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有的銷售人員會先觀察字眼，判斷消費(fèi)者的購買意向。如果其購買意向非常強(qiáng)烈，銷售人員會讓消費(fèi)者先交一點(diǎn)錢，這就叫“小訂單”或“封房金”。錢一般不多，一兩百元，最多1000元。交錢后，銷售人員承諾不將房子介紹給他人，這給了消費(fèi)者一種歸屬感。實(shí)際上，這是一種在業(yè)內(nèi)被稱為“強(qiáng)制訂貨”的銷售技巧。消費(fèi)者買單后，心理上會擔(dān)心房地產(chǎn)，最終會購買。第二個(gè)竅門是阻止第一個(gè)需求，通常在房地產(chǎn)的銷售網(wǎng)站上張貼銷售時(shí)間表，清楚地顯示哪些單位已經(jīng)售出，哪些單位已經(jīng)預(yù)訂。如果消費(fèi)者完全相信這個(gè)時(shí)間表，他們可能會上當(dāng)受騙。

當(dāng)售樓人員介紹樓盤情況時(shí)，整個(gè)小區(qū)最好的房子往往是消費(fèi)者第一眼看到的，但這樣的房子可能買不到。當(dāng)售樓人員用一些暗語詢問售樓臺時(shí)，售樓臺的工作人員立即理解并告知消費(fèi)者房子已經(jīng)售出。

對于規(guī)劃面積較大的項(xiàng)目，往往采取低開高走的價(jià)格策略。在項(xiàng)目開始時(shí)，價(jià)格通常很低。此時(shí)，一些開發(fā)商會以“小區(qū)最好的房子”為誘餌，吸引消費(fèi)者的眼球。隨后，開發(fā)商將位置、戶型不滿意的房屋全部售罄，并謊稱好房子已經(jīng)售罄。在聽了銷售人員的介紹后，素不相識的消費(fèi)者往往放棄了自己的首選，購買性價(jià)比較低的房子。隨著銷售的增長，開發(fā)商會逐步推出更好的房子，而銷售后期價(jià)格也會上漲，所以好房子也可以賣個(gè)好價(jià)錢。

三囤房價(jià)上漲

對于熱銷的項(xiàng)目，消費(fèi)者想買的房子往往都賣完了。事實(shí)上，銷售人員有時(shí)自己手里拿著一些房子。當(dāng)消費(fèi)者購買意愿強(qiáng)烈時(shí)，銷售人員會聲稱有人要加價(jià)過戶。有的消費(fèi)者為了買一套滿意的房子，會心甘情愿地加價(jià)。大家都知道，這筆轉(zhuǎn)會費(fèi)其實(shí)已經(jīng)放到了銷售人員的口袋里。消費(fèi)者姜先生就是這樣的受害者。他看中了北京大興區(qū)的一個(gè)新樓盤，均價(jià)26000元/平方米?？紤]到位置、戶型、交通等因素，姜先生對該樓盤非常感興趣。開盤后，姜先生來到售樓處，發(fā)現(xiàn)自己最喜歡的房子已經(jīng)賣完了，剩下的幾套房的價(jià)格也漲到了28000元/平方米。當(dāng)他失望的時(shí)候，銷售人員說有個(gè)客戶訂了好幾套房投資，她可以勸他放棄一套。由于房子的樓層和朝向都是姜先生最喜歡的，他立即要求與客戶見面，銷售人員立即與客戶取得聯(lián)系。經(jīng)協(xié)商，雙方同意以27000元/平方米的價(jià)格成交，其中1000元/平方米直接以現(xiàn)金支付給轉(zhuǎn)讓方。后來，姜先生驚訝地發(fā)現(xiàn)，把房子轉(zhuǎn)讓給他的客戶是該項(xiàng)目的銷售人員之一。所謂的調(diào)職只是個(gè)騙局。四大苦肉把戲買賣房子的交易過程有時(shí)就像一場心理戰(zhàn)。銷售人員贏得消費(fèi)者的同情后，他們介紹的內(nèi)容會特別可信。在這個(gè)過程中，一些銷售人員偶爾會采取一些苦澀的措施，比如故意選擇在傾盆大雨的天氣去拜訪客戶，讓自己淋濕后把信息發(fā)給消費(fèi)者；在零下10攝氏度的天氣里穿著裙子陪消費(fèi)者看房，讓自己的嘴唇凍得發(fā)紫同時(shí)，消費(fèi)者往往最容易受到同情。

