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欄目主持：鐘宏連1326××××479讀者問：我現(xiàn)在要買的二手房還沒有出房產(chǎn)證，請(qǐng)問我如何才能確保交易的安全性？回復(fù)：在交易的時(shí)候，一定要與中介公司以及買賣雙方簽訂三方購房合同，并到房管局備案，另外，房子的首付款項(xiàng)交給第三方監(jiān)管，只有雙方都辦理完手續(xù)后，款項(xiàng)才可以在雙方的簽名下取出，這樣也就能確保雙方的交易安全。1382××××266讀者問：我在大朗買了一套二手房，房價(jià)3500元/平方米，但是稅局的評(píng)估價(jià)卻是4200元/平方米，請(qǐng)問這樣合理嗎？回復(fù)：對(duì)于稅局的評(píng)估費(fèi)高于你的買入價(jià)，這個(gè)應(yīng)是稅局就目前房地產(chǎn)市場的均價(jià)所作出來的評(píng)估價(jià)格，如果你有異議你可以向相關(guān)的部門進(jìn)行反饋。1371××××356讀者問：我買了一套二手房，有去做公證，并且樓款已經(jīng)付清，但是不想現(xiàn)在過戶，這樣就可以省去一筆稅費(fèi)，為此，同業(yè)主，中介方簽了一份合同，這樣是否有風(fēng)險(xiǎn)？回復(fù)：這樣做風(fēng)險(xiǎn)很大，建議立即進(jìn)行過戶，因?yàn)椴贿^戶

二手交易辦證慢也是行業(yè)長期存在的一個(gè)難題，如賣方還沒有為房子辦理房產(chǎn)證，整個(gè)過戶流程短則兩三個(gè)月，長則可達(dá)半年，這樣一來，一方面增加了二手交易的風(fēng)險(xiǎn)，一方面也增加了中介公司后勤工作的負(fù)擔(dān)?，F(xiàn)象辦理過戶兩三個(gè)月很正常萬江的王先生，今年2月份開始在中介放盤，準(zhǔn)備賣掉自己手中一套2009年初買的房子。王先生放盤之后不到半個(gè)月，即有人聯(lián)系他表示想買這套房子。然而比較麻煩的是，王先生自2009年辦理的房產(chǎn)證至今仍未到手。如何促成這套房子的交易，成為王先生今年花費(fèi)了大半年時(shí)間來做的事。中介給予王先生的處理建議是，先辦好一手證之后，再向他的客戶過戶。王先生目前仍在張羅房產(chǎn)證的事宜，但是他難保證在辦證過程中，他的客戶會(huì)陪他直到出證。在東莞，賣一套房子需要多久?記者了解到，在東莞賣一套房子，找好中介，放完盤，一直待客戶找上你簽訂了買房協(xié)議之后，從過戶、打稅、遞件到出房產(chǎn)證，短者耗時(shí)一個(gè)半月到兩個(gè)月的時(shí)間，大

一、二手房交易糾紛風(fēng)險(xiǎn)如何降低1．購房人在與二手房房主簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)提前考慮房價(jià)上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時(shí)，盡快辦理，避免對(duì)方反悔。2．買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，最好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。3．買房人應(yīng)在簽訂買房合同時(shí)，讓對(duì)方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。4．二手房買賣雙方在交易時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)，并對(duì)雙方商定的內(nèi)容以書面形式約定好。5．為了了解所購房屋的真實(shí)情況，購房者應(yīng)在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，最好到現(xiàn)場看房，并對(duì)出現(xiàn)質(zhì)量問題如何承擔(dān)責(zé)任等內(nèi)容做出書面約定。6．法律明確規(guī)定農(nóng)村宅基地所建房屋不能上市交易，建議城鎮(zhèn)居民不要購買這類房屋，此種房屋交易不受法律保護(hù)。二、二手房買賣合同糾紛可否申請(qǐng)仲裁二手房買賣合同糾紛，如果買賣雙方協(xié)商一致達(dá)成仲裁協(xié)議可以申請(qǐng)

