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購房者不可能只買房子而不買房子所依附土地的使用權(quán)，所以房產(chǎn)和地產(chǎn)總是被作為一個整體來對待。實踐生活中的商品房，其相應(yīng)的土地使用權(quán)大多是由國家通過出讓方式轉(zhuǎn)給開發(fā)商的，即開發(fā)商向國家交納土地出讓金，取得土地的使用權(quán)，然后購房者在購買房產(chǎn)時把房產(chǎn)費和相應(yīng)的土地使用費交給開發(fā)商，成為房產(chǎn)所有者和相應(yīng)的土地使用權(quán)人。

房產(chǎn)之所以涉及“年限”，并不是因為房產(chǎn)的質(zhì)量問題，而是相應(yīng)的土地使用權(quán)的年限決定的。我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對不同用途的土地使用權(quán)年限做出了明確規(guī)定，而房產(chǎn)與其所依附的土地又是一個整體，因此才有了所謂“房產(chǎn)年限”問題。

我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年;(二)工業(yè)用地五十年;(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;(五)綜合或者其他用地五十年?！币虼耍瑢嵺`中土地管理部門根據(jù)法律規(guī)定，在與受讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同時根據(jù)不同用途確定不同的使用年限。

一般用于住宅的商品房，其土地使用權(quán)年限為70年，這一點很容易了解。這里主要提出在認定幾種特殊房產(chǎn)的期限時所應(yīng)注意的問題：

1、經(jīng)濟適用房：經(jīng)濟適用房因其土地使用權(quán)由劃撥方式取得，在土地使用權(quán)上沒有明確的年限。但是在出租和轉(zhuǎn)讓時須注意以下幾個方面：

(1)關(guān)于出售，我國《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第二十六條的規(guī)定，“經(jīng)濟適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后，方可按市場價上市出售;出售時，應(yīng)當按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納收益。具體年限和比例由市、縣人民政府確定?！?/p>

(2)關(guān)于出租經(jīng)營，個人購買的經(jīng)濟適用住房在未向政府補繳收益前不得用于出租經(jīng)營。

2、二手房：(1)二手商品房，即原來就屬于商品房，已經(jīng)取得了土地使用權(quán)的，此類二手房的購買者實際取得的使用年限為土地使用證上所載明的年限減去已經(jīng)過的年限。(2)通過劃撥方式取得土地使用權(quán)所建成的房產(chǎn)，如：單位集資房、房改房、經(jīng)濟適用房等。根據(jù)我國法律的規(guī)定，房產(chǎn)和地產(chǎn)必須同時轉(zhuǎn)讓，而且只有國家出讓的土地使用權(quán)才可以依法轉(zhuǎn)讓，但是這些房產(chǎn)所對應(yīng)的土地使用權(quán)是通過劃撥形式取得的，所以不能轉(zhuǎn)讓。因此，通常這些房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓包括一個土地使用權(quán)的更改程序，即將土地使用權(quán)的取得由劃撥改為出讓，表現(xiàn)為購買人在購買房產(chǎn)的同時向國家交納土地使用費，由此取得土地使用權(quán)。

3、商住房：按照上述《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，居住用地最高年限70年，商業(yè)用地最高年限40年，混合用地最高年限50年。目前，對商住用地的性質(zhì)尚未有統(tǒng)一認定，實踐中有的開發(fā)商在報批土地時報為住宅，取得的是70年的使用年限，有的開發(fā)商可能報的商用，得到40年的使用年限，也有開發(fā)商報為綜合用地，取得50年使用年限的。因此，購房者一定要看清楚土地使用證上所標注的土地用途和年限，在簽訂合同時做出相關(guān)的違約責任約定。因為不同的年限以及房產(chǎn)性質(zhì)的不同直接決定著房產(chǎn)價格的高低以及購房者將來的利益。實踐中，也有開發(fā)商交付了70年的土地使用費，后因土地用途的改變變更為50年或40年的，這種情況下，開發(fā)商應(yīng)將實情通知給購房者，同時開發(fā)商也有權(quán)要求土地管理部門變更土地出讓合同，要求退回多交的土地使用費。

此外，前述我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對出讓土地年限的規(guī)定，其70年、50年或40年都是關(guān)于最高年限的規(guī)定，實踐中，開發(fā)商實際報批和取得的使用年限可能低于該最高年限。還有一種情況就是，從開發(fā)商取得土地使用權(quán)到購房者得到房產(chǎn)已經(jīng)過了很長時間，購房者實際取得的房產(chǎn)年限則實際低于土地使用證所標明的年限。這些都是購房者在簽訂合同時所應(yīng)該注意到的問題。

最后，關(guān)于土地使用權(quán)年限屆滿后房產(chǎn)的歸屬。我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當依照該條例的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。因目前尚未有土地使用權(quán)年限屆滿的情況出現(xiàn)，因此上述法律的規(guī)定，而實踐中尚無具體的執(zhí)行政策。