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區(qū)分所有權(quán)的建筑物的共有部分，是指供區(qū)分所有權(quán)人共用，屬于區(qū)分所有權(quán)人共有的部分。它的范圍包括共用部分和共用設(shè)施設(shè)備。共用部分是指樓板、屋面、梁、柱、內(nèi)外墻體、基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)和樓梯間、水箱間、走廊、門廳、樓內(nèi)存車庫、院落、共用廚房、共用廁所等。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的給排水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、共用天線、通訊電纜、暖氣干線、供暖鍋爐設(shè)備及房屋加壓水泵設(shè)備、房屋消防設(shè)施等。各所有權(quán)人對共有部分也可以加以約定?；趨^(qū)分所有權(quán)人的同意或建筑物買賣合同的規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人對共有部分也可以享有專有使用權(quán)，如在地下室有專用停車位。

區(qū)分所有權(quán)人對共有部分按其份額享有使用權(quán)，并承擔(dān)管理，及時(shí)修繕改良的義務(wù)。我國的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》中對區(qū)分所有的建筑物的共有部分的維修有明文規(guī)定，現(xiàn)介紹如下：

(一)、異產(chǎn)毗連房屋

異產(chǎn)毗連房屋是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人共有的房屋。異產(chǎn)毗連房屋是具有區(qū)分所有權(quán)的建筑物。凡異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞(因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞)，所需修繕費(fèi)用按照《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》，依下列原則處理：共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋摶有人按份額比例分擔(dān)。共用墻體的修繕(包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及的相鄰部位的修繕)，按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

1)屋蓋的修繕：

A、不上人屋蓋，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

B、可上人屋蓋(包括屋面和周邊護(hù)欄)，如為各層所共有，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔(dān)一半，其余一半由修繕?biāo)胺秶采w下各房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

2)樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負(fù)責(zé)；其結(jié)構(gòu)部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

3)樓梯及樓梯間(包括出屋面部分)的修繕，各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔(dān)；為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

4)房屋共有部分必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

5)房屋共有、共用的設(shè)備和附屬建筑(如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等)的修繕，由各房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

6)房屋拆除，其拆除支付或殘值回收，由房屋所有人按份額比例分配。異產(chǎn)毗連房屋的自然損壞，應(yīng)及時(shí)修繕，不得拖延或拒絕；否則，造成損失的，責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。異產(chǎn)毗連房屋因使用不當(dāng)造成損壞，由責(zé)任人負(fù)責(zé)。售給個(gè)人的異產(chǎn)毗連公有住房，其共有部分及共用設(shè)備的維修辦法，將依照國家住房制度改革的有關(guān)文件另行規(guī)定。

一、建筑物的區(qū)分所有權(quán)與一般房屋的所有權(quán)的區(qū)別

建筑物的區(qū)分所有權(quán)與一般房屋的所有權(quán)的區(qū)別，主要表現(xiàn)為：

1、建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體是建筑物的專有部分。一般房屋所有權(quán)的客體是明確的、獨(dú)立的。

2、在區(qū)分建筑物中由于既存在著專有部分也存在著共有部分，因而要區(qū)分專有部分相互之間的界限及專有部分和共有部分的界限是十分困難的。這就決定了建筑物區(qū)分所有僅的客體只具有相對的獨(dú)立性，重在利用上和法律上的獨(dú)立性。

3、在建筑物區(qū)分所有權(quán)的場合，所有權(quán)人直接支配的不是有體物，而是由建筑材料組成的空間。因此，有人稱建筑物的區(qū)分所有權(quán)為空間所有權(quán)，而房屋所有權(quán)是所有權(quán)人對有體物直接支配的權(quán)利。建筑物的區(qū)分所有權(quán)實(shí)質(zhì)上是房屋所有權(quán)和共有權(quán)的結(jié)合。各房屋所有人對整幢建筑物都不享有所有權(quán)，只對自己專有部分享有所有權(quán)，同時(shí)為了保證自己的專有部分所有權(quán)的存在，又形成了共有關(guān)系。