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這是開發(fā)商在商品房買賣合同中的主要義務(wù)，也是房屋毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)由開發(fā)商轉(zhuǎn)移到買方的標(biāo)志。因此，在簽訂商品房買賣合同時(shí)，必須對(duì)交付條件和交付期限作出詳細(xì)約定。商品房買賣合同示范文本第8條對(duì)交付條件有五種選擇：1。商品房已通過驗(yàn)收。商品房已通過綜合驗(yàn)收。商品房分期通過綜合驗(yàn)收。商品房取得商品房交付使用批準(zhǔn)文件的。一般來說，第五種選擇可以約定為“取得商品房建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表”。在這里，我想談?wù)勎覍?duì)這些交貨條件的理解。1、商品房已通過驗(yàn)收?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》進(jìn)一步明確規(guī)定，驗(yàn)收不合格或者不合格的，不得交付使用?？梢姡唇?jīng)驗(yàn)收的商品房依法不得交付使用。同時(shí)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)縣級(jí)以上人民政府及其主管部門應(yīng)當(dāng)組織工程質(zhì)量監(jiān)督、消防、規(guī)劃、人民防空等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收”，商品房經(jīng)上述部門驗(yàn)收合格后，方可視為符合要求交貨條件。從法律規(guī)定的角度看，這種“商品房已通過驗(yàn)收”對(duì)開發(fā)商來說是比較嚴(yán)格的。但是，對(duì)于誰(shuí)來驗(yàn)收、如何驗(yàn)收沒有具體約定，對(duì)于開發(fā)商交房時(shí)需要提供的證明文件也沒有特別約定，因此在實(shí)踐中缺乏統(tǒng)一的操作標(biāo)準(zhǔn)。比如，開發(fā)商發(fā)出“交房通知書”，要求購(gòu)房者接受房子。買主認(rèn)為房子不符合約定的交付條件，拒絕接受。然而，買房人自己卻非常困惑，在接受房子之前，他想讓開發(fā)商展示什么。這種來來往往導(dǎo)致了開發(fā)商和買家之間的沖突。因此，在開發(fā)商和購(gòu)房人選擇“該商品房已通過驗(yàn)收”的交付條件時(shí)，雙方應(yīng)進(jìn)一步明確該商品房的驗(yàn)收主體及證明文件（如建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告），避免雙方發(fā)生糾紛開發(fā)商和買方。2、根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，綜合驗(yàn)收或階段性綜合驗(yàn)收，需要落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共設(shè)施建設(shè)城市規(guī)劃所要求的設(shè)施，以及單項(xiàng)工程的質(zhì)量驗(yàn)收、物業(yè)的實(shí)施、驗(yàn)收和安置?？梢哉f，這是政府對(duì)開發(fā)商的調(diào)控手段，也是對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的有效保障。但近幾年來，合同中幾乎所有開發(fā)商都沒有把這一條款作為交房條件，在交房前完成綜合驗(yàn)收幾乎是空談；購(gòu)房者需要的不是空中樓閣的綜合驗(yàn)收，但在出廠前的全面驗(yàn)收中，只有幾個(gè)重要的驗(yàn)收項(xiàng)目。因此，在《國(guó)務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕16號(hào)）中，取消了住宅等組團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收。全面驗(yàn)收已經(jīng)成為一項(xiàng)不可能完成的任務(wù)，因此在簽訂商品房買賣合同時(shí)，無論開發(fā)商還是購(gòu)房者，都不選擇這一條款。3、商品房取得了《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收記錄表》和《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收記錄表》，既能反映工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的內(nèi)容，又能反映規(guī)劃驗(yàn)收審批文件、消防驗(yàn)收等內(nèi)容批準(zhǔn)文件、環(huán)保驗(yàn)收批準(zhǔn)文件、綠化驗(yàn)收批準(zhǔn)文件等許可文件。如果開發(fā)商能拿到表格，證明房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已基本達(dá)到可交付使用的標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者可以安心居住。因此，從買受人的角度來看，如果能約定《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收記錄表》作為交付條件，更有利于保護(hù)買受人的合法權(quán)益。這種交房條件已成為房地產(chǎn)行業(yè)的熱門選擇。此外，開發(fā)商交付房屋時(shí)，還應(yīng)向購(gòu)房者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。這是2001年6月1日起建設(shè)部實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》中提出的要求?，F(xiàn)在交房的開發(fā)商應(yīng)該提供，一般問題不大。以上僅為商品房買賣合同示范文本中可選擇或必要的交付條件。當(dāng)然，開發(fā)商和購(gòu)房者也可以根據(jù)實(shí)際情況約定更加明確具體的條件。