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廣州小產(chǎn)權(quán)房仍熱銷律師:買家要注意法律無(wú)保證
來源：法律編輯整理 時(shí)間： 2023-06-11 01:10:47 291 人看過

據(jù)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)報(bào)道，“1888元/平方米一口價(jià)”，“80平方米15萬(wàn)元，有正規(guī)房地產(chǎn)權(quán)證(可查編號(hào))，不可過戶，但可公證”……這不是天上掉餡餅，而是廣州城中村的小產(chǎn)權(quán)房(又稱集資房)的銷售廣告，在斯文井、蟹山村

據(jù)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)報(bào)道，“1888元/平方米一口價(jià)”，“80平方米15萬(wàn)元，有正規(guī)房地產(chǎn)權(quán)證(可查編號(hào))，不可過戶，但可公證”……這不是天上掉餡餅，而是廣州城中村的小產(chǎn)權(quán)房(又稱集資房)的銷售廣告，在斯文井、蟹山村、云苑新村、榕樹頭、握山村這些城中村附近，觸目皆是。

盡管政府三令五申，小產(chǎn)權(quán)房只能用臨水臨電，但是由于售價(jià)只有周邊商品房的30%至40%，即使在樓市低迷的今天，這種小產(chǎn)權(quán)房依然銷售火熱。

廣州有138個(gè)城中村，占城市建成區(qū)面積的22.67%。這些低價(jià)的小產(chǎn)權(quán)房基本藏身在其中。

廣州一名自稱“我們?nèi)易宥荚谧稣氐拈_發(fā)和銷售”的陳先生告訴記者，他的開發(fā)方式是，向有關(guān)系的村委或者村個(gè)人以50年出租的形式將地皮轉(zhuǎn)讓給他，租金一次性付清。然后他去跑規(guī)劃局和建委，辦妥規(guī)劃許可證和建筑許可證，把房子蓋好后就賣給村民或者周邊的打工者。其交易方式或者是簽一個(gè)交易合同然后做公證，或者簽一個(gè)出租50年的合約，租金也是一次性付清。集資房的二手買賣也可以參照這些方式進(jìn)行交易。

他表示，在2000年以前一二十萬(wàn)就能拿到一塊地。加上建安成本，總成本也不會(huì)超過800元/平方米。但是隨著樓價(jià)上漲，很多村委會(huì)發(fā)現(xiàn)有利可圖之后，就會(huì)自己建房出租。于是他們家族不得不將戰(zhàn)線延伸到更邊遠(yuǎn)的郊區(qū)。

有趣的是，這個(gè)以開發(fā)宅基地小產(chǎn)權(quán)房快速致富的家族，卻集體在某個(gè)以特價(jià)聞名的開發(fā)商的新盤內(nèi)，一起購(gòu)買了五套特價(jià)別墅。原因是“雖然交通不方便，但是感覺有保障”。

一名購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房的白云某村的年輕人對(duì)記者說：“一套十多萬(wàn)元的房子，每個(gè)月能收1000元的租金?；貓?bào)率很高。我們村很多人都買，地也是村里的，不怕什么風(fēng)險(xiǎn)?！睋?jù)悉，他們作為“壯丁”，一年能從村里拿三四萬(wàn)元的分紅，三五年就能買下一套房。更耐人尋味的是，這些城中村的分紅，很多是通過和開發(fā)商合作開發(fā)房產(chǎn)，或者自建物業(yè)出租獲得的。還有很多打工者，也由于是外地人且收入不穩(wěn)定難以獲得銀行貸款，加上商品房?jī)r(jià)格太高，于是情愿購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。在這些小產(chǎn)權(quán)房集中的地區(qū)，還出現(xiàn)了很多代辦過戶以及放租的中介，形成了開發(fā)、營(yíng)銷、二手代理的一條龍服務(wù)。

在廣州白云、天河、花都、增城等地，有很多這樣靠小產(chǎn)權(quán)房致富的城中村或者“開發(fā)商”。在2000年以前，根據(jù)廣州的官方數(shù)據(jù)，廣州有962.5萬(wàn)平方米“集資房”未得到妥善處理。2006年廣東省房協(xié)的摸底調(diào)查則顯示，僅白云區(qū)已建成集資房建筑面積就有約765萬(wàn)平方米。

律師表示，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)證只能辦給村民。買家要注意，小產(chǎn)權(quán)房不能入市交易，即便征地拆遷，也是農(nóng)民能獲補(bǔ)償。買賣時(shí)的律師見證只能證明簽字屬實(shí)，但在法律上并沒有任何意義。

但是，很多購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主依然認(rèn)為，被征地拆遷的風(fēng)險(xiǎn)很低。曾經(jīng)在廣州鬧出軒然大波的龍怡苑、金滿家園等農(nóng)村集資房，也由于業(yè)主的集體抗議，導(dǎo)致拆遷以及債主逼遷等情況不了了之，似乎也讓目前正熱衷于購(gòu)買低價(jià)小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主吃了顆定心丸。

