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《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費管理暫行辦法》已于10月1日起開始實施，這就意味著業(yè)主對自己居住小區(qū)的物業(yè)服務(wù)可以按需“點菜”了。物業(yè)收費改革涉及到千家萬戶，本期我們關(guān)注這一話題，邀請業(yè)主咨詢顧問機構(gòu)———上海某業(yè)主咨詢服務(wù)有限公司總經(jīng)理劉生敏用個案來闡釋分等收費到底是怎么回事，以及業(yè)主、物業(yè)公司對這個改革的看法。

分門別類

費用有升也有降

《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費管理暫行辦法》規(guī)定，《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費標準》對住宅物業(yè)服務(wù)項目根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求和設(shè)施設(shè)備配置等情況分為綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護服務(wù)、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務(wù)，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)及維修服務(wù)五項，每項服務(wù)分為五個收費、服務(wù)等級，最高為五級。

不同內(nèi)容、等級可以組合出很多結(jié)果，每個小區(qū)可根據(jù)自己的特點，選擇不同的服務(wù)內(nèi)容、不同級別的服務(wù)要求。這樣，業(yè)主對于自己所繳的物業(yè)管理費有了自主選擇的權(quán)利，更清楚物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及標準，有助于解決業(yè)主和物業(yè)公司之間有關(guān)收費問題。劉經(jīng)理以某小區(qū)為例向記者分析了新標準下的物業(yè)收費。（單位統(tǒng)一為元／月／平方米）

綜合管理服務(wù)費

原合同收費標準及級別：0.30元。根據(jù)其收費標準應(yīng)提供五級（最高）服務(wù)標準內(nèi)容，但是其實際提供的服務(wù)還達不到二級。

新合同（草案）標準及級別：0.14元，二級標準。根據(jù)二級服務(wù)標準的內(nèi)容，草案合同應(yīng)要求物業(yè)公司設(shè)置管理處，配置簡單辦公設(shè)備及電話。要求物業(yè)管理人員，服裝統(tǒng)一、佩戴上崗證，周一至周五在小區(qū)管理處進行業(yè)務(wù)接待，周六、周日在指定地點進行業(yè)務(wù)接待。

分等收費標準：二級收費標準0.09－0.14元（不包括0.09元）。

保潔費

原合同收費標準及級別：0.12元。根據(jù)其收費標準應(yīng)提供三級服務(wù)標準內(nèi)容，但是其實際提供的服務(wù)還達不到一級。

新合同（草案）標準及級別：0.11元，二級標準。增加草案中二級服務(wù)標準缺少的條款。

分等收費標準：二級收費標準0.07－0.11元（不包括0.07元）。

公共區(qū)域秩序維護服務(wù)費

原合同收費標準及級別：0.12元。原服務(wù)合同有部分內(nèi)容達到三級服務(wù)。

新合同（草案）標準及級別：0.20元，三級標準（但無監(jiān)控設(shè)備）。增加人防投入，提高對保安人員的要求：專職保安人員中55周歲以下的人員占總數(shù)的60％以上，身體健康，工作認真負責(zé)。

分等收費標準：三級收費標準0.16－0.27元（不包括0.16元）。

綠化費

原合同收費標準及級別：0.09元（含維修保養(yǎng)費，與設(shè)備運行費可能交叉）。原合同規(guī)定提供綠化二級養(yǎng)護，給住戶創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。分等收費文件的二級標準與原合同提到的二級標準有差異。

新合同（草案）標準及級別：0.03元，一級標準。

分等收費標準：一級收費標準折算建筑面積最高0.036元。

公用部位、公共設(shè)施日常運行、保養(yǎng)、維修

原合同收費標準及級別：0.07元。提供的服務(wù)內(nèi)容很少，幾乎為零。根據(jù)合同規(guī)定應(yīng)該按實結(jié)算，也沒有執(zhí)行。

新合同（草案）標準及級別：合計0.22元（二級生化處理）。

分等收費標準：合計最高0.15元（無生化處理）或者0.19元（有生化處理）。

不難看出，綜合服務(wù)管理費在原合同中偏高，超過相應(yīng)服務(wù)等級收費標準100％；而保安費以及公用部位、公用設(shè)施設(shè)備日常運行、保養(yǎng)、維修費用和服務(wù)等級則偏低，許多服務(wù)項目甚至空缺。原服務(wù)合同收費0.70元，如根據(jù)分等收費標準，每項都按照最高標準收費，新合同（草案）收費為0.706元（無生化處理）。草案最終仍保持0.70元的標準，但每項服務(wù)的標準更明確、更完善。

分等收費業(yè)主和物業(yè)公司的博弈？

正方分等收費有助提高管理水平

眾人拾柴火焰高

采訪對象：方女士身份：業(yè)主（在職職工）

我的朋友住在長寧區(qū)的某個小區(qū)里，那個小區(qū)非常干凈、漂亮，保安也很有親和力，我們進門出門時，保安都會給我們敬禮，在這樣的地方居住會覺得自己的身價也提高了。我因為羨慕這個小區(qū)的管理，回家后就對我居住的小區(qū)物業(yè)公司提出意見和建議。

可是物業(yè)公司經(jīng)理讓我先算一下我們身處不同的小區(qū)，所付的物業(yè)管理費有多大差別。不算不知道，一算嚇一跳，我們的物業(yè)管理費以戶計算，每戶每月才7元，我們付費都是半年一付，因為半年加在一起也不超過100元。可是我朋友告訴我，他們那里的物業(yè)管理費按“平方米”計算，每月每平方米是1.9元，他家面積有170平方米，每月要付的物業(yè)管理費就達320多元，比我家一年付的物業(yè)管理費還多。

我們小區(qū)的物業(yè)公司經(jīng)理向我嘆苦經(jīng)，小區(qū)檔次不同，但是付出是相同的，比如清潔工要打掃小區(qū)，他不會因為這個小區(qū)檔次低，掃一次地就會少收你的錢。區(qū)別只在于，我們小區(qū)因為收費少，每天只能安排清潔工掃一次地，而高檔的小區(qū)會安排清潔工每天掃三次地，這樣你就會覺得那個小區(qū)干凈，物業(yè)管理得好。

由此，我也理解了為什么我們小區(qū)的綠化一直搞不好的原因。為了把小區(qū)搞得更好一些，我想我們業(yè)主是愿意再多出一些費用的。現(xiàn)在有了分等收費的辦法，我已經(jīng)建議我們小區(qū)的業(yè)主委員會討論這件事情了，眾人拾柴火焰高，這樣，我們小區(qū)“上檔次”也不會太遙遠了。

這是我們一直期待的

采訪對象：高先生身份：物業(yè)公司經(jīng)理

分等收費辦法的實施是我們一直期待并且長期為之努力的事情。我們公司管理的是高檔商住樓，以3.6元的價格向業(yè)主收取物業(yè)管理費。這個收費在大家看起來已經(jīng)很高了，但實際上對于我們來說，收支很難平衡。因為我們提供的服務(wù)，已經(jīng)大大超過了收費的標準。