yù)售證簽的合同受法律保護嗎我國商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。因此，具備商品房預(yù)售許可證是期房銷售的前提條件，換句話講，也就是開發(fā)商取得了銷售許可證才獲得簽訂期房銷售合同的主體資格。因為無論是商品房買賣合同還是認(rèn)購書，都要求簽訂雙方具備主體資格，消費者作為買方要具備民事行為能力，開發(fā)商作為賣方要具備銷售資格，這樣雙方簽訂的合同才能認(rèn)定為有效。沒有取得預(yù)售許可證開發(fā)商是不能銷售商品房的。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣2023-07-2480人看過 -
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可以要求退房，根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商預(yù)售房屋，需要取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證、商品房預(yù)售許可證。開發(fā)商在未取得相關(guān)許可證書的情況下出售房屋的，屬于違法行為，買受人可以要求解除合同，退房退款，并可按照合同約定要求其承擔(dān)違約責(zé)任。開發(fā)商無證銷售業(yè)主能不能退房可以。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定與《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。因此，如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，特別是如果購房者買房時，開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證的，購房者可以要求開發(fā)商退房?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已2023-07-12367人看過 -
不合法。商品房預(yù)售實行許可制度，開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)取得《商品房預(yù)售許可證》。房地產(chǎn)開發(fā)商未取得預(yù)售許可證，就沒有售賣房子的資格，此時簽訂的購房合同或者意向書以及交納的定金不受法律保護，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，可以向開發(fā)商索要已經(jīng)交納的定金。沒有預(yù)售證的房子能買嗎在現(xiàn)實生活中，開發(fā)商在未取得預(yù)售許可證就賣房的情況并不少見，身為購房者，你要做的就是千萬不要購買這樣的房產(chǎn)，因為購買沒有預(yù)售許可證的房子存在很大風(fēng)險。1、工程爛尾。開發(fā)商無法取得預(yù)售許可證的原因之一，就是工程進(jìn)度沒有達(dá)到規(guī)定要求，在這種情況下，開發(fā)商通常會先向購房者收取一定的認(rèn)購金，等拿到預(yù)售許可證再與購房者簽訂房屋買賣合同。然而，工程因為資金不足等問題而被迫停止，那么購房者就很容易陷入錢房兩空的局面。2、無法取得土地使用權(quán)證書。樓盤即使有完備的規(guī)劃和施工計劃，但一樣沒能領(lǐng)取到預(yù)售許可證，原因就在于開發(fā)商沒有辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)2023-07-0366人看過
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法律綜合知識是指涵蓋法律領(lǐng)域各個方面的基礎(chǔ)知識和應(yīng)用技能。它包括法律理論、法律制度、法律實務(wù)等方面的內(nèi)容，涉及憲法、刑法、民法、商法、經(jīng)濟法、行政法等多個法律領(lǐng)域。... 更多>
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