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一、購(gòu)買預(yù)售商品房的流程購(gòu)買預(yù)售商品房基本流程：

（一）審查文件（國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工許可證、商品房預(yù)售許可證）；

（二）簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)；

（三）簽定預(yù)售合同；

（四）預(yù)售登記；

（五）過(guò)戶、領(lǐng)取房產(chǎn)證；

（六）房地產(chǎn)交付。

二、怎么防范商品房預(yù)售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)

（一）審查文件審查前述文件時(shí)的總原則是：一定要求開(kāi)發(fā)商提供原件，不能僅看復(fù)印件。這些文件大多包含附頁(yè)和附件，體現(xiàn)很多內(nèi)容。同時(shí)，復(fù)印件也比較容易被涂改或造假。審查《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。

（二）簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)在簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，一般都會(huì)要求交納定金，此定金可以適用定金罰則，因此，為保護(hù)自己利益，應(yīng)當(dāng)具體約定雙方當(dāng)事人在一定期限內(nèi)不能達(dá)成一致意見(jiàn)或簽定購(gòu)房合同時(shí)的責(zé)任條件。如不約定，一般來(lái)講是對(duì)處于弱勢(shì)方的購(gòu)房者的限制或影響較大。

（三）簽定預(yù)售合同

1、購(gòu)房人在簽定合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意一些來(lái)自開(kāi)發(fā)商陷阱，并通過(guò)合同條款補(bǔ)充來(lái)保障自己的權(quán)利。主要包括廣告（包括沙盤、售樓書(shū)等）陷進(jìn)、銷售陷阱、合同陷阱。

2、《中華人民共和國(guó)建筑法》及相關(guān)法律、法規(guī)中，關(guān)于建筑工程質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行的明確規(guī)定。

3、購(gòu)房時(shí)房屋的建設(shè)進(jìn)度和資金的落實(shí)情況。

4、建設(shè)部制定了《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部門也制定了《商品房銷售面積測(cè)量與計(jì)算》，對(duì)商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，銷售面積的測(cè)量方法，計(jì)算及測(cè)量偏差都作了相應(yīng)規(guī)定。

5、如果開(kāi)發(fā)商同意在房屋竣工交付之日起兩年內(nèi)能取得房屋所有權(quán)證并將其寫(xiě)在合同中，則買方的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)減少。

（四）預(yù)售登記只有經(jīng)過(guò)預(yù)售登記備案，買受人對(duì)預(yù)購(gòu)商品房的請(qǐng)求權(quán)才具有一定的排他效力，這是因?yàn)轭A(yù)售合同的登記備案是將物權(quán)公示手段運(yùn)用于債法上的請(qǐng)求權(quán)，使買受人對(duì)預(yù)購(gòu)商品房的請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，從而具有保全買受人請(qǐng)求預(yù)售人交付商品房的債權(quán)實(shí)現(xiàn)的作用。

（五）過(guò)戶、領(lǐng)取房產(chǎn)證預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)后，與購(gòu)房人向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過(guò)戶申請(qǐng)，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。注意：在預(yù)售期間，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人就預(yù)售合同約定的事項(xiàng)有變更的，如建筑設(shè)計(jì)變更、建筑面積變更等，應(yīng)當(dāng)簽定補(bǔ)充合同。補(bǔ)充合同是預(yù)售合同的組成部分，辦理交易過(guò)戶手續(xù)應(yīng)當(dāng)一并向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提供。

（六）房地產(chǎn)交付房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商須在房屋竣工后，按商品房預(yù)售合同的要求及時(shí)辦理房屋交付手續(xù)，購(gòu)房人憑合同及房屋交付憑證辦理相關(guān)的房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，并交納有關(guān)費(fèi)用。注意：在房屋交付之前，你首先要查閱一下預(yù)售合同有關(guān)房屋交付的約定條款，其次是房屋的驗(yàn)收。房屋驗(yàn)收是一項(xiàng)具有專業(yè)知識(shí)和規(guī)范的操作程序，其涉及上水、下水、房屋結(jié)構(gòu)等，你可以在驗(yàn)收之前咨詢有關(guān)工程管理方面的專家。