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一、從賣方違約到買方違約

在去年房?jī)r(jià)大幅度上漲的情況下，賣方受利益驅(qū)使不守誠(chéng)信，主動(dòng)違約現(xiàn)象較為普遍。部分二手房房主在辦理過戶手續(xù)前主動(dòng)違約，愿意雙倍返還定金或根據(jù)合同條款賠償違約金，導(dǎo)致買房人不得不到法院起訴。甚至個(gè)別賣方在合同約定期內(nèi)故意拒收房款，然后反訴買方違約，要求解除合同。

今年“國(guó)十條”出臺(tái)以后，因?yàn)檎叩臏笮?yīng)，房?jī)r(jià)還未明顯下跌，已經(jīng)有買家違約，主要分兩種情況：一買家主動(dòng)違約，這部分買家是基于對(duì)政策的理解和對(duì)未來房?jī)r(jià)的判斷，寧愿損失定金；二是買家的被動(dòng)違約，主要是樓市新政出臺(tái)后首付比例提高無(wú)法支付、貸款失敗及多套房政策限制等原因。綜上所述，二手房交易雙方在簽約時(shí)應(yīng)充分考慮房?jī)r(jià)上漲或下跌帶來的隱患，可以在合同中約定適當(dāng)金額的違約金，并盡快辦理過戶手續(xù)完成交易，以免“夜長(zhǎng)夢(mèng)多”。

二、房屋權(quán)屬不清

在目前高房?jī)r(jià)的大背景下，購(gòu)房人購(gòu)房心切，不注意審查出售房屋的權(quán)屬證書，往往盲目簽訂房屋權(quán)屬有瑕疵的二手房交易合同。通過審理案件發(fā)現(xiàn)，房屋權(quán)屬瑕疵引發(fā)的糾紛主要表現(xiàn)為購(gòu)買未取得其他共有人同意的共有房屋、未進(jìn)行繼承分割的遺產(chǎn)房屋、購(gòu)買開發(fā)商更改底單的房屋、購(gòu)買受政策調(diào)整的央產(chǎn)房和經(jīng)濟(jì)適用房等等，以上各類房屋的交易有諸多限制，購(gòu)買者在購(gòu)買前應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解相關(guān)法規(guī)政策，以避免糾紛。

三、房屋買賣合同不規(guī)范。

二手房交易中，不少當(dāng)事人為達(dá)到避稅的目的，往往簽訂“陰陽(yáng)合同”，大多數(shù)買賣雙方法律意識(shí)淡薄，沒有認(rèn)識(shí)到簽訂此類合同的嚴(yán)重后果，雖然去年國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)政策明令禁止，但實(shí)際交易中中介機(jī)構(gòu)為促成交易、購(gòu)房者為避稅仍有采用，一旦實(shí)際履行過程中產(chǎn)生糾紛，自身的權(quán)益將受到損害。

目前的二手房交易大多通過中介完成，中介公司往往讓買賣雙方以《城市存量房屋買賣合同》為范本簽訂合同，并由雙方選填。但仍有為數(shù)不少的買賣雙方愿意私下訂立合同、約定各項(xiàng)內(nèi)容，這種合同一般約定不規(guī)范、權(quán)利義務(wù)規(guī)定不明確，容易引發(fā)糾紛。因此，合同中約定得越詳細(xì)越規(guī)范，越對(duì)交易者有利。

四、中介公司違規(guī)操作，惡意促成買賣雙方交易。

在審理的該類案件中，發(fā)現(xiàn)中介公司為了獲取中介費(fèi)，往往在收取購(gòu)房客戶的代理服務(wù)費(fèi)后，不能嚴(yán)格按約定提供所承諾的服務(wù)；不如實(shí)告知購(gòu)房人交易房屋存在的問題；明知不符合交易條件的房屋違規(guī)進(jìn)行申報(bào)；中介公司為買賣雙方提供的規(guī)避法律的辦法，往往成為糾紛的焦點(diǎn)。

新政出臺(tái)后，很多中介公司已經(jīng)開始以有辦法降低二套房首付款比例來說服購(gòu)房者，其方法主要是尋找一個(gè)未購(gòu)買房產(chǎn)且短期內(nèi)沒有購(gòu)房需求或沒有購(gòu)房能力的第三人，由購(gòu)房者與第三人簽訂內(nèi)部協(xié)議約定房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬，然后以第三人的名義簽訂房屋買賣合同，并以第三人的名義向銀行貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房，將房產(chǎn)證辦理登記在第三人的名下。這種作法雖然可以在申請(qǐng)銀行貸款時(shí)可以享受第一套房的首付比例及利率優(yōu)惠政策，但是購(gòu)房者要承擔(dān)較高的法律風(fēng)險(xiǎn)，糾紛一旦產(chǎn)生，得不償失。因此，廣大購(gòu)房者在聽從中介公司的“支招”之前，一定要對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)有清楚的認(rèn)識(shí)。