從6月1日起，由于國家大力整頓房地產(chǎn)市場，打擊過熱的炒房行為，不僅出臺(tái)了一系列抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的政策，而且還加大了房屋買賣的稅收。如二年內(nèi)賣房征收5.5%的營業(yè)稅，高檔房征收高額契稅等。為此一些持有房子的炒房者，為了規(guī)避國家政策，約定兩年后再辦理過戶。對(duì)于這樣的房屋買賣行為，買房人勢必要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，在二手房交易過程中一定要提高警惕，事事都做到留一手，以防被一些賣房者忽悠的上當(dāng)受騙。預(yù)留房價(jià)款做防備由于房屋暫時(shí)不能過戶，買房人無法向銀行貸款，二手房一般都是分期付款，因此買房人應(yīng)特別注意留下一定比例的尾款，最好預(yù)留20%左右，等到辦理產(chǎn)權(quán)過戶后再全部支付給賣方，這樣做不僅緩解了買方的資金壓力，而且也起到防止賣方違約的作用。房款支付時(shí)間要明確所謂房款支付的時(shí)間，是指買賣雙方要對(duì)房屋的交房時(shí)間、辦證時(shí)間、每期付款時(shí)間。這些時(shí)間，在合同中雙方要作明確具體的約定，并約定相應(yīng)的遲緩違約金，以

一、二手房交易定金格式二手房交易定金格式如下：第一，要寫上買房人的信息，也就是房產(chǎn)證上的名字，房屋的所有人，房屋所有人的姓名，身份證號(hào)碼要寫，能夠體現(xiàn)出定金是交給誰的。第二，要寫好二手房的房屋做落地，也就是房產(chǎn)證上面登記的房子地址，屬于某街道某小區(qū)X棟X室，面積是多少平方。第三，要寫上付的定金是多少錢，最好小寫一遍，大寫再寫一遍，這樣是無法更改的，也是最保險(xiǎn)的做法。第四，付款人的信息也必須要體現(xiàn)的定金的收據(jù)上，付款人姓名、身份證號(hào)。第五，在收據(jù)上最好要標(biāo)注：經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致同意：如買方違約，此定金不予退還;如賣方違約，應(yīng)按此定金金額的雙倍返還給買方。二、二手房交易風(fēng)險(xiǎn)有哪些二手房交易風(fēng)險(xiǎn)如下：1.房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。2.土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃

【沒有房產(chǎn)證二手房交易風(fēng)險(xiǎn)大全】網(wǎng)友提問：朋友有一套二手房想要轉(zhuǎn)賣給我，但是由于還沒取得房產(chǎn)證，不知道我在這個(gè)時(shí)候買賣，以后有什么風(fēng)險(xiǎn)?如果找中介現(xiàn)做交易，以后對(duì)于我和朋友有什么樣的風(fēng)險(xiǎn)?沒有房產(chǎn)證的二手房就不能交易嗎?案例回答：無房產(chǎn)證的二手房交易風(fēng)險(xiǎn)：1.二手房買賣合同無效之風(fēng)險(xiǎn)賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當(dāng)其沖的法律障礙就是《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣房人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。對(duì)于二手房買賣來說，賣房人只有取得房屋權(quán)屬證書，才依法取得房屋所有權(quán)，從而有權(quán)處分該房屋，因此，如果賣房人在取得房屋權(quán)屬證書前出賣該房屋，二手房買賣合同的效力待定，如果發(fā)生爭議時(shí)賣房人仍未取得房屋權(quán)屬證書，則二手房買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。2.房屋的交付時(shí)間、權(quán)屬變更登記時(shí)間不確定現(xiàn)在無兩證的二手房更多的是期房，因此二手房能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記

赤峰市民趙某100平方米的房產(chǎn)被好友錢某以19萬元的價(jià)格買下。當(dāng)時(shí)錢某交了2萬元定金給趙某，并口頭協(xié)議，一個(gè)月后趙某為錢某辦產(chǎn)權(quán)證(房產(chǎn)證)。但錢某到趙某的周圍鄰居處一打聽，方知趙某的房子沒有房產(chǎn)證。因?yàn)樵摲慨a(chǎn)開發(fā)商將其基礎(chǔ)材料遺失，房產(chǎn)證很難辦理。錢某當(dāng)即向趙某索要2萬元定金，雙方發(fā)生了爭執(zhí)。據(jù)介紹，一些買二手房的人認(rèn)為，到交易場所辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，既麻煩又花交易手續(xù)費(fèi)，而交易雙方都是熟人或間接是朋友，不會(huì)出問題，所以寧愿選擇私下交易，而沒有考慮交易過程中可能出現(xiàn)的問題。對(duì)此，房管所提醒買二手房應(yīng)注意以下六點(diǎn)：一、買房前，首先要詳細(xì)了解二手房的情況，弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再好也不能買。二、注意產(chǎn)權(quán)證上的房產(chǎn)部門是不是真實(shí)的，看清房屋是公房還是私有房。因?yàn)橛械姆课菔且詷?biāo)準(zhǔn)價(jià)格購買的公有住房，有些單位在向職工售房時(shí)，與職工簽有