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    據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道，在國(guó)家和地方樓市新政的三輪調(diào)控下，國(guó)內(nèi)一線城市商品房?jī)r(jià)格上漲過快的勢(shì)頭得到了初步遏制，但是在一些當(dāng)前政策沒有覆蓋到的角落，暗藏已久的“亂象”又在悄然滋生。比如，至今清理政策尚未明朗的小產(chǎn)權(quán)房就趁著空隙開始“局部升溫”。來自天津的文先生，這幾天沒干別的，天天跑到北京市通州區(qū)最大的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)——太玉園附近找房子。他想給在北京工作的兒子買一套婚房，但是一直沒看到中意的，眼看著小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格也水漲船高，文先生顯得有些著急。文先生：我們沒有北京戶口怎么能買北京的房子吶？你有五年納稅證明或許還行，你現(xiàn)在網(wǎng)簽都簽不了了。大產(chǎn)權(quán)不能買，就小產(chǎn)權(quán)不受這個(gè)限制。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房有一定的風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房是建筑在農(nóng)村集體土地上或者由農(nóng)民自行建造的，這類房產(chǎn)只能由本地村民購(gòu)買或者居住，象商品房一樣出售并不受國(guó)家法律保護(hù)。但是文先生仍然有僥幸的心理，認(rèn)為法不責(zé)眾。文先生：他拆肯定拆不了。只能限
    2023-06-05
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  • 石家莊房地產(chǎn)律師提醒你應(yīng)注意的二手房買賣中的法律風(fēng)險(xiǎn)
    近年來，隨著城市居民收入的顯著提高，其提高生活質(zhì)量的需求也愈來愈強(qiáng)烈。而從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，房地產(chǎn)業(yè)因具有長(zhǎng)期性和相關(guān)反映性等特點(diǎn)，對(duì)于消費(fèi)者來說，改善居住環(huán)境理所當(dāng)然應(yīng)置于首位，對(duì)購(gòu)置住宅的投入也隨之上升；加之國(guó)家金融行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的有力支持，租房者開始購(gòu)買第一居所，不少中、高收入者開始擁有第二居所、第三居所，以舊換新、以小換大的消費(fèi)理念也日漸為消費(fèi)者所推崇。由于土地資源的有限性，未來的房產(chǎn)交易市場(chǎng)將被二手房市場(chǎng)所包攬。二手房是相對(duì)于開發(fā)商手中的一手房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱，包括商品房、已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房等等。前幾年，二手房交易以地理位置好、交通便利、價(jià)格低廉的公房為主，現(xiàn)階段由于市場(chǎng)蓄積的大量一手商品房房源逐漸流向二手市場(chǎng)，給越來越活躍的二手房市場(chǎng)注入了新鮮的、穩(wěn)定的市場(chǎng)資源。由于我國(guó)現(xiàn)階段規(guī)范二手房市場(chǎng)的法律法規(guī)相對(duì)較少，中介機(jī)構(gòu)良莠不齊，操作業(yè)務(wù)不規(guī)范，制約機(jī)制不成
    2023-06-10
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  • 明知房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)仍購(gòu)買合同違反法律規(guī)定為無(wú)效
    明知房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證仍然買入，當(dāng)賣方不交房時(shí)將其告上法庭索要該房，8月1日，上海市松江區(qū)人民法院判決駁回原告王先生的訴訟請(qǐng)求。2004年11月，家住農(nóng)村的陳大伯因做生意急需工場(chǎng)間，與某企業(yè)簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該企業(yè)將2間建筑面積160平方米的無(wú)房地產(chǎn)權(quán)證廠房，以總價(jià)10萬(wàn)賣給了陳大伯，當(dāng)時(shí)陳大伯并不知道該房屋不得轉(zhuǎn)讓。2007年6月，陳大伯因生意改行想把該房賣掉。而一位王姓先生很需要這處房屋，經(jīng)協(xié)商陳大伯以22萬(wàn)元的價(jià)格將該房轉(zhuǎn)讓給王先生，雙方簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。2個(gè)月后，根據(jù)協(xié)議，王先生付清房屋轉(zhuǎn)讓款。當(dāng)月，陳大伯正準(zhǔn)備交房時(shí)，才得知該房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證不能轉(zhuǎn)讓，同時(shí)王先生聽說該地區(qū)要?jiǎng)舆w，王先生想拆遷有補(bǔ)償，因此引發(fā)糾紛。2007年底，陳大伯將購(gòu)房款還給王先生，而王先生堅(jiān)持要房，幾經(jīng)催討無(wú)果，今年5月，王先生向法院起訴要求確認(rèn)原、被告簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》有效，同時(shí)確認(rèn)該160平方米的房屋為
    2023-04-22
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  • 律師證注銷有哪些情形，如何注銷律師證
    （一）申請(qǐng)人以欺詐、賄賂等不正當(dāng)手段取得律師執(zhí)業(yè)證書的；（二）對(duì)不符合《律師法》規(guī)定條件的申請(qǐng)人準(zhǔn)予執(zhí)業(yè)的。由省、自治區(qū)、直轄市人民政府司法行政部門撤銷準(zhǔn)予執(zhí)業(yè)的決定，并注銷被準(zhǔn)予執(zhí)業(yè)人員的律師執(zhí)業(yè)證書。《律師法》第九條有下列情形之一的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府司法行政部門撤銷準(zhǔn)予執(zhí)業(yè)的決定，并注銷被準(zhǔn)予執(zhí)業(yè)人員的律師執(zhí)業(yè)證書：（一）申請(qǐng)人以欺詐、賄賂等不正當(dāng)手段取得律師執(zhí)業(yè)證書的；（二）對(duì)不符合本法規(guī)定條件的申請(qǐng)人準(zhǔn)予執(zhí)業(yè)的。第五條申請(qǐng)律師執(zhí)業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）擁護(hù)中華人民共和國(guó)憲法；（二）通過國(guó)家統(tǒng)一法律職業(yè)資格考試取得法律職業(yè)資格；（三）在律師事務(wù)所實(shí)習(xí)滿一年；（四）品行良好。實(shí)行國(guó)家統(tǒng)一法律職業(yè)資格考試前取得的國(guó)家統(tǒng)一司法考試合格證書、律師資格憑證，與國(guó)家統(tǒng)一法律職業(yè)資格證書具有同等效力。
    2024-04-07
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  • 公證書對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的法律保護(hù)有何意義？
    小產(chǎn)權(quán)房的公證，一般是買賣雙方買賣合同的公證，這個(gè)只能證明買方賣方之間存在合同關(guān)系，對(duì)產(chǎn)權(quán)并沒有效力。因?yàn)槲覈?guó)對(duì)房屋采取的是“公示公信”原則，就是權(quán)力必須登記公示才產(chǎn)生轉(zhuǎn)移或者效力。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房是不受我國(guó)法律保護(hù)的。小產(chǎn)權(quán)房有房產(chǎn)證嗎（一）你這個(gè)房子就是小產(chǎn)權(quán)房，國(guó)家規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房是違法的。（二）小產(chǎn)權(quán)房不是商品房得不到法律保護(hù)。（三）小產(chǎn)權(quán)土地屬于集體土地。歸村集體經(jīng)濟(jì)合作組織和村委會(huì)所有，不可以分割辦理個(gè)人土地證。（四）小產(chǎn)權(quán)不可以辦理抵押貸款，沒有房產(chǎn)證。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
    2023-07-17
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#抵押擔(dān)保
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    #保證
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    保證是合同雙方當(dāng)事人以外的第三方向合同關(guān)系中的債權(quán)方保證合同關(guān)系中的債務(wù)方全部或部分履行合同債務(wù)的擔(dān)保方式。保證人在被擔(dān)保的當(dāng)事人不履行合同時(shí)，承擔(dān)連帶賠償?shù)呢?zé)任。... 更多>