也有一些銷售人員養(yǎng)成了一雙“勢利眼”，會從消費(fèi)者的衣著來判斷自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。他們會關(guān)注消費(fèi)者的服裝品牌、服裝搭配、是否在別處購買過房地產(chǎn)、開什么樣的車等，然后再看菜品，向消費(fèi)者推薦不同價(jià)位的房子。

五種美化建筑的方法書。

事實(shí)上，房地產(chǎn)沒有完全的真實(shí)性，所以消費(fèi)者千萬不要相信房地產(chǎn)的承諾。因?yàn)樵谡Ｇ闆r下，物業(yè)提出的條件只表明開發(fā)商的意愿，沒有法律效力。如果發(fā)生法律糾紛，房產(chǎn)不能作為證據(jù)，除非雙方簽字認(rèn)可房產(chǎn)中的承諾并附在購房合同補(bǔ)充協(xié)議中。

此外，消費(fèi)者不應(yīng)完全相信房地產(chǎn)沙盤的效果。由于燈光和視覺的影響，消費(fèi)者會產(chǎn)生沙盤錯(cuò)覺。另外，有些沙盤是用特殊材料做成的，所以看起來比較立體。其實(shí)，不管樓層、朝向、角度、視野有多好，現(xiàn)實(shí)中的房子永遠(yuǎn)也達(dá)不到沙盤的效果。很多房地產(chǎn)廣告經(jīng)常聲稱小區(qū)聘請了國外知名物業(yè)公司進(jìn)行管理，但實(shí)際情況可能并非如此。事實(shí)上，一些開發(fā)商通常只支付國外知名物業(yè)公司名稱的使用權(quán)，然后稱之為物業(yè)顧問。一般情況下，國外知名物業(yè)公司只服務(wù)于價(jià)格在每平方米數(shù)萬元以上的高端樓盤，而借名開發(fā)商一般都會成立自己的團(tuán)隊(duì)在小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。目前，消費(fèi)者對小區(qū)環(huán)境的關(guān)注度越來越高，綠化已成為人們購房時(shí)考慮的重要因素之一。為了迎合消費(fèi)者的口味，開發(fā)商往往改變綠色覆蓋的概念，而不是綠色覆蓋。

據(jù)記者了解，社區(qū)綠地覆蓋率和綠地率的概念并不相同。綠化覆蓋率是指綠地垂直投影總面積與居住區(qū)土地利用率的比值，如樹影、露天停車場中間鋪設(shè)的可種草的方磚等，都可以納入綠化覆蓋率。綠地率是指社區(qū)范圍內(nèi)各類綠地面積之和與社區(qū)土地利用率之比。消費(fèi)者不應(yīng)該被開發(fā)商的文字游戲所愚弄。隨著生活質(zhì)量的不斷提高，寬敞明亮、沉穩(wěn)大氣、充滿時(shí)尚元素的樣板房成為發(fā)展的亮點(diǎn)。對于一些沒有空間概念的消費(fèi)者來說，樣板房確實(shí)是一個(gè)參考，可以更直觀地了解整個(gè)房間的結(jié)構(gòu)。但事實(shí)上，樣板房往往被開發(fā)商用來迷惑消費(fèi)者。不少消費(fèi)者反映，房地產(chǎn)開發(fā)商交的樣板房并不匹配，甚至存在很大差距。

雖然很多樣板房面積很小，只有100平方米左右，但一進(jìn)去就立刻給人一種寬敞舒適的感覺，這根本不像100平方米的房子。原來，有些樣板間會拆掉墻壁，然后安裝玻璃等相對透明的東西。這樣一來，空間的延展性立刻得到了增強(qiáng)，消費(fèi)者也舒服多了。不過，交房時(shí)厚墻不會被玻璃取代，這就導(dǎo)致了視覺上的差距。如果消費(fèi)者被樣板房搞糊涂了，買了一套性價(jià)比低的房子，只能承認(rèn)運(yùn)氣不好。