賣房不是容易的事，如何在短期內(nèi)安全、方便成交是業(yè)主最關(guān)心的。第一階段心理準(zhǔn)備針對(duì)目前尚不規(guī)范的房地產(chǎn)中介市場，是自己成交還是找有資質(zhì)、信譽(yù)好的房產(chǎn)中介公司？如果自己找客戶，首先您要有閑暇的時(shí)間；其二，您要有比較專業(yè)的房產(chǎn)及法律知識(shí)；第三，要有較好的心態(tài)及耐性。因?yàn)橛憙r(jià)還價(jià)的過程可能漫長而艱難。不如找一家代理公司試一試。但是找中介公司要注意：有無資質(zhì)、信譽(yù)是否良好、操作是否規(guī)范，可打電話咨詢一下，看看報(bào)價(jià)及公司的服務(wù)態(tài)度，也可親自上公司實(shí)地考察，或問問周圍已賣房人對(duì)中介公司的評(píng)價(jià)，最后您再選一家公司代理。想賣多少錢？這是業(yè)主最關(guān)心的問題。如何確定房屋價(jià)格，應(yīng)給自己的房做個(gè)評(píng)估。第二階段市場考察看看您的房產(chǎn)所在的區(qū)域，周邊環(huán)境（包括文化、體育、醫(yī)院）及生活配套設(shè)施是否完善，道路交通狀況是否良好。房屋建成年代、小區(qū)環(huán)境、房屋結(jié)構(gòu)、朝向、樓層，都是影響房價(jià)的原因。業(yè)主應(yīng)了解自己房屋優(yōu)劣勢，才可達(dá)到

一是選擇正規(guī)中介公司。要看房產(chǎn)中介公司有沒有工商營業(yè)執(zhí)照,有沒有在房管部門備案,是不是當(dāng)?shù)匦袠I(yè)組織的成員等。要選擇建立了信用檔案、社會(huì)信譽(yù)好、交易服務(wù)流程規(guī)范、運(yùn)作專業(yè)、能夠開具正規(guī)發(fā)票的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。二是認(rèn)真查看所購房屋。在購房前,要認(rèn)真核實(shí)房屋信息,房屋是否產(chǎn)權(quán)清晰,出賣人是否與房屋所有權(quán)證上記載的所有權(quán)人一致,是否存在查封、抵押等限制交易的情況,所購房屋是否屬于保障房、小產(chǎn)權(quán)房等國家明令禁止交易的房屋等。三是謹(jǐn)慎支付交易資金。建議買賣雙方不要怕麻煩,應(yīng)當(dāng)選擇資金監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金;如果不愿通過資金監(jiān)管,買房人應(yīng)當(dāng)與賣房人約定交易資金支付方式,不應(yīng)通過房產(chǎn)中介公司者其從業(yè)人員代收代付交易資金。四是規(guī)范交易合同簽訂。在簽訂房屋交易合同時(shí),今后要使用主管部門頒布的合同示范文本,房屋交易是一個(gè)系統(tǒng)工程,這樣能避免合同過于簡單而有許多約定不到的地方。房屋過戶交易時(shí),按照真實(shí)成交價(jià)格簽訂房屋

一、如何選購二手房1、是否有私搭私建部分。如占用屋頂平臺(tái)、走廊的情況，或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;是否改動(dòng)過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等，陽臺(tái)是否是業(yè)主自己封閉的，這涉及到面積如何計(jì)算的問題。2、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積。包括建筑面積、使用面積和房內(nèi)的實(shí)際面積，產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，最保險(xiǎn)的辦法是測驗(yàn)量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積。3、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn);管線是否太多或者走線不合理;天花板是否有滲水的痕跡;墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。4、考核房屋的市政配套設(shè)施。打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓;打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺(tái)的節(jié)目;確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的尷尬;觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象;煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用了天然氣;小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)日前就近期頻發(fā)的二手房交易糾紛給出了5個(gè)提示，買賣雙方以及中介不妨根據(jù)這5個(gè)提示提防交易風(fēng)險(xiǎn)。提示一：買方買房時(shí)，應(yīng)注意要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)助查詢賣方的房地產(chǎn)權(quán)屬、抵押或查封等基本情況，并要求賣方務(wù)必提供產(chǎn)權(quán)證等原件資料。同時(shí)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)認(rèn)真配合買賣雙方做好相關(guān)核驗(yàn)工作。提示二：買方通過房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)購買住宅時(shí)，應(yīng)注意核實(shí)自身的購房資格(注：買方應(yīng)前往房管部門查詢自身名下的物業(yè)，非本市戶籍的應(yīng)前往人社局查詢社保、個(gè)人所得稅繳納的情況)。中介服務(wù)人員應(yīng)對(duì)買方的購房資格予以充分提示，且不應(yīng)向不具備購房資格的買方提供中介服務(wù)。提示三：房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在向買賣雙方提供中介服務(wù)時(shí)，須注意告知買賣雙方嚴(yán)格按照國家的規(guī)定，各自承擔(dān)相應(yīng)的交易稅費(fèi)，并提醒買賣雙方，交易稅費(fèi)應(yīng)以當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門及房地產(chǎn)登記部門實(shí)際計(jì)算為準(zhǔn)，不可擅自向買賣雙方承諾交易所涉及的稅費(fèi)金額。提示四：房地產(chǎn)中介

