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土地使用權(quán)抵押合同是指抵押人與抵押權(quán)人為保證債務(wù)的履行而簽訂的擔(dān)保協(xié)議。它是民事合同的一種類型，是抵押雙方當(dāng)事人之間確定權(quán)利義務(wù)關(guān)系的依據(jù)。土地使用權(quán)抵押合同必須登記，抵押登記是抵押合同生效的法律要件，未經(jīng)登記的抵押合同不發(fā)生法律效力。

土地使用權(quán)抵押合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容。①抵押人和抵押權(quán)人的名稱或個人姓名、住址等。②被擔(dān)保的債權(quán)的種類、數(shù)額。③債務(wù)人履行債務(wù)的期限或抵押期限。④抵押物的基本情況。⑤抵押權(quán)擔(dān)保范圍。⑥抵押權(quán)滅失的條件。⑦抵押人和抵押權(quán)人的權(quán)利、義務(wù)及其他約定事項。⑧違約責(zé)任及爭議解決方式。⑨抵押合同訂立的時間與地點(diǎn)。

一、抵押合同內(nèi)容

一是抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同

抵押合同應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（一）被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額；

（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

（三）抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；

（四）抵押擔(dān)保的范圍；

（五）當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項。

二是辦理抵押物登記手續(xù)

登記要區(qū)分如下部門：

（一）以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門；

（二）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門；

（三）以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門；

（四）以航空器、船舶、車輛抵押的，為運(yùn)輸工具的登記部門；

（五）以企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)抵押的，為財產(chǎn)所在地的工商行政管理部門。

二、土地使用權(quán)的消滅

土地抵押權(quán)消滅的情形主要有下面幾種：

1、債務(wù)清償。債務(wù)人到期清償債務(wù)或者債務(wù)人的擔(dān)保人或者債務(wù)人的清算組織在債務(wù)到期后已經(jīng)將債務(wù)清償完畢，該抵押權(quán)自行消滅。

2、抵押物消滅。抵押物消滅主要有三種情況

(1)被抵押的國有土地使用權(quán)被國家收回或者期限屆滿。

(2)被抵押的集體土地使用權(quán)所涉的土地被國家征用

(3)土地使用權(quán)隨建筑物抵押的，該建筑物滅失。

3、土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)。抵押人到期不履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)，抵押權(quán)人有權(quán)依照國家法律，法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產(chǎn)，并就處分抵押物的價款優(yōu)先受償，抵押物轉(zhuǎn)歸第三人。此時，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，設(shè)立于土地使用權(quán)之上的抵押權(quán)也隨即消滅。

4、抵押權(quán)無效。抵押權(quán)因抵押合同或者主合同具有法定無效事由而被依法確認(rèn)無效。抵押權(quán)無效是土地抵押權(quán)消滅的一種特殊情況。例如，以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)立抵押的，以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)立抵押的，以劃撥土地房地產(chǎn)設(shè)定抵押未經(jīng)政府主管部門同意審批的。又如破產(chǎn)企業(yè)擅自轉(zhuǎn)讓已經(jīng)抵押的土地使用權(quán)。按照《破產(chǎn)法(試行)》第49條的規(guī)定，在抵押期間，破產(chǎn)企業(yè)對已經(jīng)抵押登記的房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)通知抵押人并告知受讓人該房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況。破產(chǎn)企業(yè)未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，人民法院應(yīng)依法裁定該轉(zhuǎn)讓行為無效。