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當(dāng)事人采用仲裁方式解決糾紛，應(yīng)當(dāng)雙方自愿，達(dá)成仲裁協(xié)議。沒(méi)有仲裁協(xié)議，一方申請(qǐng)仲裁的，仲裁委員會(huì)不予受理。

起訴必須符合下列條件：

1、原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；

2、有明確的被告；

3、有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由；

4、屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

二手房買賣糾紛多

二手房買賣糾紛多一房二賣被判吐出9萬(wàn)多得款

我付了定金是我的

法官說(shuō)法

見(jiàn)房?jī)r(jià)高漲，蔣女士不顧已經(jīng)簽訂的房屋買賣合同，將房子以更高價(jià)格賣給了別人，結(jié)果被先前買主告上法庭要求賠償損失。伴隨著房?jī)r(jià)的起起落落，近年來(lái)，法院受理的二手房買賣糾紛案件大量增多，鼓樓區(qū)法院近1個(gè)月也判決了不少此類案件。記者昨從該院選出了兩個(gè)案例，并請(qǐng)主審法官進(jìn)行了點(diǎn)評(píng)，提醒房屋買賣雙方謹(jǐn)慎交易、自覺(jué)遵守合同約定，防止造成不必要的糾紛。

案例1

房主一房二賣

被判吐出9萬(wàn)多得款

29歲的王某是一名自由職業(yè)者，為了能在南京市中心買套婚房，他關(guān)注了很久卻一直下不了手，不為別的，只為房?jī)r(jià)漲得過(guò)高過(guò)快。2009年7月底，正是金融危機(jī)過(guò)后房?jī)r(jià)一日三漲的時(shí)候，婚期將到的王某不敢再等了。隨后他看中了廣州路5號(hào)一套建筑面積為29．55平米的單身公寓房，與房主蔣女士見(jiàn)面后，幾經(jīng)討價(jià)還價(jià)，王某最終以50．5萬(wàn)元的價(jià)格將房子拿下。因交易房屋當(dāng)時(shí)處于出租狀態(tài)，雙方約定首付款46．5萬(wàn)元在同年11月27日（即租賃期滿日）前支付，并在該日前辦理過(guò)戶手續(xù)。8月1日，雙方正式簽訂了房屋買賣合同，王某按約支付了2萬(wàn)元定金。接下來(lái)，王某忙著籌錢只等對(duì)方按時(shí)交房了。

也許是因?yàn)楫?dāng)時(shí)房?jī)r(jià)實(shí)在漲得太快的原因，經(jīng)不住誘惑的蔣女士于同年11月12日又將房子賣給了一個(gè)叫吳凱的人，并隨即辦理了過(guò)戶登記手續(xù)，這一次蔣女士把房子賣到了60萬(wàn)元，比當(dāng)初與王某合同上約定的房?jī)r(jià)高出了9．5萬(wàn)元。就在蔣女士還沉浸在多賣近10萬(wàn)元的興奮之中時(shí)，她與王某約定的交房時(shí)間到了，王某找上門后，麻煩說(shuō)來(lái)就來(lái)。王某很生氣、很憤怒，但也很無(wú)奈，因?yàn)榉课萁灰滓坏┩瓿蛇^(guò)戶登記，再把它改在自己名下幾乎是不可能的了。但王某表示不會(huì)就此罷休。

為了如期完婚，王某隨后又硬著頭皮買了一套與蔣女士房屋面積差不多的公寓房，但據(jù)稱房款卻為之多付了20萬(wàn)。事后王某又去找蔣女士討說(shuō)法，在協(xié)商賠償損失不能達(dá)成一致的無(wú)奈下，他一紙?jiān)V狀將蔣女士告上南京市鼓樓區(qū)法院，要求蔣女士雙倍返還定金4萬(wàn)元，賠償實(shí)際損失7．5萬(wàn)元（扣除多返還的兩萬(wàn)元定金），并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。案件審理中，原、被告對(duì)雙方簽定的合同性質(zhì)產(chǎn)生爭(zhēng)議，王某認(rèn)定的是房屋買賣合同，而蔣女士則堅(jiān)持認(rèn)為是定金合同。蔣女士還辯稱多次催王某支付首付款，但王某拒不履行，應(yīng)視為其自動(dòng)放棄權(quán)利。

5月11日，鼓樓法院就此案作出一審判決。法院認(rèn)為：王某和蔣女士簽訂的合同，對(duì)涉案房屋的地點(diǎn)、面積、總價(jià)、付款方式及房屋交付等內(nèi)容均作出了明確約定，符合房屋買賣合同的構(gòu)成要件。雖然雙方在合同中沒(méi)有寫明首付款的具體支付時(shí)間，但雙方合同內(nèi)容載明，王某付款后雙方應(yīng)于2009年11月27日前共同辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶，據(jù)此可以確定王某付款的期限應(yīng)在此時(shí)間前。但蔣女士在合同履行期間擅自將涉案房屋出賣給案外人，并轉(zhuǎn)移了房屋的所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，王某要求蔣女士承擔(dān)雙倍返還定金的違約責(zé)任符合法律規(guī)定。

隨著房?jī)r(jià)上漲，由于蔣女士的違約行為，導(dǎo)致王某此后購(gòu)房實(shí)際支出了更多的資金。蔣女士與案外人約定的總房?jī)r(jià)高出原被告約定的總房?jī)r(jià)9．5萬(wàn)元，原告主張9．5萬(wàn)元為其損失，法院予以采納。鑒于本案適用定金罰則，蔣女士雙倍返還定金，故王某主張蔣女士賠償實(shí)際損失7．5萬(wàn)元于法有據(jù)，法院予以支持。

