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一、業(yè)主如何維護自己的權(quán)利

最有效的辦法是更換物業(yè)。

1、召開業(yè)主大會，就物業(yè)管理事宜進行投票表決，超過2/3以上同意，即可更換物業(yè)公司

2、由業(yè)委會主持物業(yè)管理招標(biāo)等事，擬定管理要求和費用標(biāo)準(zhǔn)，做標(biāo)書

3、聯(lián)系物業(yè)公司或房屋主管部門進行公開物業(yè)招標(biāo)

4、由業(yè)主聯(lián)合組建評標(biāo)小組，可以外請物業(yè)專家做參考意見，請房屋主管部門領(lǐng)導(dǎo)參加以示公允

5、評標(biāo)，并選出中標(biāo)的物業(yè)公司

6、由業(yè)委會向業(yè)主大會做招投標(biāo)報告，并出示評標(biāo)過程及最終結(jié)果，業(yè)主大會對業(yè)委會的結(jié)果進行投票表決

7、表決通過，由業(yè)委會同物業(yè)公司簽署物業(yè)管理協(xié)議，安排新老物業(yè)交接手續(xù)，新物業(yè)進場。

8、表決否定，重新由步驟2進行；或從步驟5進行，對落選的物業(yè)公司再次評標(biāo)

但現(xiàn)實情況卻是更換物業(yè)舉步維艱，由于多種原因很難輕松炒掉一個物業(yè)公司。

首先是業(yè)委會成立難。一般來說，根據(jù)《陜西省城市居住區(qū)業(yè)主委員會組建辦法》規(guī)定，居住區(qū)內(nèi)物業(yè)綜合驗收合格，且入住業(yè)主達到百分之五十以上和已出售的公有住宅具備實施物業(yè)管理條件的，應(yīng)當(dāng)籌備召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并向所在區(qū)房管部門提出申請。但實際情況是很少有開發(fā)商主動鼓勵成立業(yè)委會，只有靠熱心業(yè)主站出來。

二、業(yè)主享有哪些權(quán)利

(一)專有部分的所有權(quán)

業(yè)主對于建筑物內(nèi)專有部分的住宅、經(jīng)營性房屋的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

(二)共有權(quán)

業(yè)主的共有權(quán)包括區(qū)分所有建筑物共有部分的共有權(quán)以及建筑區(qū)劃內(nèi)配套建設(shè)的公共場所、場地、設(shè)施的共有權(quán)；共有道路、車位的共有權(quán)；建筑物區(qū)劃內(nèi)配套建設(shè)的車位、車庫的法定用役權(quán)。

這種共有權(quán)包括使用權(quán)、收益分配權(quán)、危險和妨害的排除請求權(quán)。

(三)共同管理權(quán)

共同管理權(quán)是維護共有部位和共有物物理性能以及保證配套設(shè)施運行的權(quán)利。根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

2)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

3)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

4)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

5)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

7)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

8)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；

10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。