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現(xiàn)有的法律、地方性法規(guī)中并沒有關于“認購書”的法律概念，也沒有買房前應當簽訂“認購書”的法律規(guī)定。因此，簽訂“認購書”并非買房的必經(jīng)程序。所以如果可能，買房人在確定要購買的項目后，最好不簽認購書而直接簽訂購房合同。這樣可以避免在與開發(fā)商就合同條款進行的談判中，因認購書中的約定特別是定金問題而使自己陷入被動。

認購書究竟屬于什么性質(zhì)的文件?應該具備哪些內(nèi)容?是否有法律效力?

在本市房地產(chǎn)交易實踐中，通常認為：“認購書”是具有意向書性質(zhì)的法律文件。主要包括的內(nèi)容有：

1、相關各方如出賣人、買受人、代理人等的主要情況;

2、認購物業(yè)(樓盤)的情況;

3、房屋的價款;

4、付款方式;

5、認購條款等內(nèi)容。

而且，“認購書”通常還要雙方簽字蓋章。具備上述內(nèi)容及形式后，尤其是“認購書”中約定了買賣雙方具體的權(quán)利義務后，一般說來，“認購書”就其表述的內(nèi)容具有了一定的約束力，并具備了相應的法律效力，中要其內(nèi)容不違反法律規(guī)定，且買受人所購物業(yè)(樓盤)的法律手續(xù)齊備(五證齊全)，該“認購書”一般具有一定的法律效力。

違約方應承擔什么責任?

在簽訂“認購書”的同時，開發(fā)商大都要求買房人同時交付一定數(shù)量的定金，并在認購書中約定，如果買受人在約定的時間內(nèi)不簽訂正式的《商品房買賣合同》，出賣人(開發(fā)商)有權(quán)沒收買受人交納的定金等條款。

按照以上雙方的約定，如果買方?jīng)]有按照認購書規(guī)定的時間、地點去簽約，屬買方違約，定金不予返還;賣方在認購書規(guī)定的期限內(nèi)將認購房屋轉(zhuǎn)售他人而導致未能正式簽約，屬賣方違約，應雙倍返還定金。如果一方在正式簽約時對認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成，視為違約。買方違約的，定金不予返還;賣方違約的，應雙倍返還定金。

在實踐中，由于簽訂合同時涉及諸多條款的談判，雙方在某些條款上達不成一致意見，導致合同無法簽訂。在這種情況下，有些開發(fā)商往往以買方拒簽合同為由，拒絕返還買房人定金，遇到這種情況怎么辦?律師指出，《最高人民法院關于適用若干問題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方‘拒絕訂立’主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方‘拒絕訂立’合同的，應當雙倍返還定金。”而“認購書”通常表述為：“如果買受人在一段時間內(nèi)不簽訂正式的《商品房買賣合同》，出賣人有權(quán)沒收買受人交納的定金?！彼?，如果買賣雙方都不是“拒絕訂立”或“不簽訂”正式的商品房買賣合同，而中是因一些具體條款無法達成一致意見，導致未能簽約，那么賣方應把定金全部返還買方，不應以此為由“沒收定金”。