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購二手房慎簽意向書

來源：法律編輯整理時間： 2023-04-22 18:33:25 454 人看過

近日，上海市靜安區(qū)法院一審判決認(rèn)為，徐小姐交給上海博優(yōu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所3萬元的意向金性質(zhì)轉(zhuǎn)換為定金，對于徐小姐要求博優(yōu)返還意向金的訴請不予支持。

3月16日，徐小姐與博優(yōu)簽訂《委托購買意向書》，購買本市一處價格為148萬元的房屋。雙方在意向書中約定，徐小姐為表示購買的誠意，應(yīng)于簽訂意向書同時支付不低于總價1作為意向金；在意向書有效期內(nèi)，出售方如果同意按徐小姐購買總價并同意出售，則原意向金轉(zhuǎn)為定金；買賣雙方應(yīng)于達(dá)成意向日起3日內(nèi)依房產(chǎn)中介商安排簽訂房屋買賣合同，并辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、交房等相關(guān)手續(xù)；若徐小姐在賣家同意出售房屋后又作反悔，則意向金由賣家全部沒收。簽約當(dāng)天，徐小姐支付了3萬元意向金，但4天以后徐小姐書面通知撤消委托，并要求退還意向金3萬元。雙方未就此達(dá)成一致。

4月中旬，徐小姐聘律師起訴到法院。她在起訴中稱，當(dāng)時博優(yōu)推薦該房屋說該地段房源緊俏，要求與自己簽訂意向書，由自己繳納3萬元意向金。博優(yōu)業(yè)務(wù)員還表示：“如雙方談不成或你不愿意購買，意向金全額退還?！比绱瞬藕炗啞段匈徺I意向書》并支付3萬元意向金。博優(yōu)則辯稱，收取意向金是上海房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的一種交易習(xí)慣，“談不成”是指購房人條件不被賣家所接受，這種情況下當(dāng)然要退還意向金。而賣家對徐小姐的購房條件予以確認(rèn)，故意向金轉(zhuǎn)為定金的條件已經(jīng)成立。

法院認(rèn)為，雙方簽署的《委托購買意向書》屬雙方真實意愿的表示。賣家接受了徐小姐提出的條件，并收取由博優(yōu)轉(zhuǎn)交的意向金，該意向金性質(zhì)即轉(zhuǎn)換為定金。而博優(yōu)收取意向金的行為，系代賣家收取定金、且已將該款轉(zhuǎn)交給賣家。原告徐小姐要求返回意向金的訴訟，法院不予支持。

法官：房地產(chǎn)法律法規(guī)無意向金提法

靜安區(qū)人民法院法官李鴻光表示，在巧嘴簧舌的業(yè)務(wù)員百般勸說下，買房人搞不好就要吃套。打算買房的人一定要三思而行，或者請專業(yè)人士做參謀把關(guān)。

國家有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)中有定金、保證金、違約金之稱，而沒有什么意向金的提法。何為意向金？在房產(chǎn)資料解釋中沒有這樣的提法，要么是定金，要么是保證金。意向金在怎樣情況下可轉(zhuǎn)換定金、保證金？實際只是房產(chǎn)中介商的一番解釋而已。在今后的二手房交易市場中，房屋買賣合同中還是規(guī)范提法比較好，那就是定金、保證金或者違約金。

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慎購“在辦產(chǎn)權(quán)”二手房

泉州市區(qū)的陳先生最近為了房子的事，煩透了心。原來，今年年初，陳先生從張先生的手中買了一套33萬元的房子，現(xiàn)在已經(jīng)付了20多萬元?？墒?，當(dāng)陳先生詢問張先生何時能拿到產(chǎn)權(quán)證辦理過戶時，卻被告知開發(fā)商一直無法辦理出產(chǎn)權(quán)證。陳先生一下愣住了，自己花了這么多錢買下泉州市區(qū)的陳先生最近為了房子的事，煩透了心。原來，今年年初，陳先生從張先生的手中買了一套33萬元的房子，現(xiàn)在已經(jīng)付了20多萬元?？墒牵?dāng)陳先生詢問張先生何時能拿到產(chǎn)權(quán)證辦理過戶時，卻被告知開發(fā)商一直無法辦理出產(chǎn)權(quán)證。陳先生一下愣住了，自己花了這么多錢買下的二手房產(chǎn)權(quán)卻無法得到保障。買下未取得產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)據(jù)了解，早在2002年5月25日，張先生就購買了位于湖心街東段的一套房子，當(dāng)初其與開發(fā)商之間簽訂的購房合同約定，交房時間為2002年9月30日，并且雙方約定交房后360日內(nèi)辦出產(chǎn)權(quán)證?？墒?，交房過了好長時間，張先生卻無法取得產(chǎn)權(quán)證。今年年初，張先

