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賣一套二手房，如果房主不用繳納營業(yè)稅和個人所得稅，而買房人也可以逃避房主轉(zhuǎn)嫁的這一大筆費(fèi)用，如此共贏的美事誰能拒絕呢?記者近期在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在河西、江寧以及江北等新區(qū)，買了一手房然后通過直接更名再賣房的人還真是不少。一些中介告訴記者，不排除有的人確實是買了之后后悔想賣掉，但是也有相當(dāng)一部分人是借著直接更名暗自炒房。不過，有業(yè)內(nèi)人士提醒，這種暗里盛行的直接更名確實有利可圖，但實乃不規(guī)范的操作，潛藏著很大風(fēng)險。

■市場解析

直接更名的兩種操作方式

南京友邦房產(chǎn)市場部經(jīng)理朱某力對直接更名是這樣解釋的：賣方在產(chǎn)權(quán)證還沒辦前就把房子賣掉，賣方在辦產(chǎn)權(quán)證時直接把買方的名字作為共有人加上去(當(dāng)然，這需要找房產(chǎn)交易中心內(nèi)部人員私下操作，因為除夫妻關(guān)系外是不可以隨便加共有人的)，并注明買方占有99%的份額。等產(chǎn)權(quán)證辦下后，賣方再把其所有的1%賣給買方，這樣產(chǎn)權(quán)證最終變到買方的名下，且只需繳納這1%份額所產(chǎn)生的營業(yè)稅和個人所得稅，數(shù)額相比普通交易過戶已經(jīng)非常有限了，能省一大筆錢。

墨子不動產(chǎn)王某軍補(bǔ)充說，因為以上更名針對的是已經(jīng)鑒證過的商品房，除了這種把買房人名字加入產(chǎn)權(quán)證的方式之外，直接更名還有另外一個風(fēng)險更大的方式，那就是對于那些還沒有進(jìn)行合同鑒證的房子，賣房人只要把房子賣掉，就可以通過開發(fā)商的內(nèi)部關(guān)系讓買房人與開發(fā)商重簽一份合同，然后一切按照商品房的手續(xù)辦理。在這個操作當(dāng)中，房主很有可能之前買房是一個價格，但是賣房時卻是另外一個價格了，房主賺取的就是前后產(chǎn)生的差價。

操作不規(guī)范，買房人風(fēng)險大

直接更名就像是帶刺的玫瑰

記者了解到，雖然一些大中介為了保證信譽(yù)極少辦理直接更名，但是一些小中介公司為了賺錢不惜一切手段，經(jīng)常利用這種方式來過戶。

事實上，直接更名被不少業(yè)內(nèi)人士稱為帶刺的玫瑰。很多人花了一大筆的錢買了房，心里已經(jīng)很痛了，如果在稅收上能省個上萬真是讓人心癢癢，但實際上直接更名的操作很不規(guī)范，而且不確定因素也很多，所以風(fēng)險極大，朱某力建議買賣雙方最好不要采取這種方式來過戶。

以江北一套40萬左右的房子來計算，直接更名的話確實可以少繳3萬到4萬元的稅收，可是隨之產(chǎn)生的風(fēng)險如果暴露出來卻令人震驚--

首先，賣方拿契約辦產(chǎn)權(quán)證時把買方名字加上去這是不符合規(guī)范的，所有只有找關(guān)系才能辦到，但中介會要求買賣雙方拿出一兩萬元的手續(xù)費(fèi)去辦事。但最后會出現(xiàn)名字加不上去，可中介卻說錢已花了，而發(fā)生爭吵的事。

其次，當(dāng)買方名字加上后，需買賣雙方到場將1%的份額賣給買方。在這個環(huán)節(jié)上，有時會出現(xiàn)一方感覺吃虧了不愿去辦理手續(xù)，這是很危險的。雙方經(jīng)常會在這個環(huán)節(jié)上發(fā)生激烈爭吵，最后一方不得不作出讓步，特別是買方風(fēng)險很大，因為房子的產(chǎn)權(quán)證跟房子都不完全是買方的，所以最后讓步的往往都是買方。

第三，這種方式在銀行是無法貸款的，一些小中介為了收取傭金以及找關(guān)系的花費(fèi)，跟買方承諾可以貸款，但最后貸不了款，買方就會非常被動。有些時候經(jīng)過努力雖然能貸下來，也只能貸到消費(fèi)貸款，利率卻會比一般貸款高2%。，甚至更高。以貸款30萬，5年為例子，住房貸款利率為5.4825%。，消費(fèi)性貸款最低也要達(dá)到7.4175%。，兩者相差近2%。，這套40萬的房子第一年就要多付近6000元。

第四，以這種方式過戶，當(dāng)雙方產(chǎn)生分歧而不可協(xié)調(diào)時，想通過法律途徑解決比較困難，因為從整個流程看不出是買賣交易。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中介機(jī)構(gòu)有義務(wù)告知買房人買這樣的房屋面臨的風(fēng)險，更不應(yīng)該參與這種可能會對買房人造成極大利益損害的交易。