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抵押登記屬于土地變更登記的范疇，是土地使用權(quán)人把土地使用權(quán)作為擔保財產(chǎn)以保證自己或第三人履行債務(wù)的行為。其含義有以下幾點：一是抵押人或債務(wù)人(即第三人)為了獲得貸款，以抵押人擁有的土地使用權(quán)作為貸款的擔保物；二是是一種物的權(quán)利抵押，即在抵押期限屆滿前，抵押權(quán)人不能實際占有、使用作為貸款擔保物的土地使用權(quán)；三是抵押期限屆滿后，即實現(xiàn)土地使用權(quán)抵押權(quán)時，抵押權(quán)人可以按法律的規(guī)定取得土地使用權(quán)的變價處分權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)(其中，變價處分權(quán)，是指債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人以抵押物折價優(yōu)先得到補償?shù)臋?quán)利；賣得價優(yōu)先受償權(quán)，是指當債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人以賣得抵押物的價款優(yōu)先得到償還的權(quán)利)；四是未辦理土地使用權(quán)抵押登記的，不得對抗第三人。

可進行土地使用權(quán)抵押登記的范圍

1、以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)；

2、以作價出資方式取得的國有土地使用權(quán)；

3、以國家授權(quán)經(jīng)營方式取得的國有土地使用權(quán)；

4、以國家租賃方式取得的國有土地使用權(quán)；

5、經(jīng)市、縣人民政府有關(guān)部門批準的國有企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)；

6、通過承租方式取得的國有土地使用權(quán)；

7、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包人同意抵押的荒地(包括國有和集體所有的荒地、荒溝、荒水、荒灘等)；

8、以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)須同時抵押；

9、如將整個宗地中部分土地設(shè)定抵押的，則應(yīng)經(jīng)測繪公司的實測、地籍部門審核后方可抵押；

10、以共有土地使用權(quán)抵押的，需經(jīng)其他共有人同意后方可抵押。

限制辦理土地使用權(quán)抵押的對象

1、未依法領(lǐng)取書的不得設(shè)定抵押。

2、土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押。

3、耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權(quán)，不得設(shè)定抵押。

4、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施用地，不得設(shè)定抵押。

5、所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的財產(chǎn)，不得設(shè)定抵押。

6、依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)，不得設(shè)定抵押。

7、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)使用的集體土地使用權(quán)不得單獨設(shè)定抵押。

8、對于行政機關(guān)用地、軍事用地、事業(yè)單位用地，雖然法律上沒有明文規(guī)定不得設(shè)定抵押權(quán)，在實際工作中，一般不予辦理抵押登記。

9、國有劃撥土地使用權(quán)，除了國有企業(yè)用地和經(jīng)國土部門批準保留國有劃撥土地使用權(quán)的企業(yè)用地之外，其他土地使用者須在辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)、補簽土地使用權(quán)出讓合同、補繳后方可辦理抵押登記。

10、應(yīng)收回的閑置土地不得設(shè)定抵押。

11、對于一宗土地使用權(quán)重復(fù)抵押的，按照法律的規(guī)定：同一宗地可以多次抵押，但多次抵押的抵押值總和不得超過該宗地的地價總額，抵押順序以辦理抵押登記的先后順序為準。

12、依法不得抵押的其他財產(chǎn)。