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一、認(rèn)購書的問題。

在商品房預(yù)售中，開發(fā)公司往往先讓業(yè)主簽一份認(rèn)購書，約定在將來的一定時限內(nèi)簽訂《商品買賣合同》。從法理上講，認(rèn)購書屬于預(yù)約合同，但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號）第五條的規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。也就是說，認(rèn)購書在符合上述條件的情況就是商品房買賣合同。

某些開發(fā)商的作法：在認(rèn)購書中，規(guī)定簽訂《商品房買賣合同》前先交納定金和首付款。并規(guī)定：如不簽，定金不退。

點(diǎn)評：上述規(guī)定沒有任何道理，屬于霸王條款。因?yàn)?，從來沒有交易是在簽約前就交款的。

建議：

消費(fèi)者與開發(fā)商直接簽訂《商品房買賣合同》，然后按約履行。

如果簽認(rèn)購書，可以交定金，但一定按法釋[2003]7號第四條的規(guī)定，約定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

在簽訂《商品房買賣合同》前，一定不能先交首付。

二、《商品房買賣合同》第五條面積誤差及其處理

房屋由圖紙變?yōu)閷?shí)物，總要有誤差，因此需要雙方在合同約定面積出現(xiàn)誤差時的處理辦法。

開發(fā)商的作法通常是選擇據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)。

點(diǎn)評：既是誤差，數(shù)據(jù)不能太大。但房子是開發(fā)商建造，存在誤差太大的可能，無論誤差過大或過小，再據(jù)實(shí)結(jié)算，對購房者都不公平。

對策：選示范文本提供的第二種模式解決。

法釋[2003]7號第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

三、逾期付款和逾期交房的違約責(zé)任

這兩條分別是示范文本的第七條和第九條，分別約束買受人和出賣人，根據(jù)權(quán)利的對等原則，這兩條的違約金比率應(yīng)一致。購房者都是量入為出，準(zhǔn)備好了錢才買房子。所以，購房者不會逾期付款，違約可能性極小，而建造房子過程不可知因素太多，逾期交房的可能性非常大，開發(fā)商違約的可能性就大。

開發(fā)商的作法：將上述兩條的違約金比率盡可能的調(diào)低。

對策：為了促使開發(fā)商順利履約，建議對這兩條的違約金比率盡可能的高，不低于金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款的利率（日萬分之二點(diǎn)一）。如退房，違約金不低于已付房款的10%。

四、交房條件

交房應(yīng)經(jīng)驗(yàn)收合格，2000年《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》之后，建筑工程的驗(yàn)收成為備案制，即由建設(shè)單位組織驗(yàn)收，然后到建設(shè)行政主管部門備案，取得竣工驗(yàn)收備案證明。2004年8月2日，石家莊市建設(shè)局出臺了《石家莊市房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收及備案管理實(shí)施細(xì)則》，明確了備案的流程及法律意義。

開發(fā)商的作法：選擇該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。

對策：應(yīng)選擇取得《石家莊市房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程備案證明書》作為交房條件。

五、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。

擁有所有權(quán)是購買房子的主要目的之一，房產(chǎn)證還承載了許多額外功能，比如戶口遷移、孩子入學(xué)等，所以取得房產(chǎn)證最為關(guān)鍵。這就要求開發(fā)商的建設(shè)依據(jù)和銷售依據(jù)必須合法，并及時將證明文件提供房屋權(quán)屬登記部門，還要繳納應(yīng)由出賣人交納的稅費(fèi)。這是辦理房產(chǎn)證的前提。

實(shí)踐中，辦理了房產(chǎn)證成了維權(quán)的一個焦點(diǎn)。

開發(fā)商的作法：在合同中約定，在一定時限內(nèi)辦不了房產(chǎn)證，如退房，擬一個很低的違約金比率，如不退，每月賠200元或干脆就賠200元。

對策：違約金比率要高。實(shí)在談不攏，就不簽這一條。因?yàn)椋?/p>

法釋[第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

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