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這是開發(fā)商在商品房買賣合同中的主要義務，也是房屋毀損、滅失風險由開發(fā)商轉(zhuǎn)移到買方的標志。因此，在簽訂商品房買賣合同時，必須對交付條件和交付期限作出詳細約定。商品房買賣合同示范文本第8條對交付條件有五種選擇：1。商品房已通過驗收。商品房已通過綜合驗收。商品房分期通過綜合驗收。商品房取得商品房交付使用批準文件的。一般來說，第五種選擇可以約定為“取得商品房建設工程竣工驗收備案表”。在這里，我想談談我對這些交貨條件的理解。1、商品房已通過驗收。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收合格后，方可交付使用”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》進一步明確規(guī)定，驗收不合格或者不合格的，不得交付使用。可見，未經(jīng)驗收的商品房依法不得交付使用。同時，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請縣級以上人民政府及其主管部門應當組織工程質(zhì)量監(jiān)督、消防、規(guī)劃、人民防空等有關部門或者單位進行驗收”，商品房經(jīng)上述部門驗收合格后，方可視為符合要求交貨條件。從法律規(guī)定的角度看，這種“商品房已通過驗收”對開發(fā)商來說是比較嚴格的。但是，對于誰來驗收、如何驗收沒有具體約定，對于開發(fā)商交房時需要提供的證明文件也沒有特別約定，因此在實踐中缺乏統(tǒng)一的操作標準。比如，開發(fā)商發(fā)出“交房通知書”，要求購房者接受房子。買主認為房子不符合約定的交付條件，拒絕接受。然而，買房人自己卻非常困惑，在接受房子之前，他想讓開發(fā)商展示什么。這種來來往往導致了開發(fā)商和買家之間的沖突。因此，在開發(fā)商和購房人選擇“該商品房已通過驗收”的交付條件時，雙方應進一步明確該商品房的驗收主體及證明文件（如建設工程竣工驗收報告），避免雙方發(fā)生糾紛開發(fā)商和買方。2、根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的有關規(guī)定，綜合驗收或階段性綜合驗收，需要落實房地產(chǎn)開發(fā)項目的城市規(guī)劃設計條件、基礎設施建設和公共設施建設城市規(guī)劃所要求的設施，以及單項工程的質(zhì)量驗收、物業(yè)的實施、驗收和安置。可以說，這是政府對開發(fā)商的調(diào)控手段，也是對購房者權(quán)益的有效保障。但近幾年來，合同中幾乎所有開發(fā)商都沒有把這一條款作為交房條件，在交房前完成綜合驗收幾乎是空談；購房者需要的不是空中樓閣的綜合驗收，但在出廠前的全面驗收中，只有幾個重要的驗收項目。因此，在《國務院關于第三批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》（國發(fā)〔2004〕16號）中，取消了住宅等組團房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收。全面驗收已經(jīng)成為一項不可能完成的任務，因此在簽訂商品房買賣合同時，無論開發(fā)商還是購房者，都不選擇這一條款。3、商品房取得了《建設工程竣工驗收記錄表》和《建設工程竣工驗收記錄表》，既能反映工程竣工驗收報告的內(nèi)容，又能反映規(guī)劃驗收審批文件、消防驗收等內(nèi)容批準文件、環(huán)保驗收批準文件、綠化驗收批準文件等許可文件。如果開發(fā)商能拿到表格，證明房地產(chǎn)開發(fā)項目已基本達到可交付使用的標準，購房者可以安心居住。因此，從買受人的角度來看，如果能約定《建設工程竣工驗收記錄表》作為交付條件，更有利于保護買受人的合法權(quán)益。這種交房條件已成為房地產(chǎn)行業(yè)的熱門選擇。此外，開發(fā)商交付房屋時，還應向購房者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。這是2001年6月1日起建設部實施的《商品房銷售管理辦法》中提出的要求?，F(xiàn)在交房的開發(fā)商應該提供，一般問題不大。以上僅為商品房買賣合同示范文本中可選擇或必要的交付條件。當然，開發(fā)商和購房者也可以根據(jù)實際情況約定更加明確具體的條件。