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小區(qū)內(nèi)公共停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)問題

第一，小區(qū)內(nèi)利用公共道路所設(shè)置的停車場(chǎng)。這一類停車場(chǎng)只存在使用權(quán)的爭議問題。這類停車場(chǎng)的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是依附于道路的使用權(quán)歸屬的，道路的使用權(quán)歸誰，在道路上設(shè)置的停車場(chǎng)的使用權(quán)也就相應(yīng)的屬于誰。那么小區(qū)內(nèi)公共道路的使用權(quán)屬于誰呢?我認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)的公共道路是作為房屋的從物而存在的。判斷一個(gè)物是否是從物，兩個(gè)重要的標(biāo)準(zhǔn)是這個(gè)物在效用上是否有獨(dú)立性，在結(jié)構(gòu)上是否是主物的組成部分。只有那些并不是主物的組成部分，同時(shí)又不具有獨(dú)立的效用，其效用是依附于主物而發(fā)揮的物，才可以成為從物。小區(qū)內(nèi)的公共道路在結(jié)構(gòu)是獨(dú)立于房屋的，同時(shí)并不以交通運(yùn)輸為其存在的目的，而主要還是使用房屋的人方便。因此，我認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)的公共道路是作為房屋的一種從物而存在。當(dāng)房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，道路的使用權(quán)相應(yīng)的也應(yīng)當(dāng)發(fā)生轉(zhuǎn)移。房屋的所有權(quán)人，也同時(shí)成為公共道路的共同使用權(quán)人，按照一定的份額享有公共道路的使用權(quán)?；诖耍谛^(qū)公共道路上設(shè)置的停車場(chǎng)的使用權(quán)，同樣也應(yīng)當(dāng)屬于所有房屋所有權(quán)人。

第二，小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃單獨(dú)建設(shè)的地上停車場(chǎng)。這一類停車場(chǎng)同樣只存在使用權(quán)的問題。但使用權(quán)不存在從物跟隨主物發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移的問題，這一類的停車場(chǎng)的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的唯一原因就是根據(jù)雙方的法律行為，主要的是轉(zhuǎn)讓和贈(zèng)與。具體到實(shí)踐中，如果開發(fā)建設(shè)單位和小區(qū)內(nèi)的業(yè)主沒有就這一類停車場(chǎng)使用權(quán)進(jìn)行約定，這一類停車場(chǎng)的使用權(quán)就應(yīng)當(dāng)歸其投資建設(shè)者所有。如果業(yè)主和開發(fā)建設(shè)單位就這一類停車場(chǎng)的使用權(quán)進(jìn)行了約定，則按約定確定其使用權(quán)歸屬，需要注意的是，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)必須經(jīng)登記才發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移的要求，此時(shí)，必須辦理使用權(quán)的變更登記才產(chǎn)生使用權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。

當(dāng)然，開發(fā)建設(shè)單位也可以同業(yè)主約定在這些停車位的使用權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的前提下，允許業(yè)主使用，這種使用在開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主之間產(chǎn)生租賃關(guān)系，但此時(shí)業(yè)主享有的權(quán)利是一種債權(quán)，而不是一種物權(quán)，不具有排他的效力。

第三，小區(qū)內(nèi)的地下停車庫。地下停車庫和地上停車場(chǎng)又是不同的，地下停車場(chǎng)并不依附于土地，而是已經(jīng)具有了本身結(jié)構(gòu)上的獨(dú)立性。因此，地下停車庫構(gòu)成一個(gè)獨(dú)立的物，并不是從物，不產(chǎn)生跟隨主物發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移的問題。那么，地下停車庫的所有權(quán)同樣在沒有特別的約定時(shí)，應(yīng)當(dāng)歸最初的投資建設(shè)者所有。

地下停車場(chǎng)往往是由很多的停車位組成的，這些停車位都是處于同一個(gè)封閉的空間內(nèi)，并不具有結(jié)構(gòu)上的獨(dú)立性，因此，不能單獨(dú)成為物權(quán)的客體，因此，這些停車位可以根據(jù)約定由不同的人使用，但是使用者對(duì)其只有債權(quán)而沒有物權(quán)。也就是說開發(fā)建設(shè)單位不能將地下停車庫中的各個(gè)停車位的所謂所有權(quán)或者使用權(quán)分別轉(zhuǎn)移給不同的主體。但是，開發(fā)建設(shè)單位可以通過合同允許不同的主體分別使用不同的車位，但這種權(quán)利只是一種債權(quán)，不具有排他的效力。