交易所實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)警示制度。交易所認(rèn)為必要的，可以單獨(dú)或者同時(shí)采取要求會(huì)員和客戶報(bào)告情況、談話提醒、書面警示、發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)警示公告等措施中的一種或者多種，以警示和化解風(fēng)險(xiǎn)。詳細(xì)內(nèi)容在《中國金融期貨交易所風(fēng)險(xiǎn)控制管理辦法》第九章風(fēng)險(xiǎn)警示制度進(jìn)行了闡述。鄭州商品交易所鄭州商品交易所（以下簡稱鄭＊所）成立于1990年10月12日，是經(jīng)中國國務(wù)院批準(zhǔn)的首家期貨市場試點(diǎn)單位，在現(xiàn)貨遠(yuǎn)期交易成功運(yùn)行兩年以后，于1993年5月28日正式推出期貨交易。1998年8月，鄭＊所被中國國務(wù)院確定為全國三家期貨交易所之一，隸屬于中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)垂直管理。上市交易的期貨合約有小麥、棉花、白糖、精對(duì)苯二甲酸（PTA）、菜籽油、綠豆等，其中小麥包括優(yōu)質(zhì)強(qiáng)筋小麥和硬冬白（新國標(biāo)普通）小麥。《中國金融期貨交易所風(fēng)險(xiǎn)控制管理辦法》第九章風(fēng)險(xiǎn)警示制度第三十七條交易所實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)警示制度。交易所認(rèn)為必要的，可以單獨(dú)或者同時(shí)采取要求會(huì)員

一、從賣方違約到買方違約在去年房價(jià)大幅度上漲的情況下，賣方受利益驅(qū)使不守誠信，主動(dòng)違約現(xiàn)象較為普遍。部分二手房房主在辦理過戶手續(xù)前主動(dòng)違約，愿意雙倍返還定金或根據(jù)合同條款賠償違約金，導(dǎo)致買房人不得不到法院起訴。甚至個(gè)別賣方在合同約定期內(nèi)故意拒收房款，然后反訴買方違約，要求解除合同。今年“國十條”出臺(tái)以后，因?yàn)檎叩臏笮?yīng)，房價(jià)還未明顯下跌，已經(jīng)有買家違約，主要分兩種情況：一買家主動(dòng)違約，這部分買家是基于對(duì)政策的理解和對(duì)未來房價(jià)的判斷，寧愿損失定金；二是買家的被動(dòng)違約，主要是樓市新政出臺(tái)后首付比例提高無法支付、貸款失敗及多套房政策限制等原因。綜上所述，二手房交易雙方在簽約時(shí)應(yīng)充分考慮房價(jià)上漲或下跌帶來的隱患，可以在合同中約定適當(dāng)金額的違約金，并盡快辦理過戶手續(xù)完成交易，以免“夜長夢多”。二、房屋權(quán)屬不清在目前高房價(jià)的大背景下，購房人購房心切，不注意審查出售房屋的權(quán)屬證書，往往盲目簽訂房屋權(quán)

一、如何合法降低二手房交易糾紛風(fēng)險(xiǎn)降低二手房交易糾紛風(fēng)險(xiǎn)的方法：1．要求賣方提供合法證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證、資格證件等等。2．向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購房屋產(chǎn)權(quán)來源。3．查驗(yàn)房屋是否抵押，有無債務(wù)。二、二手房買賣糾紛的訴訟時(shí)效是多久3年?！吨腥A人民共和國民法典》第一百八十八條【普通訴訟時(shí)效、最長權(quán)利保護(hù)期間】向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。但是，自權(quán)利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護(hù)，有特殊情況的，人民法院可以根據(jù)權(quán)利人的申請(qǐng)決定延長。三、買二手房買家都要交哪些稅費(fèi)買房人應(yīng)繳納費(fèi)用包括：1．契稅：房款的1．5％（面積在144平米以上的需要繳納3％，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1％）；2．印花稅：房款的0．05％；3．交易費(fèi)