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2023-06-14

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購房者應(yīng)慎重簽訂認(rèn)購書

認(rèn)購書不是一個明確的法律概念，法律也沒有明確規(guī)定購房者應(yīng)與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書。因此，如果可能，購房者在確定要購買商品房后，最好不簽認(rèn)購書而直接與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同。認(rèn)購書通常認(rèn)為是具有意向書性質(zhì)的法律文件。主要包括：1、開發(fā)商、購房人或者代理人的相關(guān)情況；2、所購商品房的基本情況；3、房屋的價款；4、付款方式；5、房屋的交付；6、定金條款；7、違約責(zé)任等內(nèi)容。同時還需要雙方的簽字蓋章。按照定金罰則，如果購房者沒有按照認(rèn)購書約定與開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同，屬買方違約，定金不予返還；開發(fā)商沒有按照認(rèn)購書約定與購房者簽訂正式的商品房買賣合同，屬開發(fā)商違約，應(yīng)雙倍返還定金。如果一方在正式簽約時對認(rèn)購書中約定的條件，如房款、房號、面積等內(nèi)容進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為違約。買方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。因此，筆者建議購房者慎重應(yīng)當(dāng)開發(fā)商簽訂認(rèn)購書，如需簽訂認(rèn)購書，應(yīng)注

2023-04-22

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二手房產(chǎn)權(quán)
二手房產(chǎn)權(quán)應(yīng)謹(jǐn)慎購買

產(chǎn)權(quán)交易是否有限制；承租人有優(yōu)先購買房產(chǎn)的權(quán)利；出賣人出售的房產(chǎn)是出租的，承租人有優(yōu)先購買權(quán)；注意房屋的使用限制；公眾不能購買有集體土地的房屋；長期沒有房產(chǎn)證的房屋。根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第二十四條規(guī)定：房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持。購買二手房的產(chǎn)權(quán)問題如今，購買二手房不僅是一些中老年市民購房置業(yè)的首選，連一些急于結(jié)婚的年輕人也把二手房當(dāng)成婚房的考慮對象。弄清房屋產(chǎn)權(quán)是買賣房產(chǎn)的必修課，只有產(chǎn)權(quán)清晰的房產(chǎn)才能順利上市交易，否則可能會遇到意想不到麻煩。買二手房要注意房屋是否存在以下問題：產(chǎn)權(quán)交易是否有限制如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題。如軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房，必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓，而大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。承租人有優(yōu)先購買權(quán)利在同

2023-07-01

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購買二手集資房應(yīng)謹(jǐn)慎

目前，城中村或城中村附近出現(xiàn)價格特別低的房子，吸引了包括城鎮(zhèn)居民的注意，一些人甚至開始購買這些價格低廉的房子。然而在購買這類房產(chǎn)時尤其要謹(jǐn)慎，因為這些很有可能是在宅基地上興建的農(nóng)村集資房，購買后存在一定的風(fēng)險性。據(jù)悉，集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，建造的房屋。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。目前在城中村或城中村附近出現(xiàn)價格特別低的房子，買家須特別留意，這些很有可能是在宅基地上興建的農(nóng)村集資房。對此，律師提醒：由于宅基地不能上市交易，農(nóng)村集資房也是嚴(yán)禁上市轉(zhuǎn)讓，也不能辦理按揭，購買農(nóng)村集資房最大的風(fēng)險在于，購買行為不受法律保護(hù)，而到公證處對交易進(jìn)行公證，只能作為該交易真實性的見證，不能說明其交易合法，買家切勿貪小便宜。

2023-06-10

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簽訂購房認(rèn)證書需謹(jǐn)慎

而一份完整的認(rèn)購書主要包括：1．認(rèn)購物業(yè)；2．房價，包括戶型、面積、單位價格（幣種）、總價等；3．付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；4．認(rèn)購條件，包括認(rèn)購書應(yīng)注意事項、定金、鑒定正式條約的時間、付款地點、帳戶、簽約地點等。

2023-12-15

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購房者簽署認(rèn)購書需要謹(jǐn)慎

如果購房者要簽《認(rèn)購書》，需要注意兩點：《認(rèn)購書》中約定的簽訂購房合同時間不宜過長?！墩J(rèn)購書》一般只是預(yù)約簽約的作用，建議認(rèn)購書中約定的準(zhǔn)備簽約日期不要太長，以免夜長夢多誤事，一周或十天左右為宜。因為有的開發(fā)商在房屋不具備出售條件無法簽訂《商品房買賣合同》或《商品房預(yù)售合同》時，往往在《認(rèn)購書》中約定較長簽約周期，用這個方法套取購房者的資金。在《認(rèn)購書》中購房者的付款數(shù)額盡量要低一些。雖然《認(rèn)購書》的法律約束力往往不是很強，但不要忘記，一旦簽訂《認(rèn)購書》，首先履行義務(wù)的是購房者，因為購房者往往要先交納一定數(shù)額的定金或預(yù)付款，就算開發(fā)商違約，購房者還要追著開發(fā)商主張違約責(zé)任，不行還要起訴，很麻煩的。而如果購房者違約，人家開發(fā)商只要一個通知，直接就扣掉定金了。所以，在這個博弈中，購房者還是處于弱勢，既然如此，定金或預(yù)付款的數(shù)額相對低一些，應(yīng)該是對購房者更有利的，因為風(fēng)險會相應(yīng)降低。

2023-04-21

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