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2008年2月1日起，建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合頒布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡稱新《辦法》）將正式實(shí)施，同時(shí)，1998年發(fā)布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號，以下簡稱舊《辦法》）廢止。

昨日，記者從西安市房地局住房維修資金管理中心了解到，目前已就新《辦法》相關(guān)事宜上報(bào)省建設(shè)廳。據(jù)該中心報(bào)告認(rèn)為，此次頒布實(shí)施的新《辦法》進(jìn)一步加大了管理力度，條例得到了細(xì)化，可操作性更強(qiáng)，與舊《辦法》相比，其變化主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

■概念：“維修基金”變臉“維修資金”

新《辦法》第2條規(guī)定，本辦法所稱住宅維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金；舊《辦法》第四條規(guī)定，凡商品房和公有住房出售后都應(yīng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

解讀：由“基金”改為“資金”，在概念上實(shí)際更準(zhǔn)確一些。一般而言，基金不能使用本金只能使用增值部分；而資金不但可以動(dòng)用本金也可以動(dòng)用所產(chǎn)生的增值收益，而且可以再次收取，以滿足房屋維修之用。

■繳存額依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：由“房款”變?yōu)椤敖ò操M(fèi)”

新《辦法》第7條規(guī)定，商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有的建筑面積繳存維修資金，每平方米建筑面積繳存的首期專項(xiàng)維修資金是當(dāng)?shù)孛科椒矫捉ㄖ惭b工程造價(jià)的5%至8%；舊《辦法》規(guī)定，房屋維修資金是根據(jù)多層房屋按購房款的2%、高層按購房款的3%來繳存，西安也照此辦法執(zhí)行。

解讀：這體現(xiàn)了一種更科學(xué)的公平性，不再因?yàn)榉績r(jià)的高低不同而出現(xiàn)了同一樓上的住戶所繳維修資金不同的非正?，F(xiàn)象。

■公有住房維修資金：繳存期限得到明確

新《辦法》第12條規(guī)定，已售公有住房單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前將首期維修資金存入公有住房專項(xiàng)維修資金專戶或交由售房單位存入專戶；公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到房款之日起30日內(nèi)，將維修資金存入公有住房專項(xiàng)維修資金專戶；而在此之前，并沒有明確的規(guī)定，執(zhí)行起來難度比較大。新《辦法》更有利于開展對房改房、公有住房維修資金的歸集。

解讀：使公有住房的維修有了明確可靠的保障，減輕了對公有住房的財(cái)政依賴。

■住宅維修資金：可購買國債增值

新《辦法》第27條明確規(guī)定：“下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用：（一）住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息；（二）利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的增值收益；（三）利用住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外；（四）住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。”舊《辦法》第8條規(guī)定“維修基金存入維修基金專戶起按規(guī)定記息，維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理”。

解讀：住宅維修資金滾存使用范圍明顯擴(kuò)大，有助于增加維修資金的來源途徑，一定程度上提高了資金的增值收益能力，減輕了業(yè)主的負(fù)擔(dān)。

■未繳維修資金：不得將房屋交付購買人

新《辦法》第13條規(guī)定：“未按本辦法規(guī)定繳付首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購房人”。舊《辦法》中，缺少相應(yīng)的條款。

解讀：規(guī)定了業(yè)主繳存房屋維修資金的約束性條例，為制定西安市房屋維修資金管理辦法提供了強(qiáng)有力的政策依據(jù)，可以進(jìn)一步約束開發(fā)建設(shè)單位在初始登記和轉(zhuǎn)移登記前完成房屋維修資金的繳存手續(xù)，讓一些不繳維修資金的業(yè)主無空可鉆。

■續(xù)繳時(shí)間：余額不足首期繳存額30%時(shí)

新《辦法》的第12條和第15條，分別對房屋維修資金的使用管理作了詳細(xì)的規(guī)定：一是業(yè)主大會(huì)成立前的使用程序，二是業(yè)主大會(huì)成立以后維修資金的使用程序。第17條還明確規(guī)定了“業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期繳存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)繳?！倍f《辦法》只是規(guī)定了“維修基金不敷使用時(shí)，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌”。

解讀：細(xì)化了維修資金使用管理程序，明確了不同階段的管理責(zé)任和使用權(quán)限，同時(shí)明確了續(xù)繳的額度，更加明晰透明，讓業(yè)主更明白。

■挪用維修資金：情節(jié)嚴(yán)重追究刑事責(zé)任

新《辦法》第35條至40條規(guī)定，一是買受人未繳房屋維修資金，但開發(fā)建設(shè)單位或公房售房單位將房屋交付買受人的，由縣級以上房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改的，處以罰款。二是挪用維修資金的，沒收非法所得，并處以挪用金額2倍以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的吊銷其資質(zhì)證書。三是對房屋維修資金各級管理部門挪用維修資金的具體懲處辦法也做了詳細(xì)規(guī)定；舊《辦法》在第18條規(guī)定，維修基金代管部門構(gòu)成犯罪的，應(yīng)依法追究刑事責(zé)任。并沒有沒收非法所得和處以罰款的規(guī)定。

解讀：細(xì)化了對挪用維修資金的處罰程度，強(qiáng)化了處罰力度，對打擊挪用維修資金起到了更大的威懾作用。

華商報(bào)席智平