    #保證
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    • 買賣私人小產(chǎn)權(quán)房需要注意什么，小產(chǎn)權(quán)房買賣應(yīng)注意的法律問題有哪
      澳門在線咨詢 2022-05-06
      “小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購(gòu)買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保
    • 廣州小產(chǎn)權(quán)房能買嗎
      江蘇在線咨詢 2022-02-11
      廣州小產(chǎn)權(quán)房是不能買的，不受法律保護(hù)“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是
    • 廣州哪家房產(chǎn)繼承律師好
      山東在線咨詢 2023-06-01
      繼承房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的問題，是以死者沒有遺囑為前提的，必要條件是直系親屬才能有權(quán)利分享繼承權(quán)。 所以，在繼承產(chǎn)權(quán)之前一定要先確定可同時(shí)享有該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的人數(shù)，并提供有效的證明。先要去辦理公證，需要提交的材料有被繼承人死亡證明、該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件、繼承人的身份證件和其他公證處要求提供的文件。 有遺囑的繼承權(quán)公證比后者需要多提供一份已經(jīng)被公
    • 買小房產(chǎn)證的要注意哪些
      海南在線咨詢 2023-11-11
      需要明確違約責(zé)任。假如買賣雙方確實(shí)因?yàn)橐恍┨厥庠驎簳r(shí)不能辦理房產(chǎn)證書，雙方應(yīng)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，明確房產(chǎn)證何時(shí)能拿到，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也要有心理準(zhǔn)備。 《民法典》第五百七十七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 第五百七十八條當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿前請(qǐng)求
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      廣西在線咨詢 2022-04-19
      買賣小產(chǎn)權(quán)房具有風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買需謹(jǐn)慎，具體分析如下： （1）“小產(chǎn)權(quán)”的房屋沒有產(chǎn)權(quán)保障，購(gòu)房者不具有對(duì)房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。 （2）小產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購(gòu)房人將很難得到相應(yīng)的補(bǔ)償。 （3）雙方簽訂的的購(gòu)房合同不是法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持，難以得到與其他正式購(gòu)房合同一