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一、房屋原業(yè)主的身份背景

一般被抵押或沒(méi)收房屋的，都是因?yàn)?a target="_blank" href="http://www.cookingeasy.cn/citiao/16372430806539653543.html">債務(wù)人無(wú)法履行到期債務(wù)，導(dǎo)致被債權(quán)人起訴、查封抵押房產(chǎn)，最終被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)，很多一部分是由于投資失敗，資金鏈斷鏈或者沾染高利貸跑路的，如果是普通做買(mǎi)賣(mài)失敗，人品尚可還行，如果是遇到像上面新聞中那樣的流氓房主，可能會(huì)返回來(lái)鬧事、找麻煩，就后患無(wú)窮了。

所以，在購(gòu)買(mǎi)司法拍賣(mài)的房屋時(shí)候，一定要想辦法打聽(tīng)清楚房屋來(lái)源，認(rèn)真研讀、核實(shí)拍賣(mài)公告，理性決策。

二、實(shí)地看房，房子可能被租賃及被占有

司法拍賣(mài)的房子想看房可沒(méi)那么方便，不去實(shí)地考察看房，很可能遇到存在建筑瑕疵的房產(chǎn)，而法院對(duì)房子的瑕疵是不擔(dān)責(zé)的。去看看，也能了解到這個(gè)買(mǎi)賣(mài)的房子是不是存在對(duì)外出租了或者是被占有的情況。法律上有一說(shuō)叫做買(mǎi)賣(mài)不破租賃，也就是說(shuō)這個(gè)房子買(mǎi)賣(mài)是不影響租賃合約的，如果房子，特別是商鋪之類(lèi)的，原房主租給了別人居住或者做生意，你是沒(méi)有權(quán)利趕走租房的人的，只能等合約到期或者賠付對(duì)方違約金才可以。如果遇上那種租給品牌店鋪和酒店式公寓之類(lèi)的10年、20年的長(zhǎng)期租戶(hù)，那交接、騰退處理起來(lái)都很復(fù)雜，成本也特別高。

三、房產(chǎn)的屬性

這個(gè)毋庸置疑了，我們從開(kāi)發(fā)商那買(mǎi)房也需要了解的，在買(mǎi)司法拍賣(mài)的房產(chǎn)時(shí)候更要查清楚房子的屬性了，這里面主要包括土地的出讓性質(zhì)、使用年限、有沒(méi)有辦理過(guò)不動(dòng)產(chǎn)證、稅費(fèi)繳納有沒(méi)有拖欠等。這里需要說(shuō)明的是，法院拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)時(shí)報(bào)出的拍賣(mài)價(jià)，通常只是裸價(jià)，參拍者如果舉牌競(jìng)得，除了要一次性全額向法院支付銷(xiāo)售款外，還要承擔(dān)一些隱性費(fèi)用，比如被拍賣(mài)房子的名下還有拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等，也需競(jìng)拍人一并承擔(dān)的。

四、明確房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)共有情況

司法拍賣(mài)的房源都是有債務(wù)問(wèn)題沒(méi)有離清的，買(mǎi)的時(shí)候就要注意這個(gè)是個(gè)人所有、夫妻共同所有，因?yàn)榭赡苌婕胺慨a(chǎn)交割時(shí)候存在異議。另外還要謹(jǐn)防房產(chǎn)涉及一房多債主，這邊拍賣(mài)了，那邊還有別的債權(quán)人不斷過(guò)來(lái)要債，住著也會(huì)糾紛不斷。假設(shè)以上四點(diǎn)都沒(méi)有問(wèn)題，并最終通過(guò)司法拍賣(mài)成功買(mǎi)到了房子，就要盡快辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)了。

五、其他注意事項(xiàng)

（一）房屋所有權(quán)證的辦理難以確定：因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)需要在規(guī)劃、住建、國(guó)土等政府主管部門(mén)拿到相應(yīng)的審批文件，而法院在執(zhí)行相關(guān)案件時(shí)很難準(zhǔn)確、及時(shí)地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會(huì)導(dǎo)致拍賣(mài)房屋的所有權(quán)證書(shū)辦理會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題；

（二）房屋質(zhì)量沒(méi)保障：因?yàn)樵诜ㄔ何信馁u(mài)機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣(mài)時(shí)，通常只是對(duì)明顯的瑕疵進(jìn)行簡(jiǎn)單描述，對(duì)于房屋存在的其他隱秘或暫時(shí)不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題都不會(huì)體現(xiàn)。因此，即便進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘，也會(huì)存在相應(yīng)的質(zhì)量瑕疵風(fēng)險(xiǎn)；

（三）法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn)：：《民事訴訟法》規(guī)定執(zhí)行完畢后，據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和其他法律文書(shū)確有錯(cuò)誤，被人民法院撤銷(xiāo)的，對(duì)已被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)作出裁定，責(zé)令取得財(cái)產(chǎn)的人返還；拒不返還的，強(qiáng)制執(zhí)行。這一規(guī)定，就是我們所說(shuō)的執(zhí)行回轉(zhuǎn)，法院錯(cuò)判后，可以依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行；

（四）購(gòu)房成本風(fēng)險(xiǎn)：這里面通常包含兩方面，一是拍賣(mài)的房產(chǎn)不接受貸款，競(jìng)拍人必須一次性支付；二是實(shí)際購(gòu)房成本加上拍賣(mài)傭金可能要高于相同戶(hù)型、面積的房屋；與市場(chǎng)上的一般二手房交易不同，拍賣(mài)房的交易過(guò)程中涉及到兩個(gè)重要費(fèi)用，一是拍賣(mài)保證金，二是拍賣(mài)成交后需支付給拍賣(mài)公司的傭金；

（五）實(shí)際居住人拒絕搬離房屋：：如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣(mài)的情況，在拍賣(mài)后也有可能會(huì)發(fā)生實(shí)際居住者拒絕搬走，進(jìn)而引發(fā)新的訴訟。