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案情回放

王女士與**房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱“**公司”)于2000年5月11日簽訂購房合同一份。該合同約定房款總價為612萬元，合同簽訂當日，乙方付購房款45萬元，余款應在2001年11月30日前結(jié)清。未按期付清結(jié)算款每天按房價之0.1%向甲方交付違約金;甲方應于2001年11月30日將房屋正式交付給乙方使用，如因甲方原因延期交付使用，每天按房價之0.1%向乙方支付違約金。

按照約定，合同簽訂后王女士支付了45萬元現(xiàn)金。在2001年11月20日，王女士到**公司施工現(xiàn)場看到房屋還在建設，估計不能按時交房，為避免損失，就沒有交付余款而回家了。到了交房期限，**公司果真沒有按約交房，兩個月后，**公司通知王女士來交余款并辦理房屋交接手續(xù)，但王女士堅持要在余款中扣除**公司的違約金，**公司不同意，于是王女士不交款也不接房屋鑰匙。又過了三個月后，王女士訴至法院。

王女士訴稱：**公司單方違約，應承擔違約責任，支付違約金。**公司辯稱自己違約有不可抗力因素，同意支付晚交房兩個月的違約金，但王女士未按時交付余款，也屬違約行為，反訴要求王女士支付延期付款違約金。王女士作為反訴被告，認為自己在看到**公司不能按時交房的情形下，才不支付余款，是自我保護行為，是正確地履行了不安抗辯權(quán)，不同意**公司的反訴請求。

法院判決

此案一審法院判決本訴被告**公司構(gòu)成違約，應支付本訴原告王女士違約金每天按房價總額的0.1%，從2001年12月1日始計算至交房時為止。反訴被告王女士因基于反訴原告不能按合同規(guī)定期限交房這一事實，而在合同規(guī)定的付清房款日以及反訴原告實際交付房屋之日前未交清剩余房款，應認定為正當行使同時履行抗辯權(quán)，其行為不構(gòu)成違約，故對**公司的反訴請求不予支持。

**公司不服，在法定期間內(nèi)提起上訴。二審法院在全面地調(diào)查和認定本案的事實的基礎上，作出改判：

一、上訴人**公司在判決生效后七日內(nèi)支付被上訴人王女士違約金每天按房價總額之0.1%，從2001年12月1日始計算至交房通知送至王女士通訊處止。

二、被上訴人王女士在判決生效后七日內(nèi)支付上訴人**公司違約金每天按未付清房屋余款之總額0.1%，從2001年11月30日計至實際交付日止。

雙方當事人現(xiàn)已履行完畢。

律師分析

1、本合同履行過程中雙方均有違約行為，應各自承擔相應違約責任。

2、王女士稱自己不按時交付房屋余款的行為，是在正當?shù)匦惺孤男锌罐q權(quán)，一審法院也做出如此認定，這是錯誤的，正當?shù)匦惺雇瑫r履行抗辯權(quán)是在債務沒有先后履行順序這一前提下才產(chǎn)生的。按《民法典》第五百二十五條之規(guī)定：當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應的履行要求。而按購房合同約定，王女士應于2001年11月30日前將房屋余款交付給**公司，而**公司是在2001年11月30日將房屋交付給王女士，雙方的履行期限相差一天，不是同時履行義務。因此認定王女士未按時支付余款的行為是正當行使同時履行抗辯權(quán)屬前提錯誤。

那么能認定王女士未按時支付余款的行為是正當?shù)匦惺沽瞬话部罐q權(quán)呢?也不能，因為不安抗辯權(quán)的行使是受到嚴格的限制的。《民法典》第五百二十七條規(guī)定：應當先履行債務的當事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)經(jīng)營狀況嚴重惡化;(二)轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務;(三)喪失商業(yè)信譽;(四)有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。不安抗辯權(quán)僅限于上面的四種情況，除此之外不能認定為行使不安抗辯權(quán)。本案中**公司只是由于客觀原因未能按時交房，不存在上述四種情形之一，故無不安抗辯權(quán)的前提。

3、雖然購房合同約定，王女士未按時支付房屋余款，要按房屋總價每日0.1%計算違約金，但依據(jù)公平原則，王女士的違約造成**公司未能按時收取的只是購房余款。所以二審法院將王女士的違約金計算基數(shù)認定為未付的房屋余款，是合乎情理的。