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二手房買賣合同定金和違約金有區(qū)別。定金是簽訂合同時或之前預(yù)先支付的，作為簽訂合同或履行合同的擔保，具有雙倍返還的懲罰性；違約金是雙方在合同種約定的，違約方應(yīng)支付的賠償金，不事先支付；

定金是交付后才生效，也就是說，即使雙方合同約定了定金，但是定金實際沒有交付，則該定金條款不生效；而違約金是諾成生效的，只要雙方簽字約定，就具有法律效力。

定金在性質(zhì)上是違約定金，具有預(yù)防違約金的性質(zhì)，因此它與違約金在目的、性質(zhì)、功能等方面相同。

一、買二手房交定金要注意什么

1、要求出示委托協(xié)議

要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應(yīng)當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。

2、與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議

該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。

3、要求出具委托書

與中介公司簽好中介協(xié)議后實際交付定金前，購房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。

4、要求出具定金收據(jù)

收到委托書后，在交付定金時應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。

二、二手房買方應(yīng)注意什么

1、要看二手房所有權(quán)是否真實、完整和可靠，審查該房的“兩證”相關(guān)文件，沒有兩證的房屋，不得買賣。

2、要看房屋是否為共有財產(chǎn)，如為共有，要取得其他共有人的同意。根據(jù)規(guī)定，二手房屬于兩個以上（含兩個）主體共有的，應(yīng)當審查（提交）共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面同意。

3、二手房交易前，買方應(yīng)當查看房屋有無其他債權(quán)債務(wù)糾紛。有沒有國家和南昌市行政機關(guān)如人民法院、人民檢察院、公安機關(guān)等查封。

4、應(yīng)當審查二手房有無抵押等情況。若有抵押應(yīng)當取得出賣人已經(jīng)通知抵權(quán)人的書面證據(jù)，或者取得抵權(quán)人等他項權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。

5、要看所購二手房是否屬于允許出售的房屋，因為公有住房“房改”售房時，有些單位還保留有優(yōu)先收購權(quán)。因為按照房改的有關(guān)規(guī)定，城市職工以標準價或成本價購買的房屋，在購房后5年之內(nèi)不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購買的權(quán)利。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問題。

6、要看所購二手房的建筑面積是否準確無誤，因為有時會出現(xiàn)所售房屋實際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象，合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證注明的為準。

7、應(yīng)考察房屋的質(zhì)量、地段、環(huán)境、價位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件，以及物業(yè)管理等相關(guān)問題。