最終，法院一審判決被告蔣女士雙倍返還王某購(gòu)房定金4萬(wàn)元，并一次性賠償王某損失7．5萬(wàn)元。案件訴訟費(fèi)1300元，亦由蔣女士承擔(dān)。

案例2

搶房心切弄錯(cuò)朝向

悔約損失3萬(wàn)違約金

人到中年的俞媛是南京某高校教授，近年來(lái)為改善家庭住房，俞教授一心想再添一處房子。去年9月初，目睹南京房?jī)r(jià)一日幾漲的嚴(yán)峻態(tài)勢(shì)，她再也等不急了。9月12日，俞教授通過(guò)一家中介機(jī)構(gòu)看中了龍江高教新村的一處二手房，因怕別人將房源搶走，俞教授即于午飯時(shí)分隨中介人員前往看房，看后即有了購(gòu)買意向。當(dāng)日傍晚，俞教授再一次趕到賣主彭先生家看房，此次看房主要是察看房屋朝向，防止買下的房子日照不足。由于時(shí)間較晚，加上心情急躁等因素，俞教授把朝向?yàn)楸钡姆课菘闯闪宋髂舷??？捶康拇稳?，俞教授即匆匆與彭先生及中介方簽訂了《房地產(chǎn)買賣中介合同》，以110萬(wàn)的總價(jià)買下房子。合同簽訂后，俞教授按約于9月13日支付給了彭先生購(gòu)房定金2萬(wàn)元，9月30日又支付首付款35萬(wàn)元。

隨后到來(lái)的國(guó)慶長(zhǎng)假，終于定下心來(lái)的俞教授，通過(guò)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)細(xì)看買下房子的詳情，此時(shí)她才突然發(fā)現(xiàn)房子的朝向不是西南向而是她最討厭的朝北向。情急之下，俞教授當(dāng)即就去找中介人員，稱房子因朝向不對(duì)她不要了，并提出了撤件要求。經(jīng)過(guò)三方協(xié)商，10月14日各方均同意解除合同并一起去房產(chǎn)局撤件。合同解除后，賣主在返還俞教授購(gòu)房款時(shí)，扣了她3萬(wàn)元違約金。房子沒(méi)買成還倒賠3萬(wàn)，事后俞教授越想越窩火。為了再把3萬(wàn)要回來(lái)，前不久她以中介人員及賣主彭先生把朝北向的房子說(shuō)成是西南向，加上當(dāng)時(shí)傍晚天暗自己辨別不出為由，將彭先生告上鼓樓區(qū)法院，要求其返還未經(jīng)同意私扣的3萬(wàn)元。

接到法院的應(yīng)訴通知后，作為被告的彭先生氣得要命，因?yàn)樵谒磥?lái)俞教授根本沒(méi)說(shuō)真話。案件審理中，彭先生辯稱，當(dāng)時(shí)俞教授急切地一天內(nèi)中午、傍晚兩次看房，俞教授問(wèn)什么他答什么，根本沒(méi)有欺騙俞教授，也沒(méi)有花言巧語(yǔ)說(shuō)服俞教授買房的行為，況且合同中也沒(méi)有約定房屋朝向。俞教授單方違約，他開(kāi)始曾要她承擔(dān)5萬(wàn)元的違約金，后經(jīng)中介做工作才答應(yīng)收3萬(wàn)，并向俞教授出具了收條，根本不存在強(qiáng)扣一說(shuō)。當(dāng)事中介人員出庭作證時(shí)，證實(shí)了彭先生的說(shuō)法。法庭依據(jù)查明的事實(shí)，認(rèn)定彭先生當(dāng)初從俞教授支付的房款中扣除3萬(wàn)元違約金，系雙方協(xié)商一致的結(jié)果，俞教授的起訴主張沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，故判決駁回了俞教授的訴訟請(qǐng)求。

法官說(shuō)法

慎簽合同，簽了就別折騰

依法簽訂的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行各自的義務(wù)。不管是買方還是賣方，都是如此。但在如今的房屋買賣上，由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，不僅出現(xiàn)了賣房人故意違約追求更高賣價(jià)的行為，也出現(xiàn)了買房人心理急躁買房后反悔的情況。這種現(xiàn)象不僅發(fā)生在個(gè)人對(duì)個(gè)人身上，也發(fā)生在開(kāi)發(fā)商對(duì)買主身上。買房人要規(guī)避出現(xiàn)上述麻煩，在確定購(gòu)房前認(rèn)真查看鑒別房屋質(zhì)量、朝向，慎之又慎地簽訂購(gòu)房合同。在簽訂合同時(shí)一要明確合同性質(zhì)，二要明確付款時(shí)間，能及時(shí)辦理過(guò)戶的要盡早辦理。對(duì)于賣房人來(lái)說(shuō)，與其弄巧成拙被人告上法院即敗訴，還不如不去動(dòng)歪腦筋，否則折騰老半天既賠鈔票還損害名聲，實(shí)在不值得。

《中華人民共和國(guó)仲裁法》第四條當(dāng)事人采用仲裁方式解決糾紛，應(yīng)當(dāng)雙方自愿，達(dá)成仲裁協(xié)議。沒(méi)有仲裁協(xié)議，一方申請(qǐng)仲裁的，仲裁委員會(huì)不予受理。

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十九條起訴必須符合下列條件：

1、原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；

2、有明確的被告；

3、有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由；